Мы ко дну ещё не приблизились
Весь ноябрь на страницах нашего сайта мы публиковали различные мнения риэлторов, банкиров и простых собственников жилья на тему " Что сейчас следует делать: покупать или продавать недвижимость?". Завершая эту тему, хотим познакомить вас, уважаемые читатели, с мнением и прогнозами известного в Казахстане эксперта-аналитика процессов развития рынка недвижимости Александра Николаевича Калинина, директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков.
Почему обвалились цены на жильё?
Рынок недвижимости находится в стагнации, и думаю, это будет продолжаться до конца следующего года. Объясню, в чём дело.
Почему сегодня общество, правительство и банки вынуждены уделять столь пристальное внимание этой проблеме, ведь рынок недвижимости уже никому не интересен как инвестиционный проект?
Просто взаимосвязь между строительным сектором и финансовым абсолютная. Деньги в силу разных причин шли в строительство, что приносило большой доход. В строительной индустрии в то время было занято до пятисот тысяч человек, а с учётом семей вокруг недвижимости кормились до двух миллионов!
Ещё три года назад я предупреждал наших банкиров и строителей: зачем складывать все яйца в одну корзину? Почти всё банки инвестировали в новостройки!
Считаю, что банки должны были корректировать выдачу средств из кредитного портфеля. Не более чем по 16-17% — на сельское хозяйство, на строительство, на торговлю и т. д.
Они же рисковали, выдавая в основном ипотеку и кредиты под строительство. Добавьте к этому, что при каждом банке есть своя финансово-промышленная группа, которая, пользуясь дешёвыми кредитными ресурсами, сама участвовала в строительстве. А когда давались кредиты под другие виды деятельности, например под торговлю, то в качестве залога опять бралась недвижимость!
В итоге создалась ситуация, когда банкам залоги некуда девать — в залоговом портфеле
Вот рынок недвижимости и обрушился. И сегодня люди вынуждены решать проблемы ипотеки, проблемы своего участия в долевом строительстве.
Долго ли будут ждать банки?
Сегодня государство просит банки не приступать к реализации залоговых квартир, взятых в ипотеку, по которым жильцы не в состоянии дальше платить.
Но наша ассоциация оценщиков провела мониторинг и выяснила: тех, у кого ипотечное жильё единственное — не более 50%. Это легко проверить по данным ЦОНов.
Учитывая это, долго ли будут ждать банки с реализацией залогового имущества?
Земля и стройматериалы подешевеют
Хотя последние полтора месяца рынок недвижимости начал двигаться вверх — это разовое явление, носящее сезонный характер.
Подъём, который произошёл осенью, частичный. Подействовал фактор отложенного спроса: собран урожай — появились средства, кто был летом в отпусках — вернулся к делам... Прибавьте к этому миграционные процессы. Всё это сыграло свою роль.
Мы ко дну ещё не приблизились. Хотя такое понятие, как дно рынка, правильнее именовать экономически обоснованной стоимостью квадратного метра. Что такое обоснованная стоимость? Себестоимость строительства плюс 15-25% прибыли. Но дальше возникает вопрос: от чего зависит себестоимость строительства? От недавних сумасшедших цен на земельные участки, на строительные материалы.
Нужно время, пока всё успокоится: земельные участки будут по 30 тысяч долларов, а не по 150 тысяч долларов за сотку, а строительные материалы будут на 30% дешевле.
Цены на жильё ещё снизятся
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости минимизирована. Покупать для того, чтобы продать — сегодня и мысли такой ни у кого не возникает.
В Алматы было примерно 430 риэлторских компаний, 850 строительных компаний. Сейчас реально работает не больше десятка. Вот как искусственно был раздут рынок. Сотни тысяч долларов уходили в карманы посредников.
Будет ли ещё снижение цен на рынке жилья? Считаю, что будет — за счёт инфляционных процессов. К тому же на рынок рано или поздно выйдут банковские залоги (квартиры и дома, по которым не будут выплачены кредиты). Всё это сыграет на понижение.
А. Калинин: «Покупать сейчас жильё с целью перепродажи не следует. Считаю, что цены будут снижаться ещё на 10-15% — упал покупательский спрос, будет реализовываться залоговое имущество. Для себя же — чтобы жить — покупайте. Если вы будете держать деньги, их всё равно съест инфляция»
Конечно, есть фактор так называемых разовых сделок: одна и та же квартира может быть продана и за 100 тысяч долларов, и за 50 тысяч долларов, если люди, например, срочно уезжают или им срочно понадобились деньги. Но это не тенденция.
А рынок — это тенденция, которую можно отследить, проанализировать. Когда мало реальных сделок, о вероятности развития рынка недвижимости очень сложно говорить.
Повторюсь, рынок недвижимости сегодня малоперспективен, как и вложения в него. Покупательская способность населения минимизирована. Не более 15% граждан могут сегодня позволить себе покупку жилья или ипотеку. Доступность ипотеки — это изначально был миф, выдуманный для поднятия потребительского спроса.
Средняя ставка ипотеки должна быть 6.6%
Казахстан — часть мировой экономики. Думаю, что в перспективе ситуация на рынке недвижимости у нас сообразуется с мировой: средняя ставка ипотеки будет 6.6%, месячная арендная ставка стоимости одного квадратного метра жилья — не более 1% от стоимости квартиры.
Записала Иветта Шутова.