В Бостандыкский район города территориально входят следующие микрорайоны: «Орбита-1-4», «Алмагуль», «Казахфильм», «Коктем-1-3»

В предыдущих статьях (см. N 1-3) нами были рассмотрены все пять блоков Бостандыкского района. Этот район очень протяженный и тянется от центральной части города до самых верхних микрорайонов «Орбита» и «Казахфильм». Сегодня мы объединим все полученные данные и предоставим нашим читателям обзор рынка недвижимости в Бостандыкском районе.

В Бостандыкский район города территориально входят следующие микрорайоны: «Орбита-1-4», «Алмагуль», «Казахфильм», «Коктем-1-3».

Бостандыкский район расположен в южной части Алматы.

Предложение – объем и динамика

Общая структура района

Среднемесячный объем предложения квартир и домов в Бостандыкском районе в декабре 2005 года показан в таблице 1.
Блок
Кол-во квартир
Кол-во домов
Доля квартир
А
1 161
84
93.25%
B
797
15
98.15%
C
598
11
98.19%
D
1 774
33
98.17%
E
1 731
26
98.52%
весь р-н
6 061
169
97.29%
Из таблицы 1 видно, что все блоки Бостандыкского района застроены в основном многоквартирными домами. Доля частных домов в блоках B,C,D и E не превышает 2%. В блоке А доля домов чуть выше, но и там она меньше 7%.

Квартиры

На рис. 1 показана динамика предложения квартир во всех блоках Бостандыкского района. Наибольшая активность в блоке D. Немного ниже активность в блоках А и Е. По абсолютным показателям активности аутсайдерами района являются блоки В и С. Хотя во всех блоках видна тенденция к росту предложения, но характер изменения разный. В блоках А и D динамику предложения можно описать как годовую волну с постепенным общим увеличением количества предлагаемых квартир. Максимум приходится на летние месяцы, минимум предложения – зимой. В блоках В, С и Е в 2003-2004 годах также можно увидеть годовую волну, но в 2005 году – просто плавный рост предложения квартир. Ежемесячный прирост предложения во всем Бостандыкском районе равен 113 новым квартирам в месяц, что составляет прирост за месяц на 1.85%.

Для сравнения рынков недвижимости в разных блоках нужно учитывать, что все блоки по размерам разные. И цифры общей активности блоков могут сильно отличаться из-за большой разницы именно в размерах самих блоков. Было бы интересно сравнить активность блоков с учетом их размеров. Для этого мы вычислили удельную активность в каждом блоке. Этот параметр показывает рыночную активность блока независимо от его размера. Полученная таким образом динамика удельной активности рынка квартир в разных блоках показана на рисунке 2. Из рисунка видно, что все блоки по удельной активности разделяются на три степени активности. Безусловным лидером является блок А – микрорайоны «Орбита-1-4». Несмотря на скромные размеры, в этом блоке идет активная купля-продажа квартир. Примерно одинаковая удельная активность в блоках C, D и E. В этих трех блоках в 2003-2004 годах удельные активности были близки, но в середине 2005 года вперед вырвался блок D. К концу 2005 года по удельной активности блоки C, D и E выравнялись. Блок В имеет значительно меньшую удельную активность.

Дома

На рис. 3 показана динамика предложения по домам во всех блоках Бостандыкского района. Хотя домов в Бостандыкском районе мало, но можно отметить некоторые особенности в динамике предложения в разных блоках.

В блоке Е до середины 2003 года был некоторый рост предложения. В максимуме предлагалось около 80 домов в месяц. Но начиная с середины 2003 года активность в блоке Е только падает, и сегодня на продажу в блоке Е выставлено только 26 домов. Другая динамика в блоках С и D. Здесь в 2003-2004 годах наблюдалось традиционное сезонное изменение предложения. Но в 2005 году в блоках С и D годовая волна пропала, и мы видим постоянное уменьшение количества предлагаемых домов. В блоке А просматривается годовая волна. Она хорошо проявляется в период с 2003 года до середины 2005 года. Но во второй половине 2005 года виден рост предложения к концу года. В районе «Орбит» рынок домов к концу 2005 года заметно активизировался. Во всем Бостандыкском районе только в блоке В есть годовая волна предложения.

Рассматривая рынок квартир, мы говорили, что абсолютные цифры не дают истинной картины активности блоков, так как все блоки имеют различные площади. Так же как и для квартир, для домов было проведено нормирование, то есть вычисление удельной активности с учетом занимаемой площади каждым блоком. Результаты показаны на рисунке 4. Видно, что в позапрошлом и прошлом годах лидером по удельной активности был блок С. Но в 2005 году все блоки, кроме блока А, демонстрируют падение активности. И только в блоке А в 2005 году рынок домов активен и предложение растет. В конце года удельная активность блока А была в несколько раз выше удельной активности любого из остальных блоков.

Предложение - структура

В таблице 2 приведены данные о средней «комнатности» квартир и домов Бостандыкского района (данные на конец 2005 года).
Блок
Средняя "комнатность" квартир
Средняя "комнатность" домов
А
2.7
5.0
B
2.5
3.95
C
2.6
4.5
D
2.46
4.27
E
2.82
6.28
Квартиры

Из таблицы видно, что по параметру средняя «комнатность» блоки довольно сильно различаются. Например, в соседних блоках D и Е средняя «комнатность» равна соответственно 2.46 и 2.82. Высокое значение этого параметра в блоке Е обусловлено большой долей многокомнатных квартир в этом блоке. Близкие значения средней «комнатности» в блоках В и D свидетельствуют о подобии структуры предложения. В новостройках эпохи социализма – в микрорайонах «Орбита», «Казахфильм» и «Алмагуль» – средняя «комнатность» высока и равна 2.6-2.7.

По типу строений многоквартирных домов (таблица 3) блоки Бостандыкского района тоже сильно различаются. Если в блоках В, D и Е преобладают кирпичные дома и их доля более 50%, то в блоках А и С преобладают многоквартирные «панельки». Особенностью блока Е является высокая доля совсем уже недавно построенных монолитных домов. Кстати, высокая средняя «комнатность» блока Е также обусловлена большой долей многокомнатных квартир именно в монолитных домах.

Дома

Из таблицы 2 видно, что по параметру средняя «комнатность» дома различаются еще больше, чем квартиры. В таблице 3 приведены данные по типам строений частных домов. Сравнивая данные таблиц 2 и 3, видим, что те блоки, в которых доля кирпичных домов высока (блоки А и Е), имеют и высокий показатель средней «комнатности». Из этого следует, что большие многокомнатные дома в Бостандыкском районе строят в основном из кирпича.
Блок
Квартиры. Типы строений
Дома. Типы строений
А
пан. - 72% кирп. - 20.7% монолитн. - 7.2%
кирп. - 94.6% карк.-камыш. - 5.4%
B
кирп. -52.9% пан. - 40.1% монолитн. - 6.9%
кирп. - 71.4% дерев. - 21.4% карк.-камыш. - 7.1%
C
пан. - 80.7% кирп. - 19.2%
кирп. - 60% карк.-камыш. - 40%
D
кирп. - 51% пан. - 46.7% монолитн. - 1.5%
кирп. - 51.7% дерев. - 3.6% карк.-камыш. - 39.3%
E
кирп. - 55.3% пан. - 31.3% монолитн. - 13%
кирп. - 96% карк.-камыш. - 4%

Стоимость – уровень и динамика

Квартиры
Блок
Кирп.
Пан.
Монолитн.
Среднее
А
1 344 $/кв.м
1 256 $/кв.м
1 251 $/кв.м
1 274 $/кв.м
B
1 474 $/кв.м
1 360 $/кв.м
1 257 $/кв.м
1 420 $/кв.м
C
1 631 $/кв.м
1 383 $/кв.м
1 455 $/кв.м
1 431 $/кв.м
D
1 476 $/кв.м
1 396 $/кв.м
1 658 $/кв.м
1 438 $/кв.м
E
1 795 $/кв.м
1 494 $/кв.м
2 034 $/кв.м
1 717 $/кв.м
В таблице 4 приведены данные по стоимости квадратного метра общей площади (индексам) квартир для всех блоков Бостандыкского района в домах различного типа. Сводные данные по среднемесячному изменению индекса для квартир в домах различного типа приведены в таблице 5.
Блок
Кирп.
Пан.
Монолитн.
Среднее
А
+ 26.7 $/кв.м
+ 26.1 $/кв.м
данных нет
+ 26.2 $/кв.м
B
+ 30.0 $/кв.м
+28.6 $/кв.м
данных нет
+ 29.3 $/кв.м
C
+ 31.8 $/кв.м
+ 29.3 $/кв.м
данных нет
+ 29.5 $/кв.м
D
+ 30.0 $/кв.м
+ 28.9 $/кв.м
+31.3 $/кв.м
+29.5 $/кв.м
E
+ 35.7 $/кв.м
+ 31.3 $/кв.м
+41.9 $/кв.м
+34.6 $/кв.м
Из таблиц 4 и 5 можно сделать ряд выводов:
- во всех блоках квартирный индекс в кирпичных домах выше, чем в панельных, и выше среднего по блоку;
- квартирный индекс монолитных домов в блоках D и Е существенно выше, чем в остальных блоках, что свидетельствует о недавней застройке блоков D и Е новыми монолитными домами повышенной комфортности;
- самые низкие значения индекса в блоке А. Как было показано выше, в этом блоке наблюдается и самая высокая удельная активность;
- в блоке А наименьшая в районе скорость роста индекса, то есть квартиры в этом блоке дорожают медленнее, чем в остальных блоках Бостандыкского района;
- самый дорогой блок – E. В нем индексы всех типов строений наибольшие в районе. Среднее значение индекса для квартир блока Е выше остальных почти на 300$. В этом блоке и дорожают квартиры быстрее, чем в остальных местах Бостандыкского района.

Дома

Значения индексов для домов Бостандыкского района на конец 2005 года приведены в таблице 6.
Блок
Кирп.
Карк.-камыш.
Среднее
А
1 551 $/кв.м
1 000 $/кв.м
1 531 $/кв.м
B
1 289 $/кв.м
1 372 $/кв.м
1 285 $/кв.м
C
1 686 $/кв.м
нет данных
1 725 $/кв.м
D
1 234 $/кв.м
1 249 $/кв.м
1 261 $/кв.м
E
2 323 $/кв.м
1 295 $/кв.м
2 179 $/кв.м
Для оценки динамики цен в Бостандыкском районе в таблице 7 приводим значения среднемесячного изменения индекса для наиболее популярных типов домов.
Блок
Кирп.
Карк.-камыш.
Среднее
А
+ 24.2 $/кв.м
+ 28.7 $/кв.м
+ 24.9 $/кв.м
B
+ 28.2 $/кв.м
+ 21.7 $/кв.м
+ 27.1 $/кв.м
C
+ 31.2 $/кв.м
нет данных
+ 33.9 $/кв.м
D
+ 35.3 $/кв.м
+ 26.3 $/кв.м
+ 30.4 $/кв.м
E
+ 54.6 $/кв.м
нет данных
+ 53.6 $/кв.м
Выводы из таблиц 6 и 7:
- самые высокие индексы в блоках А, С и Е;
- среди лидеров (А, С и Е) по индексу – наименьший в блоке А. В нем же и самая высокая удельная активность и самая низкая скорость удорожания;
- самый дорогой блок Е. Домов там мало, предложение в течение последних двух лет постоянно падает, цены на недвижимость стоят очень высокие, частные дома в этом блоке дорожают с очень высокой скоростью.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.