«Одни эксперты говорят, что ценовое дно на рынке недвижимости Казахстана уже достигнуто, вторые утверждают, что цены еще будут падать, третьи пророчат повышение цен на жилье».


Правительство

В 2009 году цены на недвижимость в Казахстане начнут расти, считает глава государства Нурсултан Назарбаев. По его словам, с августа 2007 года, когда проявились первые кризисные явления на мировом ипотечном рынке, в Казахстане стали постепенно снижаться цены на жилье, а с развитием мирового финансового кризиса возникли проблемы у строительных компаний республики, большинство из которых не смогло выполнить обязательства перед дольщиками, своевременно построить им жилье. В результате правительство было вынуждено через коммерческие банки оказать финансовую поддержку строительной отрасли, и компании сейчас постепенно реанимируют замороженное строительство.

Также, по словам президента страны, населению республики нужно обеспечить доступную ипотеку, нормальную приемлемую цену на жилье. Так, на решение проблем жилищного строительства и ипотечного кредитования в рамках стабилизационной программы правительством будет выделено 3 млрд долларов. Однако в настоящее время строительным компаниям придется взять на себя часть убытков. «Цены, конечно, будут не те, которые вы бы хотели получить. Прошло то время, когда строители иногда зарабатывали на одном квадратном метре до 5—6 тысяч долларов. Сейчас можно получить деньги, которые мы предлагаем. Я думаю, в Алматы цена за 1 квадратный метр не должна быть больше 1 тысячи долларов, в Астане — 700—800 долларов», — заключил президент.


Риэлторы

На прошедшей аналитической конференции «Мировой финансово-экономический кризис и рынок недвижимости Казахстана» президент Ассоциации риэлторов (АР) РК А. Саматдин заявил: «Одни эксперты говорят, что ценовое дно на рынке недвижимости Казахстана уже достигнуто, вторые утверждают, что цены еще будут падать, третьи пророчат повышение цен на жилье. Никто точно не может утверждать, как поведет себя рынок недвижимости, ведь его развитие зависит от множества факторов: развития ипотечной системы, благосостояния населения, отсутствия природных стихийных бедствий, стабильного развития экономики, реализации госпрограмм по жилищному строительству и многого другого. И если вы хотите услышать от меня утверждение, будет ли повышение цен или нет, я вам не дам однозначного ответа».

При этом, по мнению экспертов АР, улучшения экономической ситуации не стоит ждать в ближайшее время. Так, по мнению профессора Университета международного бизнеса С. Дияра, просвета не будет еще ближайшие два года. «Мы слишком глубоко связаны с этим кризисом, и не стоит рассчитывать, что весной 2009 года наступит улучшение», — сказал он. Ассоциация риэлторов предлагает также свой путь решения сложившейся ситуации. Помимо принятия новых законов, которые могли бы форсировать развитие строительства как недорогого, так и элитного жилья, всем предпринимателям стоит подумать о создании консорциума: вложить равные доли капитала, выпустить акции, подкрепленные государственными гарантиями, а на собранные деньги достроить все строительные объекты. Это, по мнению членов ассоциации, могло бы решить сразу несколько проблем: завершить долгострой и оживить рынок недвижимости.


Банки

Банки второго уровня (БВУ) осторожны в своих оценках и прогнозах о динамике цен на недвижимость в следующем году. Так, мнения экспертов БВУ сводятся к оценке незначительного снижения средней цены на недвижимость до конца этого года, а вот предсказать ее дальнейшую динамику с начала нового года большинство представителей БВУ не решилось. Данное мнение было высказано на очередном обследовании «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка» в форме личного интервью с представителями банков второго уровня, которое было проведено Нацбанком в целях мониторинга ситуации на кредитном рынке в октябре этого года (источник: «Казахстан Сегодня»).


Кстати

Как выяснилось в ходе данного интервью, ситуация на отечественном кредитном рынке в третьем квартале 2008 года может быть охарактеризована сохранением неудовлетворенного спроса на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и физических лиц, сохранением жесткой кредитной политики и условий кредитования банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий. Из опрошенных банков 64% респондентов отметили сохранение прежней кредитной политики в отношении нефинансовых организаций, 52% по ипотечному (при этом остальные 32% представителей еще более ее ужесточили) и 65% по потребительскому кредитованию.

Основные факторы, которые повлияли на ужесточение кредитной политики банков в предыдущем квартале, сохранили свою значимость и в третьем квартале 2008 года:
1. Негативные ожидания тенденций экономического развития.
2. Неопределенные перспективы развития рынка недвижимости.
3. Падение общего уровня платежеспособности заемщиков.
4. Риски, связанные со стоимостью и переоценкой залогового обеспечения.
5. Рост кредитных рисков в отношении определенных отраслей экономики.

Факторы конкуренции и доступности ресурсов фондирования и капитала имели незначительное влияние в последнем обследуемом периоде. Исключение составляет пятерка крупнейших банков, для которых доступность и стоимость фондирования на внешних и внутренних рынках капитала повлияли приблизительно в равной степени на сохранение жесткой кредитной политики с вышеперечисленными факторами. Деятельность участников кредитного рынка, как отмечают банки, в основном была связана с поддержанием качества ссудного портфеля и работой с проблемными кредитами. На фоне роста уровня кредитного риска в банках возрастает роль мониторинга существующих и новых заемщиков. В частности, наблюдается практика применения дополнительных финансовых коэффициентов (коэффициенты ликвидности, эффективности деятельности и прибыльности), введение системы рейтинга заемщиков, отраслевых лимитов и более тщательная работа с заемщиками, имеющими просроченную задолженность.

Корпоративный сектор кредитования характеризуется отсутствием новых хороших заемщиков, которые бы в полной мере соответствовали существующему перечню требований, и дисбалансом между ужесточением кредитной политики банками и высокими значениями спроса на заемные финансовые ресурсы. Основное финансирование осуществляется банками в отношении текущих клиентов, спрос которых обусловлен острой необходимостью в оборотном капитале. Поэтому на данный момент основные усилия банков направлены на работу с существующими клиентами с целью недопущения их дефолта и соответственно ухудшения качества ссудного портфеля. Из условий предоставления кредитных ресурсов дополнительное незначительное ужесточение наблюдалось по залоговым требованиям и марже по рискованным видам кредитования.

В розничном секторе наблюдается дальнейшее снижение спроса на ипотечное кредитование и ограниченный спрос на потребительское кредитование по сравнению с предыдущим кварталом. Банки прежде всего связывают это с сохранением неопределенности на рынке недвижимости и ростом долгового бремени на фоне снижения доходов населения. В целом банки отмечают, что население испытывает сложности с обслуживанием имеющихся займов в связи с проблемами в большинстве отраслей экономики, что напрямую сказывается на росте уровня просрочек и реструктуризации долгов. При этом некоторое ужесточение условий предоставления займов, в основном залоговых требований и маржи по рискованным видам кредитования, оказало меньшее влияние на платежеспособность заемщиков. Отличительными особенностями потребительского кредитования за прошедший период стали более предсказуемая по сравнению с ипотекой кредитная политика и лучшее восприятие риска на фоне устоявшегося перечня продуктов кредитования и ужесточившихся условий кредитования.

Инна Пчелянская по материалам казахстанских информагентств.

Написать автору