Все регионы 

Возьмет ли банк в счет ипотеки залоговую квартиру?


Наши читатели спрашивают, может ли заемщик, не имея возможности выплачивать кредит за квартиру, отказаться от нее в пользу банка, а также обяжет ли банк в этом случае заемщика выплачивать оставшуюся сумму по займу?

Заемщик вправе отказаться от квартиры, но в данной ситуации банк будет реализовывать квартиру по нынешним ценам, а заемщик будет обязан выплатить сумму взятых в кредит денег плюс банковские проценты. В соответствии с Законом Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае неисполнения должником (заемщиком) основного обязательства залогодержатель (то есть банк) вправе удовлетворить свои требования путем:

1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами, либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Банк вправе решить дело во внесудебном порядке или судебном (в соответствии с законодательством Республики Казахстан).

Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску банка. При этом, продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Реализация ипотеки во внесудебном порядке — производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае, если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа, и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и, кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:
1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства (то есть возврата денег), регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его заемщику. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется заемщику(должнику) заказным письмом по адресу, указанному в ипотечном договоре;
2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но, не ранее чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления вам, доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его заемщику, а также банку и официально публикует объявление о торгах;
3) с момента первой публикации, объявления о торгах, все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то они признаются недействительными;
4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.

Заемщик, получив такое уведомление о невыполнении основного обязательства, вправе обратиться в суд с иском, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Также, заемщик вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки на один год. Если имущество выставлено на торги, то их организует и проводит доверенное лицо. Торги проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения имущества. Торги назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов. В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая заемщика и банк. Доверенное лицо в торгах не участвует.

Торги считаются несостоявшимися в случае, когда:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день, после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств. При объявлении торгов несостоявшимися, ввиду участия в них менее двух покупателей, банк вправе либо забрать заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися вследствие того, что лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок, банк вправе приобрести заложенное недвижимое имущество путем заключения договора купли-продажи. Ипотечный договор в этом случае прекращается.

Заемщик вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде, по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения любой мелочи в вышеописанной процедуре их проведения. Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов. После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей, доверенное лицо вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах. Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица. Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица; если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.

В случае отказа заемщика передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества. Все возникающие при этом судебные издержки возмещаются залогодателем за счет средств, полученных от реализации ипотеки.

Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в следующем порядке приоритетности:
1) на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
2) на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
3) на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
4) на возврат залогодателю оставшейся суммы.

Если сумма денег, вырученных с торгов предмета залога, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. При недостаточности суммы денег для покрытия требования залогодержателя он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Необходимо знать, что согласно законодательству, при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке, по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя, одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.


Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.

Написать автору




Опубликовано 7 мая 2009 2727 просмотров Добавить комментарий