Как менялась стоимость аренды в последние годы? За сколько сегодня можно снять жилье? Насколько выгодно сдавать квартиру? Какое будущее у этого бизнеса?

Старожилы города помнят знаменитый угол улиц Пастера-Карла Маркса, где в любую погоду стояло множество людей, занятых весьма важным делом – сдачей в аренду жилой площади. Сегодня о его существовании знает не каждый, ведь есть и другие, более удобные способы сдать-снять квартиру, например, обратиться к газете "Крыша".

В этой статье ответим на следующие вопросы. Как менялась стоимость аренды в последние годы? За сколько сегодня можно снять жилье? Насколько выгодно сдавать квартиру? Какое будущее у этого бизнеса?

Объем рассматриваемого материала – данные нашей газеты по аренде квартир с 2003 года по настоящее время.

Вопрос первый: КАК?

Изучение базы данных показывает, что основными объектами сдачи в аренду являются 1-2-3-комнатные квартиры. Динамика изменения числа предлагаемых квартир в зависимости от времени показана на рис. 1. Рассмотрев полученные кривые, можно сделать несколько выводов:
- из года в год предложение растет, то есть квартир предлагается все больше и больше;
- практически отсутствует сколько-нибудь заметное сезонное изменение количества предложений;
- темпы роста количества предложений близки для 1-, 2- и 3-комнатных квартир;
- в мае-августе 2004 года уменьшалось количество сдаваемых квартир. Причем спад предложения был сильным для 1-комнатных квартир, слабее для 2-комнатных и почти незаметным для 3-комнатных. Получается, что в этот период довольно резко сократилось количество относительно недорогих квартир, сдаваемых в аренду. Но начиная с августа 2004 года и по сей день, объем предложений 1-, 2- и 3-комнатных квартир вновь увеличивается.
- в целом за период 2003-2005 гг. количество предложений на рынке аренды выросло для 1-и 2-комнатных квартир – в 4 раза, для 3-комнатных – в 6 раз.

Вопрос второй: ПОЧЁМ?

За сколько же можно снять жилье?

База данных газеты "Крыша" дает конкретный ответ. Смотрим на рис. 2. Посмотрели – делаем выводы:
- общая тенденция – рост арендной платы. За 2003-2005 гг. для 1-комнатных – в 2 раза, для 2-комнатных – в 1.9 раза, для 3-комнатных – в 3 раза;
- четко разделяются три периода роста. Первый – до октября 2003 года, второй: октябрь 2003 года – июль 2004 года, третий – с июля 2004 года по сегодняшний день. В первом виден постоянный плавный рост арендной платы. Во втором наблюдается явная остановка роста – стоимость аренды зафиксировалась на уровне 200$/мес. – за 1-комнатную, 400$/мес. – за 2-комнатную и 580$/мес. – за 3-комнатную. Третий период – вновь рост арендной платы, причем для всех квартир разом, и гораздо более быстрый, нежели в первом периоде.
- в настоящее время растет арендная плата за любые квартиры. Но для 3-комнатных рост арендной платы идет гораздо быстрее, чем для 1- или 2-комнатных. Дорогое жилье и дорожает быстрее.

Вопрос третий: ЗАЧЕМ?

На наших глазах буквально в последние несколько лет в Алматы родился и развивается новый (а на самом деле просто хорошо забытый старый) вид бизнеса – доходные дома. Есть у человека свободные деньги, а дела собственного нет, и рисковать, затевая бизнес, не очень хочется (опять же проблемы – бухгалтерия, налоги, чиновники и прочее, прочее...). Почему бы не прикупить квартиру, сделать в ней мало-мальский ремонт и сдавать ее в аренду? Относительно безопасно, так как квартира остается в собственности, бизнес "тихий", зачастую "безналоговый" (многие идут на такое нарушение законодательства) и, как показывают ниже приведенные расчеты, весьма выгодный.

Попробуем посчитать доход арендодателя на примере 3-комнатных квартир. Сопоставим цены на квартиры со стоимостью аренды этих же квартир. Оказывается, что приобретение 3-комнатной квартиры (для последующей сдачи ее в аренду) в качестве вложения денег – дело стоящее и дает годовую прибыль, существенно превышающую доходность от депозита в любом банке.

Смотрим на рис. 3 – в 2003 году такие операции приносили 30% годовых, в 2004 году – 20%, в 2005 – 15%. Инвестиционная привлекательность хотя и упала в два раза за последние 2.5 года, но все же по-прежнему превышает банковские обещания (примерно 5.5-6% годовых в валюте) более чем в два раза. Сверхвысокий уровень доходности в 2003 – начале 2004 года и привел к бурному росту в этот период числа предложений на рынке аренды (см. рис. 1). Стоимость аренды была в этот период высока относительно цены за саму квартиру, и на рынке появились сотни новых предложений. В 2004 году произошла некоторая стабилизация – рост цен на квартиры опережал рост стоимости аренды. В этом году стоимость аренды растет примерно такими же темпами, что и цены на квартиры. Более того, для 3-комнатной квартиры стоимость квадратного метра общей площади сейчас примерно равна стоимости аренды этой квартиры на месяц.

Вопрос четвертый: КАК ДОЛГО?

Как видим – и спрос есть, и предложение, и люди, готовые заниматься этим бизнесом серьезно. Естественные вопросы – насколько устойчива сложившаяся ситуация и как долго сдавать квартиры в аренду будет столь выгодно?

Кто еще из игроков присутствует на этом рынке? На рынке аренды незримо присутствуют банки с их ипотечными программами. Не вдаваясь в цифры, можно сказать так – у бездомных есть варианты выбора:
1. Получить квартиру сразу, взяв ипотечный кредит, и начать выплачивать в течение многих лет проценты. Плюс – с первого дня вы живете в собственной квартире, которая, правда, находится в залоге. Возможный риск – уменьшение или вовсе потеря ежемесячного дохода, а значит, невозможность производить регулярные платежи. В итоге – потеря и жилья, и уже выплаченных по кредиту денег.
2. Взять квартиру в аренду. Это жилье никогда не станет вашим собственным, зато в случае каких-либо финансовых затруднений всегда есть куда отступить, например, найти жилье подешевле.

Каждый, как говорится, выбирает для себя. Но можно предположить, что пока выплаты по ипотеке не станут заметно ниже стоимости аренды этой же квартиры – такой бизнес, как сдача жилья в аренду, будет чувствовать себя уверенно.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ