Если банк продает залоговую квартиру с торгов, может ли заемщик рассчитывать на какую-нибудь сумму? Что предпримет банк в случае невыплаты кредита? Можно ли изменить условия договора ипотеки? Отвечаем на эти и другие вопросы наших читателей.


 — Мы заключаем договор с ипотечной компанией. Что должно быть включено в этот договор?

1. В ипотечном договоре должны быть указаны:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;
2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;
3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и др.);
5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

2. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель). Ипотечный договор подлежит государственной регистрации.
Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон. Права залогодержателя могут подтверждаться (оформляться) выдачей ипотечного свидетельства.


 — Можно ли впоследствии изменить условия договора об ипотеке?

Изменение условий основного обязательства и (или) ипотечного договора оформляется путем заключения залогодателем и залогодержателем дополнительного соглашения к договору об основном обязательстве и к ипотечному договору. Внесение изменений и (или) дополнений в ипотечное свидетельство осуществляется путем приложения дополнительных листов к ипотечному свидетельству после внесения изменений и (или) дополнений в основное обязательство, в договор ипотечного займа и (или) ипотечный договор.


 — Хочу купить квартиру с торгов. На основании какого документа эта квартира будет считаться моей собственностью?

После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых платежей покупатель получит документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который будет определять право собственности на имущество. Данный документ должен содержать следующие сведения:
1) основание для проведения торгов;
2) место и время их проведения;
3) наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение;
4) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя — прежнего владельца имущества;
5) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя;
6) покупная цена, уплаченная покупателем;
7) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги.
Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица, проводившего торги.
Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица; если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.


 — Если банк продаст нашу квартиру с торгов, сможем ли мы рассчитывать на какую-нибудь сумму?

Выручка с торгов распределяется в следующем порядке приоритетности:
1) на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
2) на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
3) на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
4) на возврат залогодателю оставшейся суммы.


 — Я хочу передать права по ипотечному договору другому лицу. Возможно ли это?

Да, передача прав по ипотечному договору другому лицу возможна.


 — В каком случае торги на имущество могут быть несостоявшимися?

Доверенное лицо, проводившее торги, объявляет торги несостоявшимися в случае, когда:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. При объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.


 — Что может быть предметом ипотеки?

Ипотека — вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество.


 —Скажите, кто должен страховать заложенное имущество: банк или заемщик?

Страхование заложенного имущества, которое остается в пользовании залогодателя, возлагается на последнего.


 — Слышала, что залог (квартира) нужно регистрировать. Так ли это (ведь это имущество уже было зарегистрировано)?

Да, это так. Залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан вести реестр регистрации залогов и принимать меры по защите интересов залогодержателей, не допускать отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя.
При изменении характера и содержания долгового требования, обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация, за исключением случаев, когда сторонами договора банковского займа предусмотрена возможность изменения размера или порядка расчета вознаграждения по договору, а также связанных с этим действий и изменения графика платежей, включая изменение сроков погашения.
При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу в реестр вносится запись о переводе залога на нового собственника. Залогодатель, исполнивший обязательство, обеспеченное залогом, вправе требовать аннулирования в реестре записи о залоге. По требованию залогодателя залогодержатель обязан предоставить органу, ведущему регистрацию, необходимые документы и письменное заявление. При неисполнении или несвоевременном исполнении залогодержателем этих обязанностей залогодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.


 — Хотим продать квартиру покупателю через ипотеку. Квартира находится в общей собственности. Нужно ли согласие всех собственников или достаточно одного, у кого наибольшая доля имущества?

На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. А вот свою долю в праве на общее имущество участник общей долевой собственности может заложить без согласия других собственников.


 — Если я не буду выплачивать кредит, что предпримет банк?

В случае неисполнения заемщиком основного обязательства залогодержатель (то есть банк) вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.


Подготовила Инна Пчелянская.

Написать автору