В этом и следующем номерах мы расскажем о том, какие существуют проблемы в жилищно-коммунальной сфере Республики Казахстан и о разработанных Правительством методах решений этих проблем.

Итак, сегодня мы расскажем о том, в каком состоянии находится жилищный фонд Казахстана в настоящее время.

Республика Казахстан одна из первых среди государств бывшего Советского Союза провела реформу жилищно-коммунального хозяйства и осуществила массовую приватизацию жилья, в результате чего сформировалась качественно новая сфера жилищных отношений. После массовой приватизации жилых и нежилых помещений в жилых зданиях государство перестало дотировать жилищно-коммунальную сферу.

Громоздкие и малоэффективные жилищно-коммунальные службы (ЖКХ), осуществлявшие свою деятельность на затратном механизме организации работ, сменили потребительские кооперативы собственников помещений. Кооперативы собственников помещений (квартир) – КСК – стали наиболее распространенной формой управления объектами кондоминиума.

В настоящее время КСК объединяют от нескольких жилых домов до целых кварталов и даже микрорайонов. После приватизации ответственность по эксплуатации и ремонту жилищного фонда перешла от государства к новым собственникам – населению, которое в своем большинстве оказалось не готово к этому. Некоторые многоквартирные дома в республике эксплуатируются с нарушением установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится.

Зачастую собственники квартир, выплачивая деньги на содержание и капитальный ремонт своего дома, не могут быть уверены, что эти средства не будут использованы на другой дом. Нередко бывает и так, что жильцы не платят за ремонт, но их дом ремонтируется за счет средств жильцов другого дома, входящего в данный КСК.

При такой ситуации не может быть речи о формировании ответственного отношения жильцов к общему имуществу жилого дома. Еще одной проблемой является отсутствие реальных механизмов контроля жильцами деятельности КСК. Таким образом, можно заключить, что основные цели повсеместного внедрения системы КСК не были достигнуты, а именно: максимальное сокращение непроизводственных затрат при эксплуатации жилищного фонда, развитие рынка услуг инженерно-коммунального обеспечения и ремонтно-восстановительных работ, повышение ответственности жильцов за сохранение и надлежащее содержание жилых домов и придомовых территорий.

Состояние жилищного фонда в Казахстане требует проведения ремонтно-восстановительных работ (по статистическим данным, объем жилья, требующего проведения ремонта, составляет 30.7 млн кв. м). До сих пор отсутствует реальный механизм стимулирования ресурсосбережения как для поставщиков коммунальных услуг, так и для их потребителей. В подавляющем большинстве КСК выбирают организации и заключают с ними договоры по поставке коммунальных услуг, по эксплуатации и содержанию жилищного фонда, инженерному обеспечению не на конкурсной основе.

Сами договоры на коммунальное обслуживание заключаются формально, то есть не учитывают интересов потребителей и тем самым не обеспечивают минимальных стандартов качества предоставляемых услуг. К тому же поставка услуг конкретному потребителю производится по общедомовым сетям, которые являются общим имуществом собственников квартир и в подавляющем большинстве не ремонтируются. Именно по этой причине происходит большинство случаев перебоев в коммунальном обслуживании потребителей.

Положение усугубляется отсутствием контроля за содержанием жилищного фонда. Местные исполнительные органы не имеют никаких рычагов воздействия на органы управления объектами кондоминиума, которые ненадлежащим образом исполняют свои обязанности. В частности, собственники квартир не имеют возможности проверить фактические затраты КСК на ремонт и содержание объектов кондоминиума.

В результате проведенной массовой приватизации новые собственники приобретали (приватизировали с помощью купонного механизма, выкупали) только свои квартиры и не ощущали себя хозяевами общего имущества в жилом доме. Это касается внеквартирных (общедомовых) элементов здания и помещений общего пользования (подвалы, чердаки и т.п.), а также земельного участка – придомовой территории. Усугубляет сложившееся положение пассивность большинства собственников помещений в управлении жилым домом, отсутствие общественного контроля за его техническим, санитарным состоянием и общественным порядком в рамках кондоминиума.

В настоящий момент большинство многоквартирных домов, по сути являющихся кондоминиумами, не зарегистрированы как единый комплекс. Объект кондоминиума является совокупностью квартир и встроенных (встроенно-пристроенных) нежилых помещений в жилом доме, имущества (частей дома) общего пользования, придомовой территории и располагаемых на ней строений, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры. Так они и должны быть зарегистрированы в центрах регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, основными проблемами жилищно-коммунальной сферы в части состояния жилых зданий в настоящий момент являются:
- слабая правовая подготовленность большинства собственников – участников кондоминиумов, неразвитость системы общественного контроля за управлением объектами кондоминиумов со стороны собственников, самоустранение собственников от обязанностей сособственника;
- низкий уровень коммунальных платежей, производимых собственниками, и необходимых затрат на содержание и капитальный ремонт жилищного фонда;
- отсутствие полноценного рынка услуг по эксплуатации и надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению капитального ремонта жилых зданий, а также внутренних инженерных систем жизнеобеспечения;
- необходимость повсеместного проведения ремонта и повышения эксплуатационных характеристик ветхих жилых домов;
- необходимость усиления несущих конструкций и повышения эксплуатационных характеристик жилых домов первых серий массового жилищного строительства, в первую очередь в сейсмоопасных районах;
- физический и моральный износ основных фондов коммунальной инфраструктуры, ресурсосбережение и снижение уровня потерь при доставке до потребителя коммунальных услуг по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и канализации;
- отсутствие государственного контроля за нормативным содержанием жилищного фонда и административных рычагов воздействия на эксплуатационные службы;
- недостаточное законодательное подкрепление мер и действий по развитию жилищно-коммунальной сферы, нормативно-техническому и методологическому обеспечению новых прогрессивных подходов в управлении жилищным фондом и жилищно-коммунальным хозяйством, эксплуатации и содержанию жилых домов (жилых зданий), ресурсосбережению при поставке и оптимизации потребления коммунальных услуг;
- отсутствие законодательных актов, позволяющих местным исполнительным органам использовать бесхозяйные, брошенные собственниками квартиры.

Для решения всех этих проблем Правительством Республики Казахстан 15 июня 2006 года была утверждена «Программа развития жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006-2008 годы».

О том, какие методы разработало Правительство Республики Казахстан для решения проблем жилищного фонда, читайте, пожалуйста, в следующем номере.

Подготовил Бахыт КАСЫМБЕКОВ.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА