Все регионы 

Покупаем дом с участком


Вопросы, касающиеся процедуры покупки частного дома с участком, — наиболее часто задаваемые в нашей редакции. В предлагаемой статье мы перечислим документы, которые должны быть в наличии у продавца, какие справки и условия необходимы для законного оформления сделки, и на какие ещё нюансы должен обратить внимание покупатель дома с участком.

 

Какие документы должны быть у продавца для продажи частного дома с участком?

1. Правоустанавливающий документ. Таким документом может быть:
— договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации;
— свидетельство о праве на наследство;
— регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости (чаще всего при строительстве нового дома, перепланировке или реконструкции существующего);
— акт о приобретении с публичных торгов;
— копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). Данный документ должен быть зарегистрирован в Центре по недвижимости (бывшее БТИ) или в Центре обслуживания населения (ЦОНе) и иметь соответствующий штамп.

2. Идентификационный документ на земельный участок, то есть госакт, содержащий план участка с указанием его места нахождения и размеров; целевое назначение; основание приобретения (название документа, на основании которого был приобретён участок). Госакт выдаётся в Межрегиональной земельной инспекции (улица Ауэзова, 107, угол проспекта Абая) и регистрируется в ЦОНе, что также должно быть подтверждено соответствующими печатями.

3. Технический паспорт на дом, для получения которого обращаются в Центр обслуживания населения по месту нахождения недвижимости (ЦОН).

 

Отсутствие собственника

Иногда собственник дома по каким-либо причинам не может присутствовать при совершении сделки купли-продажи, тогда дом можно купить по доверенности. Для этого собственник сам должен выписать доверенность с соответствующими полномочиями на своего представителя (доверенное лицо). Доверенность обязательно должна быть удостоверена нотариусом. Доверенность должна содержать: дату выдачи (без даты она недействительна); фамилию, имя, отчество и адрес доверителя и поверенного; срок действия (максимальный срок может составлять 3 года, если же срок не указан, доверенность действует в течение 1 года); возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия); перечень полномочий, предоставленных поверенному.

Проблемы могут возникнуть также, если выяснится, что дом и участок оформлены на уже скончавшегося собственника. В этом случае продавцу сначала необходимо оформить наследственные права.

Кроме этого важно, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения дома с участком. Если да, то необходимо согласие на продажу его супруга (или супруги) независимо от того, на кого была оформлена недвижимость. Исключение составляет имущество, полученное в наследство или в дар. Покупатель в этом случае может сравнить дату заключения и расторжения брака с датой приобретения недвижимости. Если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделённый супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года.

 

Справка об обременениях и технических характеристиках

Перед продажей частного дома с участком обязательным является получение справки о регистрационных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

Это означает, что, во-первых, данная справка может как подтвердить, так и опровергнуть факт юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Для законного оформления сделки дом и земельный участок должны быть свободны от ареста, залога. Арест на жилой дом с участком или на долю, принадлежащую одному из совладельцев, может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Но если судебный процесс прекращён, собственник может ходатайствовать о снятии ареста.

Залог дома и земельного участка (например, при получении кредита) делает невозможной их продажу без согласия залогодержателя. Поэтому продавцу сначала необходимо урегулировать отношения с залогодержателем и зарегистрировать официально прекращение права залога.

В этой справке также указывается собственник или сособственники, если таковые имеются. Она выдаётся бесплатно по запросу собственника в ЦОНе по месту нахождения имущества и действует только один день (день приёма и день выдачи документов не входит в срок).

Кстати, стоит помнить, что задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни в центре недвижимости не проверяют. Поэтому покупателю также нужно обратить на это внимание и урегулировать данный вопрос с продавцом заранее — до нотариального оформления сделки.

Во-вторых, данные о технических характеристиках дома в указанной справке не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах (см. выше). При этом отслеживаются факты самовольного строительства, которое без получения разрешений из органов архитектуры, строительного контроля и управления земельных отношений запрещено. Имеются в виду следующие самовольные действия:
— постройка нового дома взамен старого;
— отсутствие дома вообще, хотя на плане он указан;
— наличие дома, хотя по документам значится только свободный от строений земельный участок;
— изменение площадей комнат;
— пристройка новых помещений;
— перенос дверей;
— постройка надворных сооружений, которые не указаны в техпаспорте;
— снос указанных в техпаспорте сооружений;
— увеличение или уменьшение площади земельного участка, вследствие чего фактическая площадь не соответствует площади, указанной в госакте.

Если отличия есть, то техник поставит в этой справке отметку о нарушениях. По закону владелец незаконной постройки или перепланировки не имеет права собственности на неё. Она подлежит сносу за его счёт, и только суд в ряде случаев может узаконить такую недвижимость, но с уплатой штрафов и последующим узаконением.

 

Подготовила Иветта Шутова по материалам defacto.kz, kn.kz

Задать вопрос автору можно по телефону: (727) 258-80-82



Опубликовано 30 августа 2010 3831 просмотр Добавить комментарий