Kolesa.kz Автомобили
Krisha.kz Недвижимость
Как новый закон защитит участников долевого строительства?
С 1 января 2007 года введен в действие Закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Учитывая пожелания наших читателей, в этой статье мы расскажем об основных положениях данного закона
Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия их в строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Закон раскрывает такие понятия, как "дольщик", "застройщик", "договор о долевом участии в жилищном строительстве" с указанием прав и обязанностей участников долевого строительства.
Это означает, что компания-застройщик не сможет получить кредит в банке, заложив объект, который строит на деньги дольщиков. Застройщик обязан осуществить страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, и средства дольщиков должны быть защищены страховой компанией.
Любой гражданин, имеющий намерение вступить в долевое строительство, теперь вправе запросить у застройщика информацию о его деятельности.
Застройщик обязан предоставить такому человеку для ознакомления:
1) информацию о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика;
3) свидетельство налогоплательщика;
4) статистическую карточку;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;
6) лицензию на организацию возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков;
7) информацию о проектах строительства объектов жилой недвижимости, которые застройщик осуществил в течение двух лет, предшествующих опубликованию информации о застройщике, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;
8) сведения об объекте строительства, которые должны включать:
- разрешение на строительство по этапам;
- указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией;
- сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
- наименование генерального подрядчика.
Также информация о застройщике и об объекте строительства должна обязательно публиковаться в периодическом печатном издании.
Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. Хотел бы отметить один немаловажный момент.
Застройщик вправе заключать с дольщиками договор о долевом участии в жилищном строительстве, если у застройщика есть собственный капитал на момент заключения договора не менее 12% от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
В договоре обязательно должны быть оговорены следующие условия:
1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;
3) цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр общей площади в его доле;
4) гарантийный срок на жилое здание, возведенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве, который не может быть меньше трех лет со дня приемки объекта в эксплуатацию;
5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (план отдельной полезной площади жилища, этажность), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;
7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.
Существенным моментом является обязательная взаимная ответственность застройщика и дольщика в случае нарушения ими обязательств подписанного договора. За нарушение сроков завершения строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0.1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период.
Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не обязан нести ответственность за финансовые и прочие риски при осуществлении строительства жилого здания.
В случае смерти гражданина, участника долевого строительства, его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.
Если в договоре будут отсутствовать вышеназванные условия, то договор не может быть поставлен на учет.
В настоящее время завершается подготовка и принятие формы типового договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также квалификационных требований, предъявляемых при лицензировании деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве.
В частности, в Кодексе "Об административных правонарушениях" появилась новая статья 237-1 "Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве", которая устанавливает ответственность за нарушение Закона "О долевом участии в жилищном строительстве".
Нарушение застройщиком требований законодательного акта РК о долевом участии в жилищном строительстве к содержанию информации о застройщике и об объекте строительства, а также порядка ее распространения либо распространение застройщиком неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации влечет штраф на юридических лиц в размере от трехсот до четырехсот месячных расчетных показателей (1 МРП в 2007 году – 1 092 тенге).
Непредоставление застройщиком уполномоченному органу сведений и отчетности, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, либо предоставление им недостоверных сведений и отчетности влечет штраф на юридических лиц в размере от трехсот до четырехсот месячных расчетных показателей.
Также Закон Республики Казахстан "О лицензировании" дополнен новым пунктом 30-1. Теперь для занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве требуется лицензия.
Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА
Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия их в строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Закон раскрывает такие понятия, как "дольщик", "застройщик", "договор о долевом участии в жилищном строительстве" с указанием прав и обязанностей участников долевого строительства.
Требования к застройщику
В соответствии с новым законом застройщику запрещено обременять земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости в качестве обеспечения исполнения обязательств перед третьими лицами и в целях исполнения обязательств перед дольщиками.Это означает, что компания-застройщик не сможет получить кредит в банке, заложив объект, который строит на деньги дольщиков. Застройщик обязан осуществить страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, и средства дольщиков должны быть защищены страховой компанией.
Любой гражданин, имеющий намерение вступить в долевое строительство, теперь вправе запросить у застройщика информацию о его деятельности.
Застройщик обязан предоставить такому человеку для ознакомления:
1) информацию о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика;
3) свидетельство налогоплательщика;
4) статистическую карточку;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;
6) лицензию на организацию возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков;
7) информацию о проектах строительства объектов жилой недвижимости, которые застройщик осуществил в течение двух лет, предшествующих опубликованию информации о застройщике, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;
8) сведения об объекте строительства, которые должны включать:
- разрешение на строительство по этапам;
- указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией;
- сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
- наименование генерального подрядчика.
Также информация о застройщике и об объекте строительства должна обязательно публиковаться в периодическом печатном издании.
Требования к договору
Компания-застройщик, намеревающаяся заключить договор о долевом участии в жилищном строительстве, сможет сделать это при выполнении следующих условий: если ей в установленном законом порядке будет предоставлен земельный участок для строительства жилого здания либо будет дано разрешение на использование участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, под строительство, а также при условии завершения нулевого цикла застройки объекта строительства.Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. Хотел бы отметить один немаловажный момент.
Застройщик вправе заключать с дольщиками договор о долевом участии в жилищном строительстве, если у застройщика есть собственный капитал на момент заключения договора не менее 12% от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
В договоре обязательно должны быть оговорены следующие условия:
1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;
3) цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр общей площади в его доле;
4) гарантийный срок на жилое здание, возведенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве, который не может быть меньше трех лет со дня приемки объекта в эксплуатацию;
5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (план отдельной полезной площади жилища, этажность), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;
7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.
Существенным моментом является обязательная взаимная ответственность застройщика и дольщика в случае нарушения ими обязательств подписанного договора. За нарушение сроков завершения строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0.1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период.
Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не обязан нести ответственность за финансовые и прочие риски при осуществлении строительства жилого здания.
В случае смерти гражданина, участника долевого строительства, его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.
Если в договоре будут отсутствовать вышеназванные условия, то договор не может быть поставлен на учет.
В настоящее время завершается подготовка и принятие формы типового договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также квалификационных требований, предъявляемых при лицензировании деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве.
Возможные нарушения
В связи с введением в действие Закона "О долевом участии в жилищном строительстве" в ряд законодательных актов Республики Казахстан внесены соответствующие изменения и дополнения.В частности, в Кодексе "Об административных правонарушениях" появилась новая статья 237-1 "Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве", которая устанавливает ответственность за нарушение Закона "О долевом участии в жилищном строительстве".
Нарушение застройщиком требований законодательного акта РК о долевом участии в жилищном строительстве к содержанию информации о застройщике и об объекте строительства, а также порядка ее распространения либо распространение застройщиком неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации влечет штраф на юридических лиц в размере от трехсот до четырехсот месячных расчетных показателей (1 МРП в 2007 году – 1 092 тенге).
Непредоставление застройщиком уполномоченному органу сведений и отчетности, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, либо предоставление им недостоверных сведений и отчетности влечет штраф на юридических лиц в размере от трехсот до четырехсот месячных расчетных показателей.
Также Закон Республики Казахстан "О лицензировании" дополнен новым пунктом 30-1. Теперь для занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве требуется лицензия.
Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА