Все регионы 

Обмен: вопросы и ответы


Отвечаем на вопросы наших читателей о том, что следует знать при обмене своей квартиры на любое другое жилье. За разъяснениями мы обратились в юридические фирмы города Алматы

Что нужно учитывать при обмене недвижимости?

- При обмене важно учитывать, что у каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации или приобретения его в частную собственность другим путем (покупка, дарение). Даже если в сделке обмена напрямую нет никаких проблем и споров между ее участниками, она может быть расторгнута впоследствии или признана недействительной вследствие признания недействительной какой-то из предшествующих сделок. И тогда, согласно казахстанскому законодательству, рассмотрению в суде подлежит вся цепочка сделок, в которые был вовлечен данный объект недвижимости.

Самый "прозрачный" документ – договор приватизации, где квартира еще не участвовала в сделках купли-продажи. Все другие документы (о купле-продаже, наследстве, дарении и пр.) требуют проведения предварительной юридической проверки.

Можно ли обменять неприватизированное жилье?

- Согласно Закону "О жилищных отношениях", предоставляемое малоимущим, социально защищаемым гражданам жилище из государственного жилищного фонда может быть обменено на другое жилище, также предоставленное малоимущим социально защищаемым гражданам.

Неприватизированные жилища, предоставляемые в военных городках, пограничных заставах и иных закрытых объектах могут быть обменены на такие же жилища в границах данного военного городка, пограничной заставы или иных закрытых объектов.

Жилье из фонда государственных предприятий, предоставленное их работникам (или иным лицам), с согласия администрации государственного предприятия может быть обменено на другое жилище из жилищного фонда госпредприятий.

Обмен жилища из жилищного фонда государственных предприятий на жилище из коммунального жилищного фонда и наоборот допускается при наличии согласия администрации предприятия и акимата.

И, наконец, лица, проживающие в жилищах, приравненных к служебным, вправе обменять жилище на другое с согласия государственного органа, его предоставившего.

Можно ли обменять квартиру, купленную в кредит?

- С момента государственной регистрации договора купли - продажи жилища, приобретенного за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора (банка) распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа, согласно Закону "О жилищных отношениях". После же погашения ипотечного займа собственник вправе обменять квартиру, купленную в кредит.

Что называется обменом через куплю-продажу?

- Обмен через куплю-продажу производится, как правило, через агентство по недвижимости, для этого собственник жилья должен оценить свою квартиру, а также то жилье, на которое обменивает. Если собственника устраивает разница в деньгах, которые он получит при обмене (или сумма, которую ему придется доплатить), в таком случае можно заключить договор о продаже с обязательным условием одновременной покупки другого жилья, характеристики которого будут записаны в данном договоре. По сути, такая продажа от обмена не отличается: право на другую квартиру возникает одновременно с продажей своей. Однако, если жилье не приватизировано, этот способ не подойдет.

Можно ли обменять дома или квартиры, находящиеся в разных городах?

- Да, такой обмен возможен. При совершении обмена квартир, расположенных в разных городах, наиболее оптимальной формой, не требующей дополнительных хлопот, является заключение двух встречных договоров купли-продажи. Это связано с тем, что регистрация возникших прав собственности на каждую квартиру производится по месту нахождения квартиры, то есть в разных городах.

Нужно ли при обмене квартиры на любое другое жилье оформлять какие-либо документы?

– Если Вы решили обменять свое жилье и нашли подходящий вариант, Вам нужно со всеми правоустанавливающими документами на квартиру обратиться в Центр по недвижимости г. Алматы (по адресу: улица Толе би, 155, угол улицы Байзакова, 1-й этаж, окно №9 ).

В Центре по недвижимости (ЦПН) нужно оформить справку о технической характеристике квартиры (основные данные о состоянии квартиры на момент продажи) и выписку из регистрационного листа правового кадастра (сведения о собственниках квартиры, зарегистрированных правах и обременениях).

Для составления справки о технической характеристике квартиры техник ЦПН выезжает на квартиру, сравнивает ее состояние с данными технического паспорта и делает отметку об отсутствии текущих изменений. То есть фактические параметры квартиры не должны отличаться от параметров, указанных в правоустанавливающих документах.

После того как будут готовы справка о технической характеристике квартиры и выписка из регистрационного листа правового кадастра, в ЦПН выдадут справку на нотариальное действие с оговоренным сроком годности (обычно на день выдачи). Если не получается оформить сделку в день готовности документов, не нужно забирать их из Центра по недвижимости.

Кроме указанного собственники обмениваемого жилья оформляют нотариально согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) на обмен. Для граждан, находящихся в разводе, потребуется нотариально заверенное согласие отсутствующего супруга. Если есть несовершеннолетние дети, то на обмен их доли потребуется разрешение органа опеки и попечительства.

Как пояснили в ЦПН, за регистрацию права собственности на недвижимое имущество нужно заплатить 50% от 1 МРП (1 МРП в 2006 году составляет 1 030 тенге).

Сколько нужно заплатить за договор мены?

- В договоре мены одна из сторон именуется продавцом, а жилье – товаром, который она обязуется передать, другая сторона – покупателем товара, который обязуется принять в обмен.

В статье 502 "Цены и расходы по договору мены" Гражданского кодекса сказано, что "если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы по их передаче и принятию осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случаях, когда в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен договором".

За составление договора мены нужно заплатить в среднем 8.5 тысячи тенге.

Подготовила Иветта ШУТОВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА




Опубликовано 23 декабря 2006 17961 просмотр Добавить комментарий