Рынок недвижимости Казахстана постепенно восстанавливается после кризиса, однако у аналитиков есть некоторые опасения. Об этом эксперты Национального банка сообщили в отчёте о финансовой стабильности в 2015–2017 годах.

Цены на недвижимость в течение 2016-2017 годов подстроились к низкой стоимости нефти главным образом благодаря гибкости обменного курса. Пространство для дальнейшей корректировки сохраняется, но с устранением внешних дисбалансов риски стали более симметричными, и на первый план вышли внутренние факторы. (...) Кредитные риски по ипотечным займам остаются сравнительно низкими только благодаря более тщательному отбору заёмщиков, но могут резко и неконтролируемо возрасти при попытке расширить предложение за пределы платёжеспособного спроса. Развитие ипотечного кредитования требует структурных и институциональных изменений, сообщают эксперты.

Отмечается, что проблемы ипотечного кредитования связаны с высокими издержками банков на реализацию прав залогодержателя по дефолтным займам, спрос же сдерживается высокими ставками.

Специалисты предупреждают, что чрезмерно активное кредитование способно запустить рост инвестиционного спроса и цен на недвижимость, что тоже не лучшим образом скажется на рынке.

Государственные программы, по словам авторов документа, становятся необходимой частью социально-экономической политики, но и они требуют особенной осторожности, чтобы интервенции не ослабили эффективность рыночных механизмов.

Относительно обеспеченности жильём сообщается, что сейчас показатель составляет 21 кв. м на человека, что несколько ниже, чем в других странах со сравнимым уровнем дохода.
Средняя обеспеченность жильём постепенно улучшается. При сохранении текущих темпов строительства жилья (3 % жилищного фонда в 2016 году), текущих темпов роста населения (1.5 % в год) и соблюдении темпов роста ВВП в долларах США 3.5 % в год показатель обеспеченности жильём придёт к ожидаемой точке через семь лет, сообщается в документе.

В вопросах ценообразования аналитики отмечают жёсткую взаимосвязь стоимости жилья с ценами на нефть.
На стороне спроса наиболее важным фактором обычно являются доходы населения, которые, в свою очередь, связаны с экспортными доходами и ценой на нефть. Начиная с 2004 года, когда добыча превышала 60 миллионов тонн в год, и по настоящее время наиболее стабильной мерой стоимости квадратного метра оставался баррель нефти. В течение этого периода цена квадратного метра находилась в диапазоне от 7 до 10 баррелей. Отклонения от этого диапазона были связаны с бумом на рынке недвижимости в 2006-2007 годах и эпизодами защиты обменного курса после ухудшения условий торговли в 2008-2009 и в 2015 годах. После перехода на плавающий курс цены на недвижимость, выраженные в тенге, резко выросли, достигнув пика в I квартале 2016 года. Ввиду обесценения тенге цены в долларах в течение этого же периода снизились наполовину. Начиная со II квартала 2016 года цены в тенге находились в стагнации, в течение 2017 года оставаясь в среднем на уровне 190 тысяч тенге за кв. м жилья, сообщается в документе. При этом аналитики не исключают, что есть некоторый запас для дальнейшей коррекции.

Комментируя ситуацию с ипотечными займами, авторы исследования напомнили, что ипотечные жилищные займы, выданные в рамках системы жилищных строительных сбережений, становятся приоритетным инструментом повышения доступности жилья.
В 2015-2016 годах рыночные ставки по ипотеке с первоначальным взносом 20–50 % находились в диапазоне 15–25 %. Ставки по жилищно-сберегательной схеме составляли 3.5–5.0 %, но требовали первоначальный взнос не менее 50 % и срок накопления не менее трёх лет. Дополнительно Жилстройсбербанк являлся единственным оператором реализации кредитного жилья по льготным условиям в рамках госпрограммы «Нурлы жол» в 2015-2016 годах. Таким образом, около 60 % жилищных займов в этот период выдано Жилстройсбербанком. В 2017 году выданные ипотечные жилищные займы достигли максимума за последние 10 лет, составив 357 млрд тенге. Активизация рынка ипотечного кредитования произошла главным образом за счёт реализации отложенного спроса со стороны клиентов Жилстройсбербанка, а также банков — партнёров программы «Нурлы жер», сообщил Нацбанк.

Эксперты подчёркивают, что такая стимуляция застройщиков и спроса привела к постепенному перетоку покупателей в сегмент первичного жилья. При этом, по их словам, доступность ипотечного кредита остаётся низкой.

Соотношение ежемесячного платежа к доходам превышает рекомендуемые уровни. Зачастую расчётный аннуитетный платёж по ипотеке составляет около 70 % среднего дохода.