Что будет с ценами на жильё?
Сегодня мы хотим познакомить вас с мнениями людей, которые по своей профессиональной деятельности тесно связаны с рынком недвижимости. Надеемся, что эти мнения помогут вам в принятии решений.
Ожидается рост цен на 1-3% в месяц
Роман Валерьевич Костенко, директор отдела продаж агентства недвижимости «Абсолют»:
«Если пресловутая третья волна мирового кризиса не накроет мир и Казахстан вместе с ним, то других объективных причин для падения рынка недвижимости нет.
В течение 2010 года ожидается очень спокойный, планомерный, постепенный рост стоимости недвижимости, который мы, кстати, наблюдали в течение последних месяцев уходящего года, то есть в течение месяца + 1-3%. Может быть, этот рост будет стабильным в зависимости от сезона: зима, например, это всегда затихание, прогиб рынка, а с наступлением весны ожидается активизация рынка и рост цен.
Ну а в 2011 году, надеюсь, и зимние Игры (Азиада) пройдут вовремя и экономическая ситуация в стране выправится. Тогда на фоне отсутствия предложения на рынке новостроек может ожидаться повышение цены и уже не на 1-3%, а порядка 10% в месяц.
В Алматы действует огромный перечень причин, которые говорят о том, что рынок должен расти. Основная причина — постоянный поток мигрантов в город, и это на фоне полного отсутствия нового жилья. Так, за последние
2 года не заведено ни одного нового строительного проекта.
Вторая причина — отсутствие в городе свободных земель. Эту ситуацию отчасти может поправить появление новых городов-спутников Алматы в районе г. Капшагай. Однако мы знаем, что сам проект в связи с кризисом затормозился, и сейчас можно говорить только об одном из этих объектов в районе Первомайки, п. Интымак, где только начинается освоение земель. Но и это не изменит кардинально ситуацию в городе, так как существующая транспортная инфраструктура не позволит это сделать.
Также мы все знаем, что вступила в силу новая редакция закона о долевом строительстве, согласно которой у застройщика теперь будут очень серьёзные ограничения по возможности участия в долевом жилом строительстве и привлечению денег дольщиков. То есть однозначно примерно 80% застройщиков, существующих на рынке сейчас, не смогут соответствовать таким требованиям. Это означает, что часть из них совсем уйдёт с рынка, а другие как-то изменят форму своего существования, например, присоединятся к более крупным или объединятся в какие-то монопольные структуры. А монополизация рынка, как мы знаем, однозначно приводит к росту цен.
Что может повлиять на сдерживание цен на недвижимость?
Может быть, сдерживающее влияние окажет появление на рынке бывшего муниципального жилья (об этом на сайте писалось 17.12.09 г. — Прим. ред.). Хотя таких квартир и не так много, всего 2 000 квартир, для Алматы это капля в море.
Также немного смягчить ситуацию может программа по арендному жилью, которую проводит фонд «Самрук-Казына». Согласно условиям этой программы, в течение ближайших 5 лет на рынке может появиться около 12
Это хорошая альтернатива ипотеке, но тем не менее цены, по которым будет сдаваться такое жильё в аренду с правом дальнейшего выкупа, адекватны сегодняшним ценам, не ниже. Первый пул этих квартир ожидается не ранее поздней весны 2010 года: комплекс «Хан-Тенгри» в п. Каргалы. Однако в настоящее время условия предоставления арендного жилья находятся ещё в стадии утверждения".
Этот год будет благоприятен для покупки жилья для себя, без цели быстрой перепродажи
Александр Валентинович Ким, президент Казахстанской федерации недвижимости, кандидат технических наук:
— Согласны ли вы с мнением, что недвижимость как объект для вложения инвестиций постепенно утрачивает свою привлекательность? Что будет с ценами на дома и квартиры в 2010 году?
— Я не совсем согласен с этим мнением. Для вложения инвестиций рынок недвижимости всегда достаточно интересен. Другое дело, что за последнее время на нём произошло резкое падение цен. И даже сегодня, когда на рынке восстановилось некоторое равновесие, исключить возможность небольших ценовых колебаний совсем нельзя. Современное состояние рынка достаточно аморфно, потому что он очень чувствителен к всевозможным факторам, происходящим как в экономике, так и в повседневной жизни республики и в мире.
Сейчас мы имеем дело с адекватными ценами на рынке недвижимости. Если два года назад рынок представлял собой «надутый пузырь», цены были искусственно взвинчены до неимоверных высот за счёт ажиотажа и присутствия на рынке большого количества денежных средств, то сейчас этого уже нет. Цены на рынке стали достаточно справедливыми и вполне прогнозируемыми.
Нынешнее состояние рынка очень привлекательно для покупателей. Стоимость квартир эконом-класса в чистовой отделке в достраиваемых новостройках, в том числе при финансовой поддержке фонда «Самрук-Казына», составляет 1
Многие объекты будут достраиваться в ущерб компаниям, которые были на грани разорения. В ближайшее время эти квартиры будут выведены на рынок и проданы по цене, которая лишь покроет затраты на строительство. С точки зрения потребителя, такое жильё будет выгодно покупать. А если в будущем будут строиться новые жилые дома, то цены, скорее всего, будут выше.
Для инвесторов этот период будет не очень интересен. На рынок жилья выйдет достаточно большой объём квартир, строительство которых было начато в период бума. В этой связи 2010 год, по моему мнению, будет характеризоваться стабильными ценами на уровне 2009 года, без резких скачков вверх или вниз.
Когда государство получит назад свои деньги от поддержки достройки социально ориентированных недорогих жилых комплексов, оно, возможно, поможет компаниям достроить и элитное жильё. Сегодня экономическая ситуация в стране такова, что пока нет дефицита жилья, но и нет особого спроса на жилье бизнес- и элит-класса.
Таким образом, 2010 год благоприятен для покупки жилья в потребительских целях, т. е. для личного пользования. А с целями перепродажи, я думаю, спешить покупать не стоит, если только с дальней перспективой. Покупать с целью быстрой перепродажи будет не очень выгодно. Можно сказать, что в новом году рынок жилой недвижимости в Казахстане временно перестаёт быть инвестиционно-привлекательным инструментом, выгодным для сохранения и приумножения денег. Скорее, будет больше ориентирован на потребителя.
— Могут ли Азиатские игры 2011 года в Алматы дать толчок повышению цен на квартиры и дома в Алматы?
— Думаю, что нет. В следующем году основное внимание государства будет обращено на подготовку к проведению Азиатских игр 2011 года. Масштаб у этого события, конечно, не такой, как, скажем, у Олимпиады. Но значимость Азиады для Казахстана достаточно велика. Безусловно, больше социальная и политическая. В этой связи основное внимание, скорее всего, можно ожидать к строительству социальных и коммерческих объектов недвижимости, а также развитию объектов инфраструктуры: туннелей, метро, развязок, автодорог, таких например, как БАКАД, трасса в талгарском направлении.
Очевидно, что сюда государство в первую очередь направит финансовый поток, а это прямо или косвенно должно вызвать интерес у инвесторов к строительству гостиниц, кемпингов, магазинов, кафе и других объектов для обслуживания участников и гостей Азиады. Так что данное мероприятие значительной роли для развития и повышения цены на рынке жилья не сыграет.
— Что можно пожелать всем участникам рынка недвижимости в новом году?
— Терпения, оптимизма и удачи. Все мы понимаем, что сегодняшние трудности — временное явление. Уже сейчас чувствуется, что ситуация на рынке стабилизируется. Выход из кризисного состояния, я думаю, дело одного, максимум двух лет.
К сожалению, у нас в стране всё ещё не принят закон о риэлторской деятельности. А это один из важнейших инструментов, определяющих цивилизованные правила игры на рынке недвижимости. Не мешало бы его рассмотреть и утвердить в новом году.
Подготовили Иветта Шутова и Инна Пчелянская.