Разработана Методика определения рыночной стоимости недвижимости в условиях выкупа земли для государственных надобностей. Ее предлагают опробовать в Алматы, чтобы потом применять во всех регионах Казахстана. Документ ждет рассмотрения и утверждения в маслихате

На каких условиях раньше, в социалистические времена, сносили в Алматы районы частного сектора? Государство планировало новые районы, где возводило многоэтажки и заселяло туда всех cносимых бесплатно, на правах долгосрочной аренды. В некоторых случаях алматинцам взамен давали земельные участки и средства для возведения нового дома. Таким образом шло развитие города как столицы союзной республики, а люди переселялись в благоустроенное жилье, площадь которого определялась количеством метров на человека и конкретным составом семьи.

Сегодня наше государство привлекает инвесторов-застройщиков, чтобы выкупить приватизированные земельные участки со всеми произведенными на них улучшениями: строениями, дворовым покрытием, ограждением, многолетними посадками и т.д. Появление в процессе изъятия земель для государственных надобностей частного застройщика, обеспечивающего массовые выплаты компенсаций собственникам, – ситуация новая, уникальная. Дальнейшее развитие Алматы невозможно без привлечения инвестиций и создания инфраструктуры международного уровня. В этих целях разработан и воплощается Генплан развития Алматы до 2020 года, готовится к вводу в действие в 2007 году концепция создания в нашем городе Международного финансового центра (МФЦ).

Выкуп земли у собственников до последнего времени велся акиматом (посредством коммунального предприятия «Алматыжер»), исходя из нормативно-расчетной стоимости (а это примерно на 35-40% ниже рыночной), по правилам для налогообложения, расчетом которой занимался Центр недвижимости по г. Алматы. Как следствие – очень часто люди не соглашались с размерами предлагаемых им компенсаций.

В таких случаях владельцы сносимого жилья нередко обращались для определения рыночной стоимости своей недвижимости к независимым оценщикам. Сумма, как правило, получалась значительно больше.

Далее дело решалось в суде, который, в свою очередь, запрашивал оценку фактической стоимости сносимого жилья у Центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции РК. Стоит подчеркнуть, что судебные эксперты не решают, какая из оценок правильная, это решает суд. Как правило, оценочная стоимость, полученная судебными экспертами, отличалась от той, что была ранее предоставлена суду, и нередко была ближе к независимой оценке.

Сегодня практика оценки сносимого жилья Центром недвижимости прекращена. Досудебная работа «Алматыжер» опирается на независимых оценщиков, собственникам даже предлагают варианты с переездом в квартиры в других районах. Но в цене участники процесса по-прежнему сходятся редко. Покупатель, то есть застройщик, хочет купить землю подешевле. А собственник –продать по рыночной стоимости, то есть как можно дороже. Так бы они и торговались, но государство отводит на улаживание всех вопросов три месяца. Судебное разбирательство подводит черту под спорами, но никак не устраняет неопределенность в том, как именно нужно оценивать землю, изымаемую в массовом порядке.

Основной причиной того, что результаты оценки не совпадают, явилось отсутствие четкой методики определения рыночной стоимости сносимого в массовом порядке жилья. Специалисты в области оценки прогнозировали конфликтные ситуации в этом вопросе задолго до того, как обстановка в Алматы начала обостряться.

Ошибочно мнение, что оценка – дело несложное и производится по какой-то одной формуле. Даже наличие у специалиста государственной лицензии не позволяет ему произвольно определять стоимость. Три основных подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный– применительно к рассматриваемой ситуации обнаруживают ограниченность применения.

Опыт других стран СНГ и наша казахстанская научная база дали возможность специалистам разработать конкретный механизм расчета компенсационных выплат. Трехмесячный труд по созданию такой методики на базе Академии оценки и строительства взяла на себя рабочая группа, в которую вошли видные казахстанские ученые, оценщики, правоведы, а также представители Национальной лиги потребителей, Центра судебной экспертизы Минюста, представители «Алматыжер» и городского Управления земельных отношений. На сегодняшний день этот документ готов и ждет рассмотрения и утверждения в маслихате.

С подробностями новой методики оценки нас познакомили ее активные разработчики – управляющий вице-президент Казахстанской палаты оценщиков Александр Николаевич Калинин и руководитель службы судебно-строительной экспертизы МЮ РК Наталья Николаевна Удолатий.

- В состав вашей рабочей группы вошли ведущие специалисты всех организаций, так или иначе причастных к процессу выкупа земель. Вчерашние оппоненты объединились для создания единой методики. Как складывалась работа вашей инициативной группы?

А. Калинин: Совсем непросто–с пониманием социальной значимости вопроса. Была спло-шная полемика. Когда собираются «первые номера», профессионалы, каждый хочет оставить свой след в истории, у каждого свои, вполне обоснованные амбиции. Кто-то лучше разбирается в оценке земель, кто-то – в оценке недвижимости, а кто-то сильнее в вопросах методологии. В процессе заседаний мы начали друг друга дополнять для достижения единой цели. И теперь этот базовый научный труд рассмотрен и рекомендован к использованию межвузовским учебно-методическим объединением по направлениям оценки и экспертизы Министерства образования и науки. Это равнозначно признанию нашей разработки как высокопрофессиональной.

Н. Удолатий: Мне бы очень хотелось обратить внимание на то, что привлечение по указанию суда к решению споров об оценке Центра судебной экспертизы – мера крайняя. Не должен каждый снос приводить собственника в зал суда. Для этого мы и участвуем в разработке единой методики оценки сносимого жилья. Тогда будь то независимый оценщик, будь то оценщик из государственной организации – их расчеты будут совпадать, и это снимет напряженность в этом вопросе. Оценка должна быть такой, чтобы она устраивала как собственника сносимого жилья, так и застройщика.

- Чем отличается новая методика от принятой ранее? По какой причине оценка Центра недвижимости была заниженной?

А.Калинин: Их специалисты не имели ни методологической базы, ни опыта оценки земельных участков. Проводилась оценка строений по правилам налогообложения, увеличенная на коэффициент месторасположения. Алматы поделен на 17 экономико-планировочных зон с коэффициентом месторасположения от 0.5 до 2.0. Затратный подход, применявшийся ими, вычисляет, сколько нужно потратить средств, чтобы построить заново сносимое здание, но с учетом его износа. Этот подход основной, он применяется при расчетах для налогообложения. В итоге – цена далекая от реальной, рыночной.

Н.Удолатий: Мы предлагаем выводить стоимость одной сотки земли из стоимости всего комплекса застройки, включающего все, что планируется в данном районе: жилье, дороги, скверы, бытовые и развлекательные комплексы. Все это оценивается, и определяется доля стоимости земли. Затем – уже стоимость одной сотки. Тогда не будет разницы между суммами компенсаций за единицу земли. По участкам одних пройдет дорога, а на других, к примеру, построят пятизвездочный отель, но за счет того, что оценивается весь комплекс застройки, стоимость сотки у них будет одинаковой. Отдельно оцениваются улучшения – дом, сад, надворные покрытия, ограждения и т.д. и затем прибавляются к стоимости земли.

- Возможно ли будет независимому оценщику заранее ознакомиться с деталями будущей застройки, ведь она коммерческая? Реально ли произвести оценку по эскизному проекту запланированного района?

А. Калинин: В соответствии с Постановлением акимата г. Алматы № 2209 от 12.04. 2005 г., инвестором предоставляется определенная информация о своих намерениях, используемая впоследствии оценщиком при расчете стоимости выкупаемого участка. Во-первых, это цель использования, местонахождение и предполагаемый размер запрашиваемого земельного участка. Во-вторых, информация о планируемом объекте строительства в виде эскизного проекта. Нам не нужно подробностей. Главное – точно знать назначение объекта, его размеры. Основываясь на анализе документации и принимая во внимание расположение участка, условия и экономическую жизненность проекта строительства, прогнозируется наиболее эффективное использование земельного участка как условно не занятого, учитывая план детальной планировки района.

Следующим этапом оценки является расчет стоимости земельного участка с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Без проекта застройщику не выделяют участок. Так что все до точности заранее известно. В том числе застройщику известна и сумма компенсаций, которую он может выплатить за эту землю. Другое дело, хочет ли. Изъятия участков у собственника без предоставления в акимат проекта, я вас уверяю, не бывает. Считаем доходную часть новой постройки и выводим стоимость земли. Это один из принципов нашей методики. Чем выше поставит застройщик цену на новостройку, тем больше ему придется выложить владельцам скупаемых участков.

- Какие проблемы позволяет решить ваша методика?

А. Калинин: Как показала практика, при массовом сносе практически не годятся или имеют узкое применение основные подходы к рыночной оценке недвижимости – доходный и сравнительный. Это главная проблема. Объясняю. Сравнительный подход сравнивает какой-либо объект с аналогичными, выставляемыми на продажу в этом же районе. Но, простите, если весь район сносится, то с чем же сравнивать? Это некорректно, по крайней мере. Доходный метод также здесь мало применим: ну как выяснить, за сколько можно сдать в аренду дом или земельный участок, идущий на снос? Выход предлагает наша методика. Это применение принципа наиболее эффективного использования земельного участка. Внутри затрат застройщика заложена компенсация сносимым. А сравнительный и доходный методы научно систематизируются нами и применяются дополнительно.

- Может ли увеличение сумм компенсаций за снос, согласно оценке рыночной стоимости по вашей методике, привести к цепной реакции общего поднятия цен на недвижимость: сначала застройщик поднимет цены на квартиры в новостройках, потом подтянется рынок вторичного жилья?

А. Калинин: Нет, ни в коем случае. Оценщик не влияет на стоимость жилья. Он ее фиксирует и имеет право анализировать. Квалификация же оценщика определяется не только знанием методических и нормативных материалов, но и умением их использовать. Когда недобросовестные оценщики вступают в сговор с заказчиком оценки, независимо застройщик это или собственник, это все равно не рыночная стоимость. А значит, сделка будет тормозиться, стороны будут недовольны. А потом в суде тратится много времени, нервов и средств, чтобы прийти к приемлемому решению. Судите сами, за последние полгода в среднем по Алматы сумма компенсационных выплат поднялась от 5 до 27 тысяч долларов за сотку. И это наша заслуга как оценщиков, как методистов. Конфликтных ситуаций стало все-таки меньше.

- Что делать собственнику, попадающему на снос, если его не устраивает сумма предложенной застройщиком компенсации? Ваш совет как специалиста по оценке?

А. Калинин: Во-первых, не соглашаться сразу на мизерную компенсацию и не подавать в суд. Нужно потребовать уже сделанную оценку вашего имущества, это многостраничный документ. С ним подойти в Консультационно-оценочный центр Академии оценки и строительства (ул. Джандосова, уг. ул. Берегового). Экспертный совет может выдать вам бесплатно рецензию на наличие ошибок и необъективностей в работе предыдущего оценщика. Здесь можно также заказать независимую оценку по нашей методике. Мы считаем, что дата оценки должна сообразовываться с датой решения акимата об изъятии, а не с датой натурной оценки сносимого жилья. Во-вторых, если вы решили заказать у нас оценку, нужно иметь на руках уведомление, где должно быть указано, что именно будет строиться на вашем участке. Любопытно, что сейчас идет обратный процесс. Застройщик не может уговорить собственника снизить явно завышенную цену. Это также плохо.

- Насколько универсальна ваша методика, может ли она применяться в других регионах Казахстана?

Н. Удолатий: Она действительно универсальная. Ее главное качество – объективность, построенная на научности. Процесс выкупа имущества для государственных надобностей идет сейчас в Астане, в будущем будет происходить в Чимкенте, в Актау, во многих других городах и населенных пунктах. Нашу методику мы предлагаем опробовать в Алматы, чтобы потом применять ее во всех регионах Казахстана.

А. Калинин: Мы отдаем себе отчет, что взялись за решение колоссально сложной социальной задачи. Методика тоже сложная: 15 формул и таблиц. Она имеет новые подходы к определению стоимости земли, и поэтому предполагается, что оценщики должны будут пройти по ней дополнительное обучение и получить сертификат. Это можно будет сделать в Консультационно-оценочном центре при Академии оценки и строительства.

Иветта ШУТОВА