В нашу редакцию поступает много вопросов от читателей, собирающихся продать частный дом. Они спрашивают, какие документы необходимо подготовить для продажи дома, что делать, если часть хозпостроек не оформлена, можно ли продать дом, если на него наложен арест. За ответами на эти и другие вопросы мы обратились в Управление земельных отношений, в Центр по недвижимости, а также в юридические фирмы г. Алматы

Можно ли совершить сделку по продаже частного дома, не продавая участок, на котором он расположен?

Нет, так как в соответствии с действующим законодательством РК право собственности на земельный участок неразрывно связано с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость.

Поэтому продажа жилого дома всегда осуществляется вместе с земельным участком, предназначенным для обслуживания этого дома, а также со всеми строениями и постройками (гаражами, сараями, подсобными помещениями, пристройками и т.п.), расположенными на данном участке.

Какие документы должны быть у собственника жилого дома для оформления купли-продажи? Какие требования предъявляются к этим документам?

Для того чтобы совершить продажу частного жилого дома, его собственник должен иметь следующие документы:
1. Правоустанавливающий документ на дом: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации; свидетельство о праве на наследство; регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости; акт о приобретении с публичных торгов; копию вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса).

Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в Центре по недвижимости по месту нахождения дома (бывшее БТИ) или в Центре по обслуживанию населения (ЦОНе) и содержать соответствующий штамп.

Кстати, в некоторых ситуациях у собственника может быть на руках сразу несколько правоустанавливающих документов, например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (в случае, если часть дома была куплена, а другая – получена по наследству).

2. Технический паспорт – документ, содержащий план дома и описание всех его помещений с указанием площадей, а также план земельного участка и расположение строений на нем.

3. Правоудостоверяющий документ на земельный участок – государственный акт на право собственности на земельный участок, который содержит план участка с указанием его места нахождения и размеров, а также указание на то, что земельный участок принадлежит на праве собственности или землепользования; целевое назначение земельного участка (обслуживание жилого дома); основание приобретения земельного участка (название документа, на основании которого был приобретен земельный участок).

Все перечисленные документы должны быть в наличии, в них не должно содержаться ошибок (например, в фамилиях, именах, отчествах, адресах, площадях, составе построек и т.п.); сведения, указанные в правоустанавливающих документах на дом (количество, состав строений, площади помещений и земельного участка), должны совпадать со сведениями, отраженными в техническом паспорте, акте на земельный участок, а также с фактическим состоянием построек на земельном участке; правоустанавливающие документы должны быть зарегистрированы в Центре по недвижимости или ЦОНе.

Можно ли продать дом, если нет госакта на землю?

Нет. Если у собственника по каким-либо причинам нет госакта на земельный участок, то в этом случае он не сможет распорядиться и домом (то есть продать, обменять, оставить в наследство).

Для получения государственного акта на земельный участок необходимо обратиться в Земельный комитет г. Алматы (ул. Ауэзова, 107, уг. пр. Абая) и представить удостоверение личности, копию свидетельства налогоплательщика (РНН) и правоустанавливающие документы на жилой дом.

Полученный государственный акт на земельный участок также подлежит регистрации в ЦОНе.

Что делать, если договор купли-продажи на дом утерян?

Если какой-либо из правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, например) был утерян, то собственнику дома нужно получить дубликат данного документа в том органе, который его выдавал (например, в нотариальной конторе).

Дубликат правоустанавливающего документа также необходимо будет зарегистрировать в ЦОНе.

Можно ли продать дом, если есть неоформленная пристройка к дому или хозпостройки?

Нет. Наиболее распространенной проблемой при продаже дома является несоответствие фактических характеристик дома характеристикам, указанным в техпаспорте: постройка нового дома взамен старого, изменение площадей комнат, пристройка новых помещений; незаконная постройка или снос надворных сооружений; увеличение или уменьшение площади земельного участка, вследствие чего фактическая площадь не соответствует площади, указанной в госакте; отсутствие дома вообще, хотя в паспорте он указан, и наоборот, наличие дома, хотя по документам значится только свободный от строений земельный участок.

При наличии подобных нарушений оформить договор купли-продажи невозможно. Необходимо сначала устранить все нарушения, указанные техником.

Для этого собственнику нужно получить справку о технической характеристике дома в Центре по недвижимости г. Алматы (ул. Толе би, 155, уг.ул. Байзакова) либо в Центре обслуживания населения по месту регистрации.

В справке о технической характеристике квартиры техник из центра укажет все нарушения. Только после устранения данных нарушений собственник сможет продать данный дом.

Дом не введен в эксплуатацию (неплановый). Есть только технический паспорт. Можно ли его продать?

Нет. Если в техпаспорте на дом стоит штамп о том, что дом не введен в эксплуатацию, то его владелец не может совершать с ним какие-либо сделки: куплю-продажу, дарение, обмен, сдачу в аренду и т.д., так как владелец самовольной постройки не имеет права собственности на нее.

Можно ли продать дом, если его собственник не может присутствовать лично при совершении сделки купли-продажи?

Да. Если собственник дома по каким-либо причинам не имеет возможности лично присутствовать на подписании сделки (отъезд, болезнь и т.д.), то в этом случае он может выписать доверенность с соответствующими полномочиями, и тогда договор купли-продажи может подписать его представитель, то есть доверенное лицо.

Можно ли продать дом, на который наложен арест?

Нет. Арест на жилой дом (или долю, принадлежащую одному из совладельцев дома) и земельный участок может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Продажа арестованного дома невозможна. Только после снятия с дома ареста его можно будет продать.

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.

наверх