Ситуация: вы купили квартиру в ипотеку, но ремонт и планировка не совсем устраивают. Хочется перенести дверь, снести стену или, наоборот, разделить комнату на две. Но можно ли это сделать?

Как оформить такую переделку законно и что категорически нельзя делать в залоговой квартире — Krisha.kz рассажет обо всём.

Какие права есть у ипотечника

Пока ипотека не выплачена, фактическим владельцем квартиры является банк. Купленное в ипотеку жильё служит залогом по займу до полного погашения.

Если обычный полноправный собственник квартиры задумал перепланировку, он может взять документы на свою недвижимость, заказать проект и потом всё это оформить, то у ипотечника так не получится.

► Пока ипотека не погашена, заёмщик может продать, сдать в аренду или сделать перепланировку в залоговой квартире только с согласия банка.

Да и оригиналов документов на квартиру у ипотечника нет — они хранятся в банке.

Сделать в залоговой квартире перепланировку можно только с письменного согласия банка.

Изучите договор залога

Первое, что нужно сделать, — заглянуть в договор залога. Все права и обязанности залогодержателя (банка) и заёмщика прописаны там. В частности, касающиеся переделки в квартире.

Чаще всего этот пункт в договоре прописан так: 

 «Заёмщик без письменного согласия залогодержателя не имеет права производить никаких перепланировок в недвижимом имуществе, являющемся предметом залога».

Кроме того, если заложен частный дом с участком, то в этом случае нельзя сносить или строить без разрешения банка какие-либо надворные строения (баня, гараж, сараи и т. п.).

Что будет, если сделать перепланировку без разрешения банка

В стандартном договоре есть такой пункт: заёмщик не имеет права совершать действия, влекущие ухудшение состояния и уменьшение стоимости предмета залога.

Проще говоря, перепланировка, особенно если её не удастся узаконить, может существенно снизить стоимость квартиры. Кроме того, такое жильё уже не годится в качестве залога по кредиту.

Если банк узнает об этом, то ипотечника ждут проблемы.

Вот пункт договора залога одного из банков РК:

«При наличии сведений об изменении планировки банк вправе требовать от заёмщика проведения повторной оценки предмета залога (квартиры). В случае если по результатам оценки стоимость предмета залога снизилась, предоставить новый либо дополнительный залог, соответствующий требованиям банка».

► В некоторых случаях за переделку залоговой квартиры без согласования банка предусмотрен штраф. Его размер также прописывается в договоре.

Квартира в черновой отделке

Если ипотечная квартира в черновой отделке и со свободной планировкой, схема такая: поставить внутренние перегородки можно без согласия банка. После завершения ремонта нужно уведомить банк, вызвать техника и оформить новый техпаспорт на квартиру.

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Делать косметический и капитальный ремонт в ипотечной квартире можно. Например, менять окна, двери, напольное покрытие, перекрашивать стены или менять плитку. На это согласие банка не требуется.

Без разрешения можно демонтировать встроенные шкафы, антресоли и гардеробные.

Однако если конкретного перечня разрешённых ремонтных работ в договоре нет, то в любом случае перед переделкой лучше проконсультироваться с менеджером банка.

Всё остальное, касающееся реконструкции в залоговой недвижимости, — только с согласия банка.

Где можно делать перепланировку

Если вы задумали сделать перепланировку в квартире, то получить только разрешения банка для этого недостаточно.

Узнайте, возможна ли вообще перепланировка в вашей квартире. Это зависит в первую очередь от типа строения.

► Если квартира в панельном доме, то скажем сразу: кроме перечисленных выше сносов антресолей, шкафов и деревянных перегородок, тут больше ничего переделать нельзя. И это не зависит от решения банка. В панельных домах все конструкции являются несущими, и производить в них перепланировку строго запрещено.

Узаконить прорубленный проём в стене или объединение комнаты с лоджией не получится. За это предусмотрен штраф от 30 до 80 МРП (от 103 500 до 276 000 тенге). Также владельца обяжут вернуть всё, как было, и усилить конструкцию за свой счёт.

► В кирпичных и монолитных домах (из различных видов дерева и кирпича, если это частный дом) перепланировка допускается, но при одном условии — если она не вредит несущим стенам.

Также запрещено:
• Присоединять к квартире часть подвала, подъезда или крыши.
• Размещать санузел над жилыми комнатами соседей.
• Пристраивать помещение к дому.
• Переносить стояки водоснабжения.

Затем нужно обратиться в проектную компанию, взять с собой копию техпаспорта. Специалисты сразу ответят, возможно узаконить задуманную переделку или нет. Если да, то только тогда обращайтесь в банк.

Как получить разрешение банка

Нужно написать заявление с просьбой дать разрешение на перепланировку и приложить к нему эскизный проект.

Да, есть шанс, что деньги на него будут зря потрачены, если банк всё-таки откажет. Но, как нас уверили менеджеры различных банков, чаще всего банк без проблем выдаёт разрешение на перепланировку при условии, что она не затронет несущих стен.

Банк рассмотрит обращение и выдаст письменное разрешение либо обоснованный отказ.

Иногда такая услуга доступна в мобильном приложении.

Как узаконить перепланировку

После получения согласия можно приступать к переделке.

Все работы должны идти строго по проекту, под авторским и техническим надзором.

Вести его может только специалист с соответствующим сертификатом.

После завершения работ оформляется акт о вводе в эксплуатацию. Его должны подписать заказчик (он же заёмщик), технический надзор, авторский надзор и строительная организация.

Далее перепланировку нужно зарегистрировать и получить новый технический паспорт.

Подробная инструкция тут: Как сделать перепланировку законно

Помните, что в случае с залоговой квартирой, если документы подаются онлайн, нужна будет подпись-подтверждение банка.
Если документы оформляются непосредственно в ЦОНе, необходимо всегда брать с собой письменное разрешение банка.