Покупаем жилье с торгов
Для того чтобы рассказать о сложностях, которые могут возникнуть при покупке жилья с торгов, необходимо коротко изложить принцип их проведения. За разъяснениями мы обратились в юридические фирмы г. Алматы.
Если имущество выставлено на торги, то их организует и проводит доверенное лицо, которое определяется сторонами в ипотечном договоре; если такое лицо не определено, оно назначается залогодержателем.
Торги проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения имущества. Торги назначаются на любые дни недели, на время с 9 до 18 часов. В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя (заемщика-должника) и залогодержателя (банк). Доверенное лицо в торгах не участвует.
Торги считаются несостоявшимися в случае, когда:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место
После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах. Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица.
В случае нарушения вышеуказанных процедур проведения торгов хозяин квартиры вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества. Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов.
Еще одним препятствием при покупке такой квартиры может быть отказ залогодателя (нынешнего хозяина квартиры) передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение.
При таком развитии ситуации, когда прежний хозяин не хочет выселяться, покупатель после передачи денег банку вправе самостоятельно обратиться в суд по месту нахождения имущества с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения.
В целом же процедура реализации имущества во внесудебном порядке (то есть с аукциона) довольно непростая и требует соблюдения определенных условий. При такой реализации жилья не должны быть нарушены следующие нормы законодательства.
Не допускается реализация во внесудебном порядке, если:
1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и
Также необходимо знать, что до проведения торгов должно быть выполнено следующее:
1) доверенное лицо должно составить уведомление о невыполнении основного обязательства, зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручить его залогодателю;
2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю, доверенное лицо должно составить уведомление о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручить его залогодателю, а также залогодержателю и официально опубликовать объявление о торгах;
3) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то они признаются недействительными;
4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.
Залогодатель, получив уведомление о невыполнении основного обязательства, имеет право обратиться в суд с иском, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Также залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки на один год.
Подготовила Инна Пчелянская.