Все регионы 

Можно ли расторгнуть договор с застройщиком?

Статьи: Можно ли расторгнуть договор с застройщиком?

Отвечаем на вопросы наших читателей о том, в каких случаях и как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве.

Расторжение договора означает досрочное прекращение не исполненного полностью или частично договора о долевом строительстве. Расторжение договора может произойти:
1) по соглашению сторон;
2) по решению суда.

Наиболее приемлемым вариантом является расторжение договора по соглашению сторон, вытекающему из принципа свободы договора. Законодательство Республики Казахстан предусматривает возможность разрешения таких ситуаций в порядке досудебного урегулирования. Стороны могут прийти к соглашению, которое удовлетворит интересы как дольщиков, так и строительных компаний. Однако часто требования дольщиков расторгнуть договор и возвратить денежные средства не встречают согласия со стороны строительных компаний. Единственным вариантом в этом случае остается расторжение договора по решению суда.

При этом достаточным основанием для расторжения договора будет являться существенное нарушение договора, то есть нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, дольщик рассчитывал при заключении договора на своевременное и качественное завершение объекта строительства, однако строительная организация затягивает завершение объекта.
При досрочном расторжении договора дольщик должен направить уведомление строительной компании с предложением расторгнуть договор и указать срок предполагаемого расторжения. Только после получения отказа на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, дольщик вправе предъявить исковое заявление в суд.

Важно учитывать, что если договор был подписан после 1 января 2007 года, то на него распространяется действие Закона "О долевом участии в жилищном строительстве", так как он заключен после введения этого закона в действие. В соответствии с пунктом 1 статьи 383 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его за-
ключения.

Таким образом, договор со строительной организацией, заключенный после 1 января 2007 года, должен соответствовать действующему на тот момент законодательству. Также договоры не должны противоречить Типовому договору, утвержденному постановлением правительства Республики Казахстан от 23 декабря 2006 года №1275, и в обязательном порядке договоры должны регистрироваться в акимате (в противном случае они считаются незаключенными).
В частности, одним из обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве, согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 9 Закона "О долевом участии в жилищном строительстве", является указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 указанного закона в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом здании застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0.1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки. Однако встречаются случаи, когда застройщики существенно уменьшают размер своей неустойки и отодвигают момент выплаты штрафных санкций. Пунктом 3 статьи 12 Закона "О долевом участии в жилищном строительстве" установлено: обязательства застройщика считаются исполненными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании. Пунктом 1 статьи 14 данного закона установлено, что застройщик обязан передать дольщику его долю в построенном жилом здании не позднее срока, который предусмотрен договором.

Очень часто в заключенных договорах дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания обозначается как завершение обязательств строительной компании перед дольщиком. Однако завершение этой процедуры является промежуточным этапом и никоим образом не может считаться исполнением обязательства по передаче долей соответствующим дольщикам. Таким образом, учитывая вышеизложенное, дольщик вправе расторгнуть договор при существенном нарушении договора не только по причине затягивания процесса строительства, но и при:
а) несоблюдении формы договора (например, несоответствие форме Типового договора);
б) отсутствии в договоре хотя бы одного из обязательных условий: права и обязанности сторон, размер неустойки, порядок исполнения договора.

Также в соответствии с пунктом 3 статьи 157 ГК общим последствием признания сделки недействительной служит так называемая двусторонняя реституция, то есть возвращение сторон, заключивших сделку, оказавшуюся недействительной, в первоначальную позицию, в положение "до сделки". Это означает, что при возникновении ситуации, когда договор подписан и застройщик начал строительство или уже завершил его и этот договор в судебном порядке признается недействительным, то каждая сторона возвращает другой стороне то, что она получила при сделке, то есть дольщику должны вернуть его деньги, а он в свою очередь возвращает застройщику свое право на получение жилья.

Также если удастся доказать, что сделка заключена под влиянием обмана и обманутый дольщик был невиновен в недействительности сделки (например, застройщик умышленно скрыл факт необходимости регистрации договора в акимате), то в этом случае с застройщика можно потребовать не только то, что он получил по сделке, но и убытки, которые вследствие сделки и признания ее недействительной понес дольщик.

Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.
Коллаж Михаила КРУТИКОВА

наверх



Опубликовано 10 июля 2008 12452 просмотра Добавить комментарий