За разъяснениями мы обратились в Департамент архитектуры и градостроительства города Алматы.

Без переоборудования, перепланировки (например, под офис) использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов (статья 18 Закона РК «О жилищных отношениях»). Однако указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил. Если компетентные органы установят факты нарушения либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к административной ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия. Поэтому, кроме регистрации своей предпринимательской деятельности по этому виду доходов и уплаты налогов, собственнику нужно также согласовать вопрос о своей деятельности с соседями.

Так, согласно СНиПу РК от 3.02.01 «Жилые здания», на первом, втором и цокольном этажах допускается размещать помещения для магазинов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отделений связи площадью не более 700 кв. м. Также на этих этажах могут размещаться сбербанки, женские консультации, юридические и нотариальные конторы. Не допускается здесь размещение предприятий общественного питания с числом мест более 50 и производительностью более 500 обедов в день; пунктов приема посуды; магазинов торговой площадью более 100 кв. м; а также магазинов, специализирующихся на продаже строительных, химических и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазинов с наличием в них взрыво- и пожароопасных веществ и материалов; специализированных рыбных и овощных магазинов. Парикмахерские, мастерские по ремонту часов должны быть с нормируемой площадью до 300 кв.м, а мастерские по ремонту бытовых машин и приборов – площадью не более 100 кв. м. Нельзя на первых этажах жилых домов размещать предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества. В запретном списке – бани, сауны, прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов), общественные уборные и похоронные бюро.

Заявление о выдаче разрешения на реконструкцию жилья под малый бизнес регистрируется в местных органах архитектуры и градостроительства. К нему прилагается ряд документов, среди которых – правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, о приватизации и т.п.), техпаспорт, свидетельство или патент (для физических лиц), заключение по сейсмоусилению, удостоверение личности, РНН. После этого сотрудники органов архитектуры выдают заказчику Акт согласования, который должен быть подписан представителями департаментов торговли и предпринимательства, коммунального хозяйства, а также представителями госсанэпиднадзора, пожарной службы, кооперативов собственников квартир и др. После всех согласований заказчику выдается архитектурно-планировочное задание (АПЗ). АПЗ – это комплекс требований специалистов к назначению и основным параметрам проекта, по которому будет осуществляться задуманная реконструкция.

Следует знать, что к реконструируемым под предпринимательство помещениям в жилых зданиях предъявляются многочисленные противопожарные требования. По информации Управления государственной противопожарной службы, согласно СНиПам, эвакуационный выход помещения должен быть изолирован от остальной части здания, должна быть самостоятельная система вентиляции, обязательно наличие пожарной сигнализации (в магазинах, игровых залах, кондитерских цехах и пр.) и средств пожаротушения, обязательно должно быть предусмотрено самостоятельное энергоснабжение. В зависимости от степени огнестойкости здания есть определенные требования к строительным конструкциям, отдельно по несущим и ненесущим стенам, лестницам, ступеням, элементам покрытия и пр. Нежилая зона должна быть отделена от жилых помещений – заложена кирпичом или другими несгораемыми материалами. А в пристраиваемой части с входной группой все применяемые материалы должны иметь такой предел огнестойкости, чтобы в течение 45 минут не допускать распространения огня на верхние этажи.

Также обязательным условием в размещении объекта предпринимательства в жилом доме является 100%-е согласие кондоминиума. Согласно статье 62 Земельного кодекса РК от 20.06.03 №442-II, «перепрофилирование жилых помещений под объекты предпринимательской деятельности, реконструкция (перепланировка, переоборудование) допускаются с письменного согласия всех участников кондоминиума». Кстати, выход из реконструированной квартиры не может быть сделан во двор жилого дома, чтобы не нарушать спокойствия жильцов дома.

В случае строительства входной группы, выступающей от фундамента здания более чем на 3 метра, потребуется дополнительный отвод земельного участка или выделение доли в кондоминиуме. В этом случае предпринимателю придется дополнительно получить Акт выбора земельного участка после выезда Земельной комиссии. Затем нужно осуществить заказ топосъемки территории, прилегающей к квартире, с выездом на место топографа. После чего оформить правоудостоверяющие документы на землю и зарегистрировать их в центре недвижимости.

Проект реконструкции помещения разрабатывается в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В соответствии со статьей 64 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» экспертиза проектов осуществляется госорганами, а также физическими и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Экспертиза может не проводиться, в частности, по проектам перепланировок (переоборудования) помещений непроизводственного назначения, осуществляемых в существующих зданиях и не требующих изменения несущих конструкций. Проекты, подлежащие обязательной экспертизе, но не прошедшие ее в установленном законодательством порядке, считаются незавершенными и не подлежат реализации.

При реконструкции помещений под бизнес должны учитываться требования всех строительных норм и правил РК – СНиПы, распоряжения, указания, директивы и прочее. Контроль над ходом реконструкции (технадзор) осуществляет юридическое лицо (по выбору заказчика), имеющее соответствующую лицензию. Это же лицо ведет журнал регистрации акта скрытых работ. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, оформляется заявление в органах архитектуры и градостроительства с просьбой оказать содействие по созданию приемочной комиссии. После утверждения комиссией акта приемки объект считается введенным в эксплуатацию. И последний этап оформления реконструкции квартиры под нежилое помещение – это регистрация помещения в центре недвижимости и получение нового техпаспорта на него.

Подготовила Иветта ШУТОВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА