№08 (157)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1781	12	0.68	6124	-477	-7.23
Типы
Панель	1625	5	0.31	3026	-50	-1.63
Кирпич	1920	15	0.79	2099	-81	-3.72
Монолит	1959	72	3.82	999	-346	-25.72
Форматы
1-комн.	1686	5	0.30	1520	-87	-5.41
2-комн.	1754	20	1.15	2030	-145	-6.67
3-комн.	1804	22	1.23	2027	-131	-6.07
4-комн.	2047	-5	-0.24	507	-102	-16.75
5-комн.	2186	123	5.96	40	-12	-23.08
Районы
Алм.	1880	18	0.97	1337	-52	-3.74
Жет.	1282	1	0.08	413	37	9.84
Ауэз.	1544	12	0.78	1639	-87	-5.04
Мед.	2345	66	2.90	783	-94	-10.72
Туркс.	1221	25	2.09	356	14	4.09
Бост.	1935	45	2.38	1556	-304	-16.34

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-0.34	0.68	Тренд среднего по городу индекса изменил направление. Заметное падение на прошлой неделе сменилось значительным подъёмом
Типы
Панель	0.50	0.31	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса несколько снизился
Кирпич	-0.42	0.79	Тренд индекса кирпича изменил направление. Заметное падение на прошлой неделе сменилось большим ростом
Монолит	-4.70	3.82	Тренд индекса монолита изменил направление. Очень сильное падение на прошлой неделе сменилось быстрым ростом
Форматы
1-комн.	0.00	0.30	Формат постепенно стал дорожать. Темп роста индекса средний
2-комн.	-0.52	1.15	Тренд индекса формата изменил направление. Значительное удешевление на прошлой неделе перешло в быстрое удорожание
3-комн.	-1.00	1.23	Тренд индекса формата изменил направление. Большое удешевление на прошлой неделе перешло в быстрое удорожание на этой
4-комн.	1.18	-0.24	Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удорожание на прошлой неделе перешло в заметное удешевление на этой
Районы
Алм.	-1.59	0.97	Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось быстрым удорожанием
Жет.	-1.08	0.08	Приостановилось быстрое удешевление района
Ауэз.	0.46	0.78	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса  значительно вырос
Мед.	-2.48	2.90	Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось быстрым удорожанием
Туркс.	0.93	2.09	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса стал очень высоким
Бост.	-1.36	2.38	Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось быстрым удорожанием

Отметим следующее по индексам:

— панель сохранила тенденцию: подорожание продолжается;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления трендов индексов;

— форматы основного потока предложения (1-2-3-комнатные квартиры) показали значительный рост индексов;
— для форматов 1-2-3-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп роста индекса;
— индекс 4-комнатных квартир незначительно снизился;
— отметим, что на прошлой неделе картина изменения индексов была прямо противоположная.

— за неделю все рассматриваемые районы подорожали;
— продолжают дорожать самые дешевые районы — Ауэзовский и Турксибский;
— в остальных районах (Алмалинском, Жетысуском, Медеуском и Бостандыкском) тренды индексов поменяли направление;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+3.82%);
— падение индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается только в сегменте 4-комнатных квартир (-0.24%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень большой и равен 4.06% (на прошлой неделе был такой же высокий — 4.14%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.08% (на прошлой неделе примерно такой же — 1.11%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 3.27% (на прошлой неделе был тоже большой, но значительно меньше — 2.23%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.31	2.81	48	Одновременное заметное удорожание панели и захват огромной части рынка
Кирпич	0.79	1.25	29	Одновременное значительное удорожание кирпича и захват огромной части рынка
Монолит	3.82	-4.06	-65	Очень сильное удорожание монолита и потеря огромной части рынка
Форматы
1-комн.	0.30	0.48	9	Одновременное заметное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
2-комн.	1.15	0.20	10	Одновременное большое удорожание формата и приобретение заметной части рынка
3-комн.	1.23	0.41	15	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
4-комн.	-0.24	-0.95	-20	Одновременное заметное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
5-комн.	5.96	-0.13	-2	Очень сильное удорожание формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм.	0.97	0.79	19	Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Жет.	0.08	1.05	13	Захват очень большой части рынка при практически неизменном индексе района
Ауэз.	0.78	0.62	13	Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Мед.	2.90	-0.50	-3	Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Туркс.	2.09	0.63	9	Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Бост.	2.38	-2.77	-41	Сильное удорожание района и потеря огромной части рынка
Алат.	-2.93	0.18	2	Сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (-65$), который, хотя и подорожал, но потерял огромную часть рынка;
— панель и кирпич дали большие положительные вклады (суммарно +77$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов всех типов были противоположные;
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса +12$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-2-3-комнатных квартир с одной стороны (+34$), и сегменты 4-5-комнатных квартир с другой стороны (-22$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов почти всех типов были противоположные;
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +12$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Медеуский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −44$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +56$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +12$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	737	-63	-7.84	1985	-186	-8.57
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	436	-16	-3.54	594	-67	-10.14
2-комн.	637	-47	-6.87	775	-77	-9.04
3-комн.	1002	-139	-12.18	506	-32	-5.95
4-комн.	1853	-158	-7.86	110	-10	-8.33

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	0.52	-7.84	Наблюдается резкое снижение общего индекса аренды на этой неделе
Форматы
1-комн.	-1.74	-3.54	Продолжается падение стоимости аренды формата. Темп снижения стал очень высоким
2-комн.	-1.58	-6.87	Продолжается падение стоимости аренды формата. Темп снижения стал очень высоким
3-комн.	7.84	-12.18	Сильный рост стоимости аренды формата на прошлой неделе сменился огромным снижением на этой неделе
4-комн.	7.77	-7.86	Сильный рост стоимости аренды формата на прошлой неделе сменился очень большим снижением на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 0.72% (на прошлой неделе был значительно больше — 2.80%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно увеличилась +0.012) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 3-4-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.066.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-3.54	-0.52	-7	Одновременное сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
2-комн.	-6.87	-0.20	-20	Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
3-комн.	-12.18	0.71	-27	Огромное удешевление формата и захват очень большой части рынка
4-комн.	-7.86	0.01	-9	Очень сильное удешевление формата при низменной доле рынка
Всего			-63

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Все форматы на этой неделе дали отрицательные вклады в динамику общего индекса аренды.

Наибольшие отрицательные вклады дали сегменты 2-3-комнатных квартир (суммарно −47$).

Сложение больших отрицательных вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды −63$.

 

Николай Стекольников, аналитик.