Анализ предложений на рынке недвижимости Алматы 2003–2008 гг.
Природа "пузыря"
Анатомия "пузыря"
Жизнь после "пузыря"
Необходимые замечания
Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в период с начала 2003 года по настоящее время), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Автор отдает себе отчет в том, что весь анализ основывается исключительно на предложениях продавцов.
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.
Используемые термины
- модель города – принятое для анализа описание города Алматы как совокупности форматных квартир, расположенных в домах трех стандартных типов в шести административных районах
- типы строения – один из трех модельных стандартных типов – панельный, кирпичный и монолитный
- формат квартиры – один из пяти модельных форматов – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатные квартиры
- средняя комнатность – средневзвешенное по конкретной выборке число комнат
- индекс – средневзвешенное по конкретной выборке значение стоимости квадратного метра общей площади квартиры в долларах США
- распределение предложения по индексу – функция, описывающая плотность предложения в зависимости от индекса
- БВУ – банк второго уровня
- СК – строительная компания
- "пузырь" – социально-экономический феномен неадекватного изменения цены и объемов предложения
Часть 1
Природа "пузыря"
Для периода 2003-2008 гг. были вычислены значения среднегородского индекса, изменение которого показано на Рис. 1. 
Начало кривой соответствует январю 2003 года, когда квадратный метр общей площади в Алматы стоил около 360$.
Весь 2003 год индекс линейно рос, летом перевалил уровень 500$ и далее поднимался с небольшим ускорением до февраля-марта 2004 года.
Весной 2004 года прозвучали тезисы о программе строительства социального жилья. Рынок недвижимости немедленно отреагировал на это краткосрочным снижением, которое продолжалось до середины 2004 года. Природа этой просадки индекса понятна – зачем покупать дорогие квартиры с рынка, когда можно будет по программе купить жилье по 350$ за квадрат! Спрос резко упал, и продавцы были вынуждены снизить цены.
После того как стало ясно, что эта программа не будет достаточно быстро реализована, индекс стал снова расти. Увеличение индекса шло по линейному закону до середины 2005 года. Во второй половине 2005 года виден ускоряющийся рост индекса – характер изменения явно перестал быть линейным. К концу 2005 года среднегородской индекс достиг отметки 1500$.
Что это было?
Рассмотрим абсолютное изменения индекса в период 2003-2005 гг. Из рис. 1 видно, что на начало 2003 года индекс был на отметке 360$, на начало 2004 года – 680$, на начало 2005 года – 985$, на начало 2006 года – 1500$. Таким образом, индекс в 2003 году увеличился на 320$, в 2004 году – на 305$, в 2005 году на 515$.
Видно, что несмотря на эффект отката рынка в первой половине 2004 года, в целом за период 2003-2004 гг. наблюдался линейный рост индекса – примерно на 310$ в год.
В середине 2005 года линейный характер изменения индекса нарушился, и во второй половине года наблюдается ускоренный рост. Этот рост продолжался примерно до февраля 2006 года. Индекс поднялся до уровня 1700$, и на некоторое время его изменение замедлилось. В течение небольшого периода времени индекс менялся со скоростью, соответствующей примерно 310$/год.
Плавный рост индекса продолжался до середины 2006 года. С этого момента и по настоящее время индекс ведет себя существенно нелинейно. К концу 2006 года индекс достиг уровня 2800$, что соответствует годовому изменению +1300$, что в четыре раза больше среднегодового прироста в 2003-2005 годах.
В первой трети 2007 года индекс продолжал быстро лететь вверх и достиг максимума в марте-апреле. Среднегородское значение стоимости квадратного метра в максимуме было равно 3700$! Цена, конечно, совершенно нереальная и никак не соответствующая уровню платежеспособного спроса. Это была цена, в которой существенную долю занимала спекулятивная составляющая. По некоторым оценкам эта спекулятивная составляющая в стоимости квадратного метра достигала в максимуме около 2000$, то есть более 54%!
Почему это произошло?
Большая переоценка жилья стала возможной из-за доступности "легких" ипотечных кредитов, которые банки второго уровня (БВУ) раздавали всем желающим. В ходу был лозунг "Недвижимость всегда в цене!". Средства массовой информации внушали простым гражданам: "Недвижимость только растет!", "Купи сегодня – завтра будет дороже!". Банки публиковали красивые отчеты о росте потребительского и ипотечного кредитования.
В обществе появился реальный механизм частного инвестирования (причем даже не своих средств, а заемных) : ипотечный кредит – строительные компании – покупка дорожающей с каждым днем квартиры – продажа квартиры через некоторое малое время-возврат кредита банку – хороший навар. Инвестиционная привлекательность такого рода занятий была очень большой. Деньги делались буквально из воздуха.
Все происходившее и по ощущениям, и по сути напоминало банальную пирамиду. Но если пирамиды 90-х годов были чистым "кидаловом", то широко развернувшийся строительный бум прикрывал свою пирамидальную сущность реальными, всем миром наблюдаемыми на улицах нашего города, стройками. Слабые голоса тех, кто предупреждал об опасности, тонули в громком хоре новых миллионеров и настойчивой рекламы.
Проблема заключалась в том, что БВУ брали на западе "короткие" деньги и отдавали их через дольщиков-ипотечников в строительные компании на длительный срок. Причем ипотечные кредиты выдавались кому попало чуть ли не на автобусных остановках. Явное несоответствие прихода и расхода в банках компенсировалось еще более широким привлечением средств из-за рубежа.
Все эти сторонние деньги, влившиеся в строительную отрасль через ипотеку, привели к тому, что реальная стоимость квартиры уже не сильно интересовала покупателя, получившего доступ к "легким" деньгам. Это привело к ожидаемому эффекту – сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять "вторичку" по "диким" ценам.
Тем самым был грамотно сформирован миф о "всегда растущей в цене недвижимости". Где-то был дан хороший толчок, а далее все развивалось по известным законам человеческой психологии.
Строительные компании добавили в пирамиду свое – полученные первые взносы и кредиты от банков вкладывались не в достройку уже начатого жилья, а закапывались в следующий котлован, поскольку СК тоже жили надеждой, что "недвижимость всегда будет только расти в цене" и необходимые для достройки средства принесут новые клиенты или БВУ, в которых компании кредитовались так же, как и частники-ипотечники.
Немалый вклад в общую картину внесли и люди, жилье которых попадало под снос. Эти счастливчики, получив в качестве компенсации абсолютно неадекватные деньжищи, скупали на вторичном и первичном рынке жилье по сумасшедшим ценам, тем самым подкрепляя в народе уверенность в том, что реальная цена на недвижимость высока, и "она только растет".
Так была построена типичная пирамида, только под "строительным соусом". Понятно, что такое состояное неустойчиво и следовало ожидать появления фактора, который начал бы обрушение карточного домика "массовой народной ипотеки".
Причины краха
Фактором, сыгравшим роль спускового крючка, стал ипотечный кризис в США. Именно он сначала прикрутил, а потом и почти совсем закрыл кран внешних заимствований для наших БВУ. Случилась еще одна неприятность – международные рейтинговые агентства понизили рейтинги практически всех ведущих банков РК, и банкам стало еще труднее привлекать средства с Запада.
Очень быстро подошло время возвращать кредиты на Запад да еще и платить проценты по ним. Ипотечно-строительная пирамида стала рушиться. Для известных в новейшей истории "чистых" (финансовых) пирамид – типа "деньги-акции-деньги" – время крушения было порядка нескольких недель. Наша ипотечно-строительная пирамида, хорошо замаскированная под строительный бум, в которой к тому же (помимо частников-дольщиков) активно участвуют западные инвесторы и наши БВУ и СК, приобретает черты медленно, но верно обрушивающегося здания.
Еще раз хочу подчеркнуть, что первопричиной нереального взлета цен, на мой взгляд, являлась непродуманная политика банков, строительных компаний и жажда наживы некоторой части населения. Ипотечный кризис, разразившийся в США, только спровоцировал падение у нас. Если бы в прошлом году не случился этот зарубежный кризис, то мы внутри РК получили бы пирамиду гораздо большего размера, которая все равно рухнула бы с еще большими негативными последствиями.
Если бы Мавроди пропал с рынка ценных бумаг на год раньше (по любым причинам), чем его арестовали, то и построенная им пирамида была бы меньше по размеру и раздавила бы в итоге меньше людей.
Часть 2
Анатомия "пузыря"
История не терпит сослагательного наклонения. Но можно немного пофантазировать на тему "Что было бы, если бы не смогли надуть "пузырь"?".
Возвратимся в начало 2005 года. До этого времени индекс рос со скоростью примерно 310$/год. Предположим, что эта тенденция сохранилась и в последующие годы.
Может возникнуть вопрос, а почему вообще должен расти индекс? Отвечаем: есть пока еще в нашем обществе такое неприятное явление, как инфляция. Или, по-простому, все дорожает – и недвижимость не исключение.
Линейный индекс – зачем он нужен?
Предположение о линейном характере изменения индекса является сильным модельным допущением. Реально на динамику индекса влияет множество разнонаправленных факторов: развитие строительной отрасли, финансовое положение в стране, политика в области социальной поддержки населения, финансовые приоритеты банков, инфляция и т.д. Но в первом приближении можно считать, что индекс все эти годы равномерно увеличивался бы со скоростью примерно 310$/год.
Понятно, что эта модель поведения индекса исключает из рассмотрения именно те факторы, которые привели к возникновению на нашем рынке недвижимости такого уродливого образования как "пузырь". Линейная модель хороша для оценки того "как было бы у нас, если бы мы были другие". Разница между реальной картиной и линейной моделью и есть наш родной менталитет.
На Рис. 1, кроме уже рассмотренной реальной кривой изменения индекса (кривая 1), изображено изменение индекса в модели с линейным ростом (кривая 2). Видно, что с середины 2004 года до середины 2005 года реальная и модельная кривые практически совпадают, что говорит о линейном развитии по крайней мере в этом периоде.
Отклонения реального поведения индекса от модельного начинаются во второй половине 2005 года, и далее кривые 1 и 2 никогда не пересекаются. Можно сказать, что со второй половины 2005 годы мы живем в нелинейном мире.
На мой взгляд, все, что находится выше линейной зависимости (заштрихованная область на Рис. 1), это и есть наш "пузырь". Повторю еще раз – рассматривается некая приближенная модель. Реальность наверняка богаче нюансами.
Индекс: поэтапное изменение
Можно выделить несколько этапов развития "пузыря".
Первый: середина 2004 года – середина 2005 года (период А).
Второй: середина 2005 года -середина 2006 года (период В).
Третий: середина 2006 года – середина 2007 года (период С).
Четвертый: середина 2007 года – настоящее время (период D).
Разделение этих периодов сделано по характеру изменения индекса.
Период А – время линейного подъема индекса, время до "пузыря". Интервал индекса 700$-1200$.
В периоде В наблюдаем повышенное значение индекса, но темп роста несколько больше, чем в 2003-2004 гг. Интервал значений индекса 1200$-1700$. Отход от линейного развития уровня индекса. Первая фаза "пузыря".
Период С выделяется резким ростом индекса. Кривая в этом периоде круто идет вверх, и индекс находится в интервале 1700$-3700$. Основная стадия надувания "пузыря".
В периоде D кривая индекса после некоторой задержки на максимуме устремилась вниз – "пузырь" сдувается.
Для каждого из этих четырех периодов были вычислены распределения предложения по индексам. Заметим, что интеграл от этих распределений по индексу (то есть площадь под кривой) есть суммарное предложение.
На Рис. 2 
показаны общегородские распределения для четырех периодов. Рассмотрим каждый период по отдельности переходы между периодами.
Период А – узкое, полуширина (интервал индексов на половине максимального значения функции) составляет всего 300$. Функция имеет всего два максимума: главный (значение функции 1040 при индексе1050$) и локальный (индекс около 1600$). Форма графика – практически симметричная кривая в области от 600$ до 1500$. В области более 1500$ наблюдается небольшой "хвост" (до 2300$), нарушающий общую симметрию. Общая ширина интервала индексов 1900$ (от 500$ до 2400$).
Период В – менее узкое, чем распределение-А, полуширина 525$, имеется главный максимум (значение функции 800 при 1700$) и несколько возмущений в районах 1500$, 2100$ и 2600$. Форма кривой – почти симметричная в интервале 1100$-2300$. В области более 2300$ есть более выраженный, чем в распределении-А, "хвост", который тянется до 3300$. Общая ширина интервала индексов 2200$ (от 1000$ до 3200$).
Период С – резко сдвинутое в область больших значений индексов распределение. Максимальное значение 570 при 3300$. Полуширина очень большая – 1500$. Распределение с несколькими выраженными локальными максимумами при 2800$, 3500$, 4000$, 5000$. Форма кривой несимметричная с более пологим, чем подъем, спадом. "Хвост" распределения тянется до значений индекса, превышающих 6000$. Общая ширина интервала индексов 4000$ (от 2000$ до 6000$).
Период D – распределение, резко сдвинутое в область более низких значений индекса по отношению к периоду С, Максимальное значение 480 при 1650$. Полуширина довольно большая – 1000$. Наряду с главным максимумом есть локальные при значениях индексов 1900$, 2100$, 2600$. Форма кривой несимметричная. Спад тянется до значений почти 4000$. Общая ширина интервала индексов 3200$ (от 1000$ до 4200$).
Теперь рассмотрим динамику полученных распределений – от периода А до периода D.
Переход А-В. Максимум распределения сдвигается вправо (1050$ -> 1700$) и падает (1040 ->800), полуширина возрастает (300$ ->525$). Степень симметричности почти одинаковая. На рынке недвижимости в это время происходит процесс первичного (пробного) надувания "пузыря". Похоже, что часть квартир просто изменила цену, и дополнительно в этом периоде на рынок вышли более дорогие квартиры. Общая ширина интервала индексов выросла на 300$ (1900$ -> 2200$).
Переход В-С. Максимум распределения сдвинулся резко вправо (1700$ ->3300$) и упал (800 ->570). Полуширина увеличилась почти втрое (525$ -> 1500$). Симметричность кривой нарушена, Распределение очень широкое, что говорит о большом спектре предложений на рынке. Общая ширина интервала индексов выросла на 1800$ (2200$ -> 4000$). В этот период на рынке появилось огромное количество квартир, которые в обычном "линейном" периоде развития рынка никогда бы не вышли на рынок. Только неадекватно раздутые цены сделали попытку реализации квартиры очень выгодным делом. Люди, которые ранее и не помышляли о продаже собственного жилья, узнавая из СМИ о миллионных ценах за свои, в общем-то, неказистые квартиры, тут же выставляли их за еще большие деньги.
Переход С-D. После резкого скачка вправо распределение возвращается к параметрам, близким к распределению В. Максимум сдвигается влево (3300 -> 1650$), значение в максимуме понизилось (570 -> 480). Полуширина уменьшается в полтора раза (1500$ -> 1000$). Общая ширина интервала индексов упала на 800$ (4000$ -> 3200$). По сравнению с периодом С резко упало общее предложение. Похоже, что с рынка ушли квартиры, выставленные в надежде "поймать" покупателя на пике цен. На оставшиеся квартиры были сдвинуты цены в сторону уменьшения. После ажиотажного подъема цен и количества предложений рынок постепенно успокаивается.
NB1: Линейная модель динамики индекса (прямая 2 на Рис. 1) и реальность (кривая 1) в последнее время сближаются. Значит ли это, что спекулятивная составляющая ушла с рынка, и он возвращается к модели, в которой играет роль только инфляция? Вопрос интересный, так как при правильном ответе на него можно будет с хорошей долей уверенности прогнозировать дальнейшую динамику параметров рынка. Можно пока принять это положение как гипотезу.
NB2: Сегодня, после значительного сдвига в сторону больших индексов, распределение предложения постепенно возвращается по форме и по абсолютным значениям к периоду лето-2005….лето-2006. Распределение-D приближается к распределению-В. Это явление вкупе с фактом возврата индекса на "линейный" уровень косвенно подтверждает гипотезу об уходе с рынка спекулятивной составляющей.
Скорость тренда индекса: поэтапное изменение
На Рис. 3
показана динамика еженедельного тренда среднегородского индекса ($ за неделю). Использовались данные с начала 2003 года по май 2008 года. Эта очень показательная кривая. Для удобства анализа поделим весь период на более мелкие, чем на Рис. 1-2, периоды времени.
Например, можно наблюдать локальное понижение индекса в первой трети 2004 года (когда была "озвучена" программа строительства социального жилья) – период А.
Период спокойного развития рынка – период В – характеризуется плавным линейным подъемом индекса со скоростью примерно +6$ за неделю.
Линейный период сменился временем "предварительного" или "пробного" надувание "пузыря" – период С. Еженедельные прибавки индекса в этом периоде на некоторое время стали больше уровня "линейного" роста (+6$ за неделю). Период С длился с середины лета 2005 года до лета 2006 года.
В середине 2006 года наступил период D – время ускоренного роста индекса. На Рис. 3 в этот период видно линейное увеличение скорости роста индекса, а это означает, что сам индекс в этот время стремился вверх с постоянным ускорением. Прирост индекса в пике составил около 70 $ за неделю. Достигнув максимума, рост индекса замедлился, и скорость изменения упала до нуля – конец периода D (главный максимум).
В наступившем после этого периоде Е наблюдается отрицательное значение скорости изменения индекса – первая волна снижения. Продолжительность этой волны – 2.5-3 месяца в середине 2007 года. Максимальная скорость снижения в этом периоде составила 20 $ за неделю. Эта первая волна снижения закончилась локальным максимумом в начале осени 2007 года. Скорость изменения индекса в конце периода Е снова стала нулевой (первое локальное дно рынка).
Это состояние рынка оказалось неустойчивым и, сразу же после временной остановки, индекс устремился вниз. Скорость его изменения стала существенно отрицательной. Период F по форме динамики скорости изменения индекса похож на период Е – та же волна с нулевыми скоростями в начале и в конце. Отличие – в масштабе падения индекса. Амплитуда волны-F была примерно -70 $ за неделю, продолжительность волны – с августа 2007 года по февраль 2008. Эта волна-F – первая фаза масштабного сдутия "пузыря". Волна-F закончилась в начале 2008 года очередным замедлением до нуля скорости изменения индекса (второе локальное дно).
С февраля 2008 года начинается очередная волна снижения индекса – волна-G. Ее характеристики – амплитуда -75$ за неделю, продолжительность – с февраля-2008 по конец апреля-2008. Особенностью последней волны является то, что в конце периода G скорость изменения индекса стала положительной, и ее среднее значение приближается к давно забытому линейному значению – около +6$ за неделю. Естественно, что при таком изменении от отрицательных значений к положительным был момент, когда скорость изменения индекса была равна нулю – третье локальное (или глобальное?) дно.
Как и предсказывали некоторые серьезные аналитики, дно рынка уже было – 17 апреля 2008 года на отметке 2184$.
NB3: Линейное изменение индекса характеризуется его приростом 6$ за неделю.
NB4: "Пузырь" надувался в два этапа – периоды С и D.
NB5: Сдутие "пузыря" шло поэтапно – периоды Е,F и G, в конце каждого из которых было локальное дно.
NB6: В настоящий момент скорость изменения индекса вновь стала положительной, ее значение – близким к линейному (+6$ за неделю).
NB7: Из анализа скорости изменения индекса следует, что процесс сдутия "пузыря" закончился, и с рынка ушла спекулятивная составляющая.
Предложение: линейная модель и нелинейные эффекты
Рассмотрим 
динамику предложения за период 2003-2008 гг. (Рис.4 кривая 1).
Отметим некоторые характерные черты.
Во-первых, общая тенденция – глобальный рост предложения.
Во-вторых, внутригодовое изменение – сезонная волна с минимумами в начале и в конце года и максимумом в первой трети года.
Глобальный рост объема предложения в 2003-2006 гг. можно модельно описать, аппроксимируя реальную динамику линейной функцией (кривая 2). Видно, что эта линейная функция неплохо описывает общую тенденцию в 2003-2006 годах. Можно предположить, что эта же функция при отсутствии нелинейных факторов должна описывать общую динамику предложения и дальше – в период 2007-2008 гг. Это сильное модельное предположение, но, принимая его, мы получаем возможность исследовать именно нелинейные факторы.
Например – видно, что в 2007 году характер изменения стал непохожим на предыдущие годы. Вместо привычной небольшой сезонной волны наблюдается аномально высокий уровень предложения. То есть, в этом периоде на рынке стали играть роль факторы, которых в предыдущие годы не было. И именно в этот период был отмечен резкий подъем стоимости квадратного метра жилья.
Я думаю, что именно этот подъем индекса и спровоцировал аномально высокий уровень предложения. При отсутствии невероятного роста индекса предложение в середине 2007 года должно было быть на уровне 6500-7000 квартир. Реально продавалось в это время более 10000 квартир. Другими словами, на рынке в середине 2007 года было примерно 3000-3500 "лишних" квартир.
Интересно, что, продолжая линейный закон изменения на 2008 год, мы приходим к уровню предложения около 7000 квартир. Из рис. 4 видно, что именно на этот уровень 7000 квартир сегодня выходит реальная кривая 1.
NB8: Из анализа динамики предложения следует, что с рынка 2008 года ушла спекулятивная составляющая.
Часть 3
Жизнь после "пузыря"
Абсолютно субъективное мнение
Очень интересным является вопрос о взаимосвязи "пузыря" и того, что называют сегодня кризисом.
Какова степень "аварийности" экономики?
Основные штрихи сегодняшнего положения
Негатив:
- БВУ должны выплачивать миллиардные суммы за уже взятые кредиты и проценты по ним;
- БВУ повысили проценты по депозитам, ипотеке и изо всех сил привлекают средства населения;
- БВУ имеют не очень хорошие (с точки зрения Запада) кредитные портфели, в которых большую часть занимают или ипотечные кредиты, или потребительские кредиты, взятые под залог той же недвижимости;
- общий рейтинг страны и БВУ был снижен на Западе;
- следствием из предыдущего пункта стала невозможность кредитоваться и перекредитовываться на Западе;
- народ, понимая сложившуюся ситуацию, не торопится складывать деньги в БВУ;
- СК задолжали БВУ солидные суммы, которые отдавать им не из чего, так как все средства загнаны в недострой;
- СК задолжали дольщикам большое количество квартир, которые сегодня еще не готовы, и достраивать их не на что.
Позитив:
- государство очень осторожно подходит к вопросу о финансировании СК, так как понятно, что в первую очередь средства пойдут не на достраивание квартир дольщиков, а на более неотложные нужды собственно СК;
- нефть на внешних рынках дорожает очень сильно;
- экспортные отрасли страны, не связанные со строительным бизнесом, чувствуют себя неплохо;
- делаются конкретные шаги к более рациональному использованию природных богатств республики, пересматриваются договоры с западными инвесторами;
- часть БВУ или уже куплены западными инвесторами или ведут переговоры об этом.
Картина получается неоднозначная – что-то явно положительное, что-то явно отрицательное.
Мое общее впечатление, основанное на анализе временных трендов индекса, скорости изменения индекса и динамики предложения, а также, принимая во внимание сегодняшние реалии, таково: "пузырь" в строительстве был локальным явлением, захватившем многие, но далеко не все отрасли экономики страны. Сегодня нет оснований считать, что вся наша экономика падает вниз. Экономика "вздрогнула", но не рухнула. Строительная отрасль и банки второго уровня, хотя и понесут определенные потери, но выйдут со временем на нормальный цивилизованный уровень работы.
Судьба "пузыря"
"Пузырь" совершенно естественно начал сдуваться, как только прошел приступ жадности у потенциальных продавцов, и как только у потенциальных покупателей испарились последние иллюзии получения ипотечных кредитов любого размера на всю оставшуюся жизнь.
Похоже, что в отсутствие канала получения средств, рынок недвижимости оперативно проявил свою "рыночную сущность" и кое-что отрегулировал. Например, к разумным пределам вернулось предложение, к адекватным (на мой взгляд) уровням опустился индекс. Рынок на какое-то время "устаканился".
В "сухом остатке": БВУ в долгах, СК в долгах, ипотечники последней волны, которые уже не в силах выплачивать ежемесячно солидные суммы банкам. Грядет волна возвратов банкам заложенных квартир, аукционных продаж и прочих не очень приятных процедур. Это, к сожалению, неизбежно. Возможны слияния или даже банкротства некоторых БВУ.
Строительные компании будут вынуждены перегруппировывать активы с тем, чтобы достроить то, что можно в данной ситуации и удовлетворить хотя бы часть претензий дольщиков.
В сегодняшней ситуации БВУ, СК и обманутые дольщики уже не определяют поведение рынка. Эти факторы как бы замкнулись сами на себя и фактически отделились от процессов, происходящих на рынке.
Рынок недвижимости, оставшись без финансирования банками, без строительных компаний, активно сносящих вторичку ради построения небоскребов (или все же пирамид?), стал ориентироваться на покупателя, имеющего собственные, а не заемные средства для приобретения жилья. Предметом торговли на рынке недвижимости становится чистая вторичка.
Самое главное, что при отсутствии легких денег с рынка быстро схлынули "инвесторы", и рынок стал практически равновесным. В этих условиях можно ожидать возврат к "линейному" развитию рынка.
Мой личный прогноз на ближайшее будущее
Летом 2008 года можно ожидать некоторый застой в динамике индекса. Он будет держаться на уровне 2150$-2200$ и к концу года подрастет до уровня 2300$.
Предложение достигнет максимума летом 2008 года. Уровень предложения в максимуме будет около 7500 квартир. Появится традиционная сезонная волна предложения. К концу года предложение в соответствии с этой сезонной волной снизится до уровня 4000-4500 квартир.
Государство, скорее всего, изымет часть недостроенных домов у СК (выкуп по фиксированным ценам, национализация СК и т.п.), вложит средства в достраивание и организует на базе этих объектов арендные дома. В эти дома заселят часть семей обманутых дольщиков и прочих социально обиженных людей. Эта акция снизит социальную напряженность, оставшуюся после миллиардных игр с недвижимостью.
Рейтинг страны постепенно будет повышаться – ведь нефть-медь-уран-полиметаллы еще не кончились.
Банки затянут пояса, попросят у государства. Государство некоторым банкам не откажет, и часть БВУ вернется к своему обычному занятию – делать деньги из денег. Понемногу и очень осторожно начнется кредитование.
Итак, почти все страшное позади и пирамида (под видом строительного бума), правильно построенная на особенностях человеческой психологии и на возможных легких деньгах, осталась в прошлом. Народ резко поумнел, и какое-то время можно ожидать, что на эти же грабли больше не наступит.
Жизнь продолжается!
Николай Стекольников, аналитик