№07 (156)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1769	-6	-0.34	6601	508	8.34
Типы
Панель	1620	8	0.50	3076	60	1.99
Кирпич	1905	-8	-0.42	2180	92	4.41
Монолит	1887	-93	-4.70	1345	356	36.00
Форматы
1-комн.	1681	0	0.00	1607	169	11.75
2-комн.	1734	-9	-0.52	2175	110	5.33
3-комн.	1782	-18	-1.00	2158	156	7.79
4-комн.	2052	24	1.18	609	57	10.33
5-комн.	2063	-8	-0.39	52	16	44.44
Районы
Алм.	1862	-30	-1.59	1389	79	6.03
Жет.	1281	-14	-1.08	376	-30	-7.39
Ауэз.	1532	7	0.46	1726	87	5.31
Мед.	2279	-58	-2.48	877	156	21.64
Туркс.	1196	11	0.93	342	42	14.00
Бост.	1890	-26	-1.36	1860	175	10.39

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	1.25	-0.34	Средний индекс по городу заметно снизился
Типы
Панель	0.44	0.50	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса остаётся высоким
Кирпич	0.05	-0.42	Тренд индекса кирпича изменил направление. Очень небольшое подорожание сменилось значительным падением индекса
Монолит	4.21	-4.70	Тренд индекса монолита изменил направление. Очень сильное подорожание сменилось столь же сильным падением индекса
Форматы
1-комн.	-0.59	0.00	Остановилось быстрое удешевление формата. Индекс за неделю не изменился
2-комн.	1.10	-0.52	Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удорожание сменилось значительным удешевлением
3-комн.	2.04	-1.00	Тренд индекса формата изменил направление. Очень сильное удорожание сменилось сильным удешевлением
4-комн.	2.74	1.18	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса упал в два раза, но остаётся очень высоким
Районы
Алм.	1.39	-1.59	Тренд индекса района поменял направление. Сильное удорожание сменилось столь же сильным падением индекса
Жет.	-0.38	-1.08	Продолжается удешевление района. Темп падения индекса вырос почти в три раза и стал очень высоким
Ауэз.	0.13	0.46	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос почти в три раза и стал значительным
Мед.	0.69	-2.48	Тренд индекса района поменял направление. Значительное удорожание сменилось очень сильным падением индекса
Туркс.	1.72	0.93	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса упал почти в два раза, но остаётся очень высоким
Бост.	1.54	-1.36	Тренд индекса района поменял направление. Значительное удорожание сменилось очень сильным падением индекса

Отметим следующее по индексам:

— панель сохранила тенденцию: подорожание продолжается;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления трендов индексов;

— форматы основного потока предложения (1-2-3-комнатные квартиры) или не изменили индекс (как 1-комнатные), или показали значительное падение индексов (как 2-3-комнатные квартиры);
— для форматов 1-2-3-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп падения индекса;
— индекс 4-комнатных квартир значительно вырос;

— за неделю два района подорожали, четыре — подешевели;
— три района (Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский) синхронно поменяли направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;
— продолжают дорожать самые дешёвые районы — Ауэзовский и Турксибский;
— продолжает дешеветь Жетысуский район;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+1.18%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (-4.70%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень большой и равен 4.14% (на прошлой неделе был тоже высокий, но меньше в два раза — 2.04%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.11% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.65%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 2.23% (на прошлой неделе был немного меньше — 2.03%).

Отметим, что объёмы перераспределения предложения во всех представлениях рынка на этой неделе больше, чем на прошлой неделе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.50	-2.90	-43	Заметное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич	-0.42	-1.24	-26	Одновременное удешевление кирпича и потеря огромной части рынка
Монолит	-4.70	4.14	63	Очень сильное удешевление монолита и захват огромной части рынка
Форматы
1-комн.	0.00	0.74	13	Захват форматом очень большой части рынка при неизменном индексе
2-комн.	-0.52	-0.94	-20	Одновременное значительное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
3-комн.	-1.00	-0.17	-9	Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
4-комн.	1.18	0.17	6	Одновременное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
5-комн.	-0.39	0.20	4	Заметное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
Районы
Алм.	-1.59	-0.46	-15	Одновременное сильное удешевление района и потеря большой части рынка
Жет.	-1.08	-0.97	-13	Одновременное сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Ауэз.	0.46	-0.75	-10	Заметное удорожание района и потеря большой части рынка
Мед.	-2.48	1.45	26	Очень сильное удешевление района и захват огромной части рынка
Туркс.	0.93	0.26	4	Одновременное сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Бост.	-1.36	0.52	3	Очень сильное удешевление района и приобретение большой части рынка
Алат.	-3.36	-0.06	-1	Одновременное сильное удешевление района и потеря незначительной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (+63$), который, хотя и подешевел, но очень значительно расширил своё место на рынке;
— панель и кирпич дали большие отрицательные вклады (суммарно −69$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов типов были такие же, как и на этой неделе;
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −6$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 2-3-комнатных квартир с одной стороны (-29$), и сегменты 1-4-5-комнатных квартир с другой стороны (+23$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −6$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Медеуский, Турксибский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно +33$), и Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Алатауский районы с другой стороны (суммарно −39$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −6$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	800	4	0.52	2171	-22	-1.00
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	452	-8	-1.74	661	30	4.75
2-комн.	684	-11	-1.58	852	16	1.91
3-комн.	1141	83	7.84	538	-57	-9.58
4-комн.	2011	145	7.77	120	-11	-8.40

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	6.15	0.52	Очень значительно снизился темп роста общего индекса аренды
Форматы
1-комн.	15.87	-1.74	Резкое увеличение стоимости аренды формата на прошлой неделе сменилось падением на этой неделе
2-комн.	6.60	-1.58	Резкое увеличение стоимости аренды формата на прошлой неделе сменилось падением на этой неделе
3-комн.	4.96	7.84	Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды стал очень высоким
4-комн.	-9.15	7.77	Резкое удешевление формата на прошлой неделе сменилось очень большим подъёмом на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 2.80% (на прошлой неделе был значительно меньше — 1.47%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.049) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 1-2-комнатных. Сегодня этот показатель равен 2.054.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-1.74	1.67	5	Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн.	-1.58	1.12	3	Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн.	7.84	-2.35	-4	Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн.	7.77	-0.45	0	Очень сильное удорожание формата и потеря значительной части рынка
Всего			4

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Несмотря на то, что на рынке аренды наблюдаются огромные изменения стоимости аренды и долей рынка, эти изменения в значительной степени компенсировали друг друга. Форматы 1-2-комнатных квартир значительно подешевели, но при этом захватили огромную часть рынка. В сегментах 3-4-комнатных квартир ситуация полностью обратная: сильное подорожание и потеря огромной части рынка. Этим и объясняются небольшие вклады форматов в динамику общего индекса аренды.

Наблюдается конкуренция отрицательного вклада сегмента 3-комнатных квартир с одной стороны (-4$), и положительных вкладов сегментов 1-2-комнатных квартир с другой стороны (+8$).

Сложение небольших по величине, но противоположных по знаку, вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды +4$.

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведенный в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— векторы сдвига кирпича и монолита направлены «вправо-вниз» (падение индексов при увеличении объёмов предложения);
— панель имеет небольшой вектор сдвига, направленный «вправо-вверх» (относительно небольшие увеличения индекса и объёма предложения);
— отметим, что преимущественное направление всех векторов сдвига — «вправо», то есть в сторону увеличения объёма предложения;
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией влияния кирпича и монолита с одной стороны, и панели с другой стороны.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 1-2-3-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-вниз» (индексы падают или не меняются, объёмы предложения увеличиваются);
— вторая: формат 4-комнатных квартир, вектор смещения которого направлен «вправо-вверх» (индекс и объём предложения быстро растут);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены «вправо» (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось поведением первой группы форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский, Бостандыкский и Медеуский районы), вторая (Турксибский и Ауэзовский районы), третья — Жетысуский район;
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вниз» (падение индексов и значительное увеличение объёмов предложения);
— вторая группа движется в направлении «вправо-вверх» (заметное увеличение индексов и объёмов предложения);
— третья группа (Жетысуский район) сместилась «влево-вниз» (падение индекса и объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией первой и второй группы районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.