№08 (157)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1781 12 0.68 6124 -477 -7.23
Типы
Панель 1625 5 0.31 3026 -50 -1.63
Кирпич 1920 15 0.79 2099 -81 -3.72
Монолит 1959 72 3.82 999 -346 -25.72
Форматы
1-комн. 1686 5 0.30 1520 -87 -5.41
2-комн. 1754 20 1.15 2030 -145 -6.67
3-комн. 1804 22 1.23 2027 -131 -6.07
4-комн. 2047 -5 -0.24 507 -102 -16.75
5-комн. 2186 123 5.96 40 -12 -23.08
Районы
Алм. 1880 18 0.97 1337 -52 -3.74
Жет. 1282 1 0.08 413 37 9.84
Ауэз. 1544 12 0.78 1639 -87 -5.04
Мед. 2345 66 2.90 783 -94 -10.72
Туркс. 1221 25 2.09 356 14 4.09
Бост. 1935 45 2.38 1556 -304 -16.34

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.34 0.68 Тренд среднего по городу индекса изменил направление. Заметное падение на прошлой неделе сменилось значительным подъёмом
Типы
Панель 0.50 0.31 Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса несколько снизился
Кирпич -0.42 0.79 Тренд индекса кирпича изменил направление. Заметное падение на прошлой неделе сменилось большим ростом
Монолит -4.70 3.82 Тренд индекса монолита изменил направление. Очень сильное падение на прошлой неделе сменилось быстрым ростом
Форматы
1-комн. 0.00 0.30 Формат постепенно стал дорожать. Темп роста индекса средний
2-комн. -0.52 1.15 Тренд индекса формата изменил направление. Значительное удешевление на прошлой неделе перешло в быстрое удорожание
3-комн. -1.00 1.23 Тренд индекса формата изменил направление. Большое удешевление на прошлой неделе перешло в быстрое удорожание на этой
4-комн. 1.18 -0.24 Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удорожание на прошлой неделе перешло в заметное удешевление на этой
Районы
Алм. -1.59 0.97 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось быстрым удорожанием
Жет. -1.08 0.08 Приостановилось быстрое удешевление района
Ауэз. 0.46 0.78 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса  значительно вырос
Мед. -2.48 2.90 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось быстрым удорожанием
Туркс. 0.93 2.09 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса стал очень высоким
Бост. -1.36 2.38 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось быстрым удорожанием

Отметим следующее по индексам:

— панель сохранила тенденцию: подорожание продолжается;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления трендов индексов;

— форматы основного потока предложения (1-2-3-комнатные квартиры) показали значительный рост индексов;
— для форматов 1-2-3-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп роста индекса;
— индекс 4-комнатных квартир незначительно снизился;
— отметим, что на прошлой неделе картина изменения индексов была прямо противоположная.

— за неделю все рассматриваемые районы подорожали;
— продолжают дорожать самые дешевые районы — Ауэзовский и Турксибский;
— в остальных районах (Алмалинском, Жетысуском, Медеуском и Бостандыкском) тренды индексов поменяли направление;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+3.82%);
— падение индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается только в сегменте 4-комнатных квартир (-0.24%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень большой и равен 4.06% (на прошлой неделе был такой же высокий — 4.14%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.08% (на прошлой неделе примерно такой же — 1.11%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 3.27% (на прошлой неделе был тоже большой, но значительно меньше — 2.23%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.31 2.81 48 Одновременное заметное удорожание панели и захват огромной части рынка
Кирпич 0.79 1.25 29 Одновременное значительное удорожание кирпича и захват огромной части рынка
Монолит 3.82 -4.06 -65 Очень сильное удорожание монолита и потеря огромной части рынка
Форматы
1-комн. 0.30 0.48 9 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
2-комн. 1.15 0.20 10 Одновременное большое удорожание формата и приобретение заметной части рынка
3-комн. 1.23 0.41 15 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
4-комн. -0.24 -0.95 -20 Одновременное заметное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
5-комн. 5.96 -0.13 -2 Очень сильное удорожание формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм. 0.97 0.79 19 Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Жет. 0.08 1.05 13 Захват очень большой части рынка при практически неизменном индексе района
Ауэз. 0.78 0.62 13 Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Мед. 2.90 -0.50 -3 Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Туркс. 2.09 0.63 9 Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Бост. 2.38 -2.77 -41 Сильное удорожание района и потеря огромной части рынка
Алат. -2.93 0.18 2 Сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (-65$), который, хотя и подорожал, но потерял огромную часть рынка;
— панель и кирпич дали большие положительные вклады (суммарно +77$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов всех типов были противоположные;
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса +12$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-2-3-комнатных квартир с одной стороны (+34$), и сегменты 4-5-комнатных квартир с другой стороны (-22$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов почти всех типов были противоположные;
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +12$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Медеуский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −44$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +56$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +12$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 737 -63 -7.84 1985 -186 -8.57
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 436 -16 -3.54 594 -67 -10.14
2-комн. 637 -47 -6.87 775 -77 -9.04
3-комн. 1002 -139 -12.18 506 -32 -5.95
4-комн. 1853 -158 -7.86 110 -10 -8.33

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.52
 -7.84
 Наблюдается резкое снижение общего индекса аренды на этой неделе
Форматы
1-комн. -1.74 -3.54 Продолжается падение стоимости аренды формата. Темп снижения стал очень высоким
2-комн. -1.58 -6.87 Продолжается падение стоимости аренды формата. Темп снижения стал очень высоким
3-комн. 7.84 -12.18 Сильный рост стоимости аренды формата на прошлой неделе сменился огромным снижением на этой неделе
4-комн. 7.77 -7.86 Сильный рост стоимости аренды формата на прошлой неделе сменился очень большим снижением на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 0.72% (на прошлой неделе был значительно больше — 2.80%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно увеличилась +0.012) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 3-4-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.066.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -3.54 -0.52 -7 Одновременное сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
2-комн. -6.87 -0.20 -20 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
3-комн. -12.18 0.71 -27 Огромное удешевление формата и захват очень большой части рынка
4-комн. -7.86 0.01 -9 Очень сильное удешевление формата при низменной доле рынка
Всего     -63

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Все форматы на этой неделе дали отрицательные вклады в динамику общего индекса аренды.

Наибольшие отрицательные вклады дали сегменты 2-3-комнатных квартир (суммарно −47$).

Сложение больших отрицательных вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды −63$.

 

Николай Стекольников, аналитик.