Нацбанк объявил об изменениях в государственной ипотеке «7-20-25». Со следующего года купить квартиру по ней смогут только те, кто не имел жилья последние полтора года. Требование актуально и для супругов заёмщиков.

Напомним, ипотека «7-20-25» — государственная ипотечная программа, где ставка кредитования составляет 7 %. Работает с середины 2018 года. По ней можно купить квартиру на первичном рынке, при этом ЖК должен быть введён в эксплуатацию. Есть требование к цене жилья: от 15 млн до 25 млн тг в зависимости от региона. С 2023 года ограничили финансирование ипотеки до 100 млрд тг в год.
«7-20-25» — единственная ипотека в Казахстане с льготной ставкой, где не было требования к сроку отсутствия жилья. 

Krisha.kz узнала у экспертов рынка, для чего приняли норму и как она отразится на рынке, ценах, спросе.

Айбар Олжаев, главный менеджер Службы внешних коммуникаций АО «Казахстанский фонд устойчивости», оператора ипотеки
 — Новое требование необходимо для адресности «7-20-25», чтобы программа работала именно для нуждающихся. С учётом ограниченного лимита финансирования этот вопрос очень актуален.

Важный момент — срок отсутствия жилья за последние 18 месяцев проверяется в момент заключения договора банковского займа, а не предодобрения. Соответственно, те клиенты, кто недавно реализовал свое жильё, при получении кредита с 1 января 2025 года могут попасть под данное ограничение. Просим их внимательно отнестись к данной информации.

Жильём не считаются земельные участки под ИЖС/ЛПХ без строений, а также доли в ранее приватизированном жилье. То есть их владельцы/совладельцы смогут участвовать в ипотеке. Однако если жильё приобрели супруги в браке, то это общая совместная собственность, поэтому они не допускаются к участию.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 —  Я полагаю, что эта норма никак не отразится на стоимости первичного жилья, которое можно купить по программе. В целом считаю, что это требование должны были включить на самом старте программы.

У нас получился тотальный дисбаланс, когда люди, которые не имеют жилья, не могли участвовать в программе — появилась куча «помогаек», которые за 500 тыс., 1-2 млн тг открывали доступ к этой ипотеке. Такие меры по жилью как раз и помогут убрать «помогаек». Чтобы люди, реально нуждающиеся в жилье, получили доступ к программе. Поэтому никаких изменений не будет, ничего критичного не случится.

Если сравнить с ипотеками Отбасы банка, там условия намного жёстче (по ипотекам «Отау», «Наурыз» не должно быть жилья последние пять лет, плюс должен быть депозит с накоплениями от 1 млн тг. — Прим. ред.). По сути, Нацбанк должен был раньше равняться на условия Отбасы банка.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— Введение требования учёта имущества у заёмщика и супруга направлено на повышение адресности льготной ипотеки, что соответствует политике правительства по поддержке уязвимых и менее обеспеченных слоёв населения. В связи с этим были сокращены программы, такие как «Баспана Хит», которая позволяла приобретать второе или третье жильё, тогда как многие нуждающиеся не могли пройти отбор на субсидированную ставку.

На сегодня заложенные в программу цели перестали выполняться. Есть прецеденты, когда люди продают жильё и покупают новое, используя «7-20-25» для небольшого кредита. Хотя цель была в том, чтобы дать хорошие условия тем, кто вообще не имел жилья.

Судя по всему, жилищная политика будет направлена на точечную поддержку, что при сохранении объёмов финансирования не изменит общего числа сделок, но приведёт к перераспределению ресурсов.

Также следует отметить, что льготные программы, финансируемые Нацбанком, являются нежелательной практикой. Несмотря на небольшой объём программы «7-20-25», она нарушает рыночные механизмы и ставит под угрозу независимость регулятора. Очевидно ужесточение условий льготных программ и пересмотр списков очередников, что также снижает коррупционные риски для госорганов.

Ужесточение, вероятно, приведёт к снижению спроса, учитывая низкие доходы нуждающихся в жилье, дефицит и цены на квартиры, подходящие по условиям. Такие цены чаще встречаются в регионах, но там нет доходов Алматы, Астаны.

Какие сложности есть в ипотеке «7-20-25»

  • Цена квартир.

По условиям программы максимальная стоимость квартиры должна составлять (нормы с 2018 г.):
— 25 млн тенге для Астаны, Алматы и их пригородных зон, а также Актау, Атырау, Шымкента;
— 20 млн для Караганды, Туркестана;
— 15 млн для других регионов.
Таких цен на первичку в РК уже почти нет, особенно в Алматы. Многие застройщики для участия в программе ввели договоры бронирования и берут предоплату, что рискованно для покупателей. Однако изменения по ценам не вносят в программу.

  • Дефицит объектов. 

Первичное жильё раскупают у застройщиков на стадии строительства — так гораздо дешевле. К окончанию строительства квартиры дорожают в среднем на 30 %. До момента ввода в эксплуатацию застройщики реализуют порядка 90 % квартир. То есть найти свободную квартиру в готовом ЖК по довольно невысокой цене очень сложно. Поэтому люди и вынуждены идти на незаконные сделки с недобросовестными компаниями.
Строящиеся ЖК (долевое строительство) не могут участвовать в программе.

  • Сложно подать заявку в банк.

Эта сложность появилась в 2023 году из-за ограничения финансирования. Изначально с 2018 года на ипотеку выделили 1 трлн тг, никаких ограничений не было. В этом, как и прошлом году, количество оформленных займов составит примерно 6 тысяч. Банки ввели предзаявки, ожидание по которым может занять до полугода.
Это создаёт проблему для покупателей, которые уже отдали предоплату застройщику и зависят от срока оформления займа, т. к. застройщик долго держать квартиру не будет.

Всего с 2018 года на 31.10. 2024 г. по «7-20-25» выдали 76 753 займа на сумму около 1.1 трлн тенге.

  • Четвёртым ограничением станет требование об отсутствии жилья 18 месяцев  у заёмщика и супруга.