Все регионы 

Если заемщик не выплачивает кредит

Статьи: Если заемщик не выплачивает кредит

Учитывая пожелания наших читателей, сегодня мы расскажем о том, как банк реализует заложенную недвижимость в судебном или во внесудебном порядке, а также обращает данное имущество в свою собственность, если заемщик не погашает кредит.

В соответствии с Законом Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года №2723 "Об ипотеке недвижимого имущества" в случае неисполнения должником (заемщиком) основного обязательства залогодержатель (то есть банк) вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску банка. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По просьбе залогодателя (то есть заемщика) суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до 1 года в случае, когда:
1) залогодателем является гражданин (то есть физическое лицо), независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки. Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет это решение.

Отсрочка реализации ипотеки не допускается в случае:
1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.
Произведенные залогодержателем расходы, связанные с реализацией ипотеки, возмещаются ему из стоимости заложенного имущества.

Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае, если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:
1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:
1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;
2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю, доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах;
3) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то они признаются недействительными;
4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.

Залогодатель, получив такое уведомление о невыполнении основного обязательства, вправе обратиться в суд с иском, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Также залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки на один год. Если имущество выставлено на торги, то их организует и проводит доверенное лицо. Торги проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения имущества. Торги назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов. В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя (заемщика-должника) и залогодержателя (банк). Доверенное лицо в торгах не участвует.

Торги считаются несостоявшимися в случае, когда:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.

При объявлении торгов несостоявшимися, ввиду участия в них менее двух покупателей, залогодержатель вправе либо забрать заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися вследствие того, что лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок, залогодержатель вправе приобрести заложенное недвижимое имущество путем заключения договора купли-продажи. Ипотечный договор в этом случае прекращается.

Залогодатель вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения. Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов. После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах. Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица. Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица; если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.

В случае отказа залогодателя передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества. Все возникающие при этом судебные издержки возмещаются залогодателем за счет средств, полученных от реализации ипотеки.

Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в следующем порядке приоритетности:
1) на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
2) на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
3) на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
4) на возврат залогодателю оставшейся суммы.

Согласно законодательству, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, которые создают угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права;
4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Если сумма денег, вырученных с торгов предмета залога, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. При недостаточности суммы денег для покрытия требования залогодержателя он имеет право при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Это означает, что если при заключении договора ипотеки стоимость имущества была высокой и покрывала размер кредита, то при понижении стоимости имущества и при неисполнении заемщиком своих обязательств банк может продать заложенное имущество во внесудебном (так называемом безакцептном) порядке или забрать его себе в собственность, при этом обязательство заемщика выплачивать кредит прекращается. Именно поэтому банки оценивают имущество и выдают кредиты в размере 60-70% от оценочной стоимости имущества для страхования своих рисков в случае падения цены залога.

Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА

наверх



Опубликовано 10 июля 2008 22906 просмотров Добавить комментарий