Рассрочка — реальный выход для тех, чья зарплата позволяет ежемесячно выплачивать равными долями стоимость жилья.

В редакцию газеты «Крыша» поступает много вопросов от читателей, которые интересуются, как купить-продать квартиру или дом в рассрочку и насколько такая сделка безопасна для обеих сторон.

Способ приобретения недвижимости в рассрочку сегодня становится популярным и часто предлагается в объявлениях, в частности в нашем издании. Дело в том, что сегодня на рынке недвижимости возникла ситуация, когда многие покупатели квартир и домов сталкиваются с отказами банков в предоставлении ипотечного кредитования или процентные ставки очень высоки. Рассрочка — это реальный выход для тех, чья зарплата позволяет ежемесячно выплачивать равными долями стоимость жилья.



Истории, рассказанные читателями


Александра, 42 года:
«Я купила полдома в пригороде Алматы в частном секторе и прожила там с семьёй несколько лет. Потом наши соседи решили переехать в Россию, и мы договорились, что купим у них вторую половину дома. Но всей суммой наша семья не располагала, поэтому мы заключили договор купли-продажи с условием выплаты небольшой части денег сразу и большей части долга в рассрочку равными частями в течение трёх лет. Соседи после этого сразу уехали и оставили нам документы на дом (мы стали собственниками по условиям договора с момента вы-платы первых денег). Между нами было большое доверие, и мы соседей не подвели: всю сумму аккуратно выплатили. Деньги мы пересылали им в Россию через банк».

Дина, 30 лет:
«У меня был неприятный опыт продажи жилья в рассрочку. Уезжая учиться за границу на долгий срок, я решила продать 2-комнатную квартиру в Алматы в рассрочку организации, в которой до этого работала. Продать напрямую своё жильё мне быстро не удалось, а отъезд был назначен на ближайшее время. За-ключив договор купли-продажи с этим юридическим лицом, я уехала. Сначала организация выплачивала деньги, но потом у неё начались финансовые трудности, и платежи прекратились. Официально они ссылались на форс-мажорные обстоятельства.

В результате через полгода мне пришлось специально вернуться в Алматы, чтобы подать на них в суд. Мне выплатили неустойку, и мы расторгли наш договор.

К счастью, переход права собственности был предусмотрен только после выплаты всей суммы, и я осталась хозяйкой жилья. Потом удачно сложилось, что я быстро продала квартиру обычным способом и опять уехала учиться за границу.

Но всё это оставило у меня неприятное впечатление. Я думаю, что у нас преждевременна такая форма продажи недвижимости, как рассрочка».


Как составляется договор рассрочки

Для этого у нотариуса составляется обычный договор купли-продажи, но в том пункте, где говорится о цене и порядке оплаты, указываются: общая продажная стоимость; сумма, уплаченная при подписании (или до подписания) договора; оставшаяся сумма, подлежащая уплате, и срок, в который эта сумма должна быть уплачена.

Покупатель может стать собственником недвижимости сразу после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Центре по недвижимости, если это оговорено в договоре. Но продавец может настоять на включении в договор купли-продажи условия о том, что право собственности на приобретённое имущество у покупателя возникает с момента полной уплаты покупной цены или в какой-то другой момент (например, при выплате двух третей суммы). Распорядиться имуществом покупатель не может до полной уплаты.

При окончательном расчёте стороны вновь встречаются у нотариуса, на договоре делается отметка о полном расчёте, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса. Пока такой отметки не сделано, у покупателя существует долг перед продавцом. Полноправным собственником недвижимости покупатель станет только после регистрации договора купли-продажи в Центре обслуживания населения.

Чем рискуют продавец и покупатель

Главная опасность для продавца и покупателя — это растянутость обязательств во времени. Это особенно касается ситуаций, когда одна из сторон является юридическим лицом, которое может обанкротиться, ликвидироваться, само подвергнуться продаже, слиянию и так далее. Тогда даже судебный иск может не помочь другой стороне, которая честно выполняла свои обязательства по выплате рассрочки.

В договоре рассрочки обычно предусмотрен пункт о форс-мажорных (непредвиденных) обстоятельствах, которые могут помешать одной из сторон выполнять свои обязательства. На него может сослаться, например, покупатель, который вынужден прервать ежемесячные выплаты. По статье 442 Гражданского кодекса РК, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж, продавец вправе отказаться от договора и потребовать возврата имущества, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину его стоимости.

Чтобы предупредить невы-платы, продавец может также потребовать включения в договор условия о неустойке за неуплату или несвоевременную уплату суммы долга по договору. При отсутствии условия о неустойке в договоре продавец всё равно имеет право получить её по закону в судебном порядке. Однако сумма такой неустойки невелика. Чтобы угроза штрафных санкций была реальной, можно указать более существенный размер, например 0.5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается соглашением сторон.



Подготовила Иветта Шутова.

Написать автору