Не опасно ли покупать залоговое жильё, что учесть, какие риски существуют?

Сделки с залогами не опаснее других, а в чём-то даже безопаснее. Можно не волноваться за юридическую чистоту сделки, ведь банки досконально проверяют документы на квартиру.

Первое, что должен узнать покупатель — есть ли просрочка по ипотеке.
Если нет, то это добровольная продажа, когда продавец решил по своим причинам продать ипотечную квартиру. 

Добровольные продажи — самые распространённые сделки с залогами. Чтобы сделка прошла быстрее, продавец должен заранее получить согласие в банке.

В этом виде два варианта покупки:
1. Погасить кредит в банке за продавца
Заплатить долг, снять обременение и заключить сделку. Риск — после снятия обременения продавец может отказаться от сделки. Поэтому покупатель должен настоять на заключении предварительного договора купли-продажи с указанием условий передачи жилья и расчёта.

2. Принять долг продавца
Перевод долга возможен только с согласия банка. Покупатель должен:
— написать заявление в банк о готовности принять обязательства по кредиту с переходом прав на залоговую недвижимость и стать залогодателем;
— подтвердить платёжеспособность.

Заметим, банки неохотно идут на второй вариант. Им выгоднее, чтобы покупатель взял новую ипотеку.

В принудительной продаже, когда есть просрочка по ипотеке 90 дней и более, — три вида процедур:
— внесудебная,
— судебная,
— банковская.
Каждая процедура строго регламентирована и имеет ряд особенностей.

1. Внесудебная
Проводят торги. Перед ними банк обязан:
— направить заёмщику уведомление о начале продажи объекта;
— зарегистрировать в ЦОНе уведомление о торгах, но не ранее чем через 30 дней с момента вручения или отправки уведомления о начале реализации объекта;
— опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залога, но не позднее чем за 10 дней до проведения торгов.

2. Судебная
Проводится по решению суда. Для участия в аукционе покупатели обязаны подать заявку и оплатить 5%-й гарантийный взнос от первоначальной стоимости имущества. Договор купли-продажи заключается после полной оплаты.

3. Банковская
Залог продаёт сам банк, после того как торги признали несостоявшимися и банк получил права на жильё.

Плюсы и минусы покупки залогов: 
1. Юридическая чистота объекта.
2. Иногда такие объекты дешевле.
3. Продавцы охотнее идут на торг.

Среди минусов — длительность процедур.
А в принудительной продаже — необходимость самостоятельно выселять жильцов.

Подробно обо всех видах покупки читайте здесь.