На днях в РК предложили новую ипотечную программу. Она пока обсуждается.

Krisha.kz поговорила с экспертом рынка о её плюсах и минусах и почему она может развить серый рынок продаж.

Самое важное:
— плюс — привязка к размеру кредита, а не стоимости жилья;
— на цену жилья будет влиять только стоимость стройматериалов;
— сейчас застройщикам невыгодно повышать цены;
— минус — возможность покупки готового жилья приведёт к серым схемам продаж;
— очистить рынок от недобросовестных застройщиков поможет ипотека на долевое строительство.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— Один из плюсов этой программы — условие о максимальном размере кредита 35 млн и отсутствие ограничений по стоимости жилья. Лимит в 35 млн соответствует текущим реалиям рынка. Можно будет занять 35 млн, добавить свои 20 млн и купить квартиру за 55 млн. Сейчас достаточно двухкомнатных, возможно, даже трёхкомнатных квартир, которые соответствуют критериям размера кредита. Если добавить деньги, то можно взять жильё с лучшей локацией, выше классом и т. д. Мы считаем, что программа нацелена на средний класс казахстанцев, имеющих хорошие доходы.

Второй важный аспект — возможность покупать строящееся жильё с помощью долевого участия и при наличии у застройщика гарантии АО «КЖК». Это даст возможность застройщикам увеличить динамику продаж. В целом это очень важный драйвер.

Однако есть и минус — это наличие в анонсируемой программе пункта о покупке введённого в эксплуатацию жилья. Это будет поддерживать серый рынок. Многие застройщики будут предлагать схемы обхода, договоры бронирования, инвестирования и
т. д., чтобы собрать первоначальные взносы, а после завершения строительства продать квартиры в ипотеку.

Наша ассоциация считает, что этого нельзя делать, уже проговорили это с КЖК, дали рекомендации. Предлагаем оставить только долевое строительство с гарантией и исключить первичное жильё. Это даст огромный толчок для прозрачности рынка: застройщики будут мониториться, жильё будет продаваться быстрее и у нас не будет обманутых дольщиков.

Условие о долёвке заставит застройщиков работать по закону и получать все необходимые разрешительные документы и гарантию КЖК. Только это может обезопасить дольщиков. Многие покупатели сейчас ведутся на низкую стоимость жилья — 200–250 тыс. тг за 1 кв. м. Однако они никогда не дождутся своих квартир.

Нужно прекратить поддерживать серый рынок. Ипотека на долёвку автоматически отбелит весь рынок. Почему долёвка лучше? Потому что даже чтобы получить разрешение по варианту «каркас» или «банк второго уровня», у застройщика должны быть все документы: рабочий проект, экспертиза проекта, разрешение на строительство, талон-уведомление о начале СМР. То есть нужно пройти огромный процесс. При этом у компаний, которые продают квартиры в обход закона «О долевом участии», нет даже разрешения на строительство и есть проблемы с землёй — она не всегда в их собственности. И это на самом деле страшно. Безопасность дольщиков сейчас самая главная задача на рынке долевого строительства.

Застройщики Казахстана готовы участвовать в предложенной программе.

При этом им невыгодно сейчас повышать цены на жильё. В последние месяцы: май, июнь, июль — цены корректируются в сторону снижения. Это происходит, потому что после январских событий застройщики и частные продавцы сильно подняли цены, чтобы защититься от возможных рисков. Однако риски не наступили, рынок идёт плавно. Сейчас на рынок влияет только стоимость стройматериалов и сезонный спрос. Застройщикам, чтобы найти своего покупателя и оставаться в нише, нужно снижать цены. Этим они сейчас и занимаются.

Непосредственно на цену жилья, если ипотеку запустят, будет влиять исключительно стоимость стройматериалов. Говорить, что эта ипотека очень сильно ударит по стоимости, не приходится, потому что гарантию КЖК могут получить не все застройщики. И не все готовы идти в КЖК и подвергаться мониторингу. И это не то чтобы дорого, это обязательства по прозрачности, когда все денежные потоки застройщика рассматриваются под увеличительным стеклом. И в этом случае невозможно играть с деньгами, увести их на какие-то другие цели. Именно поэтому многие застройщики не любят работать с КЖК. 

Напоминаем, что безопасное участие в долевом строительстве возможно только при следующих условиях:  
— Получение застройщиком гарантии АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК). 
— Участие в проекте банка второго уровня. 
— Привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. 

Сделки по договорам предварительного бронирования, резервирования, инвестирования и другим формам считаются недействительными.