№07 (156)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1769 -6 -0.34 6601 508 8.34
Типы
Панель 1620 8 0.50 3076 60 1.99
Кирпич 1905 -8 -0.42 2180 92 4.41
Монолит 1887 -93 -4.70 1345 356 36.00
Форматы
1-комн. 1681 0 0.00 1607 169 11.75
2-комн. 1734 -9 -0.52 2175 110 5.33
3-комн. 1782 -18 -1.00 2158 156 7.79
4-комн. 2052 24 1.18 609 57 10.33
5-комн. 2063 -8 -0.39 52 16 44.44
Районы
Алм. 1862 -30 -1.59 1389 79 6.03
Жет. 1281 -14 -1.08 376 -30 -7.39
Ауэз. 1532 7 0.46 1726 87 5.31
Мед. 2279 -58 -2.48 877 156 21.64
Туркс. 1196 11 0.93 342 42 14.00
Бост. 1890 -26 -1.36 1860 175 10.39

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.25 -0.34 Средний индекс по городу заметно снизился
Типы
Панель 0.44 0.50 Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса остаётся высоким
Кирпич 0.05 -0.42 Тренд индекса кирпича изменил направление. Очень небольшое подорожание сменилось значительным падением индекса
Монолит 4.21 -4.70 Тренд индекса монолита изменил направление. Очень сильное подорожание сменилось столь же сильным падением индекса
Форматы
1-комн. -0.59 0.00 Остановилось быстрое удешевление формата. Индекс за неделю не изменился
2-комн. 1.10 -0.52 Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удорожание сменилось значительным удешевлением
3-комн. 2.04 -1.00 Тренд индекса формата изменил направление. Очень сильное удорожание сменилось сильным удешевлением
4-комн. 2.74 1.18 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса упал в два раза, но остаётся очень высоким
Районы
Алм. 1.39 -1.59 Тренд индекса района поменял направление. Сильное удорожание сменилось столь же сильным падением индекса
Жет. -0.38 -1.08 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса вырос почти в три раза и стал очень высоким
Ауэз. 0.13 0.46 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос почти в три раза и стал значительным
Мед. 0.69 -2.48 Тренд индекса района поменял направление. Значительное удорожание сменилось очень сильным падением индекса
Туркс. 1.72 0.93 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса упал почти в два раза, но остаётся очень высоким
Бост. 1.54 -1.36 Тренд индекса района поменял направление. Значительное удорожание сменилось очень сильным падением индекса

Отметим следующее по индексам:

— панель сохранила тенденцию: подорожание продолжается;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления трендов индексов;

— форматы основного потока предложения (1-2-3-комнатные квартиры) или не изменили индекс (как 1-комнатные), или показали значительное падение индексов (как 2-3-комнатные квартиры);
— для форматов 1-2-3-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп падения индекса;
— индекс 4-комнатных квартир значительно вырос;

— за неделю два района подорожали, четыре — подешевели;
— три района (Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский) синхронно поменяли направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;
— продолжают дорожать самые дешёвые районы — Ауэзовский и Турксибский;
— продолжает дешеветь Жетысуский район;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+1.18%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (-4.70%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень большой и равен 4.14% (на прошлой неделе был тоже высокий, но меньше в два раза — 2.04%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.11% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.65%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 2.23% (на прошлой неделе был немного меньше — 2.03%).

Отметим, что объёмы перераспределения предложения во всех представлениях рынка на этой неделе больше, чем на прошлой неделе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.50 -2.90 -43 Заметное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич -0.42 -1.24 -26 Одновременное удешевление кирпича и потеря огромной части рынка
Монолит -4.70 4.14 63 Очень сильное удешевление монолита и захват огромной части рынка
Форматы
1-комн. 0.00 0.74 13 Захват форматом очень большой части рынка при неизменном индексе
2-комн. -0.52 -0.94 -20 Одновременное значительное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
3-комн. -1.00 -0.17 -9 Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
4-комн. 1.18 0.17 6 Одновременное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
5-комн. -0.39 0.20 4 Заметное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
Районы
Алм. -1.59 -0.46 -15 Одновременное сильное удешевление района и потеря большой части рынка
Жет. -1.08 -0.97 -13 Одновременное сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Ауэз. 0.46 -0.75 -10 Заметное удорожание района и потеря большой части рынка
Мед. -2.48 1.45 26 Очень сильное удешевление района и захват огромной части рынка
Туркс. 0.93 0.26 4 Одновременное сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Бост. -1.36 0.52 3 Очень сильное удешевление района и приобретение большой части рынка
Алат. -3.36 -0.06 -1 Одновременное сильное удешевление района и потеря незначительной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (+63$), который, хотя и подешевел, но очень значительно расширил своё место на рынке;
— панель и кирпич дали большие отрицательные вклады (суммарно −69$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов типов были такие же, как и на этой неделе;
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −6$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 2-3-комнатных квартир с одной стороны (-29$), и сегменты 1-4-5-комнатных квартир с другой стороны (+23$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −6$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Медеуский, Турксибский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно +33$), и Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Алатауский районы с другой стороны (суммарно −39$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −6$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 800 4 0.52 2171 -22 -1.00
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 452 -8 -1.74 661 30 4.75
2-комн. 684 -11 -1.58 852 16 1.91
3-комн. 1141 83 7.84 538 -57 -9.58
4-комн. 2011 145 7.77 120 -11 -8.40

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 6.15 0.52 Очень значительно снизился темп роста общего индекса аренды
Форматы
1-комн. 15.87 -1.74 Резкое увеличение стоимости аренды формата на прошлой неделе сменилось падением на этой неделе
2-комн. 6.60 -1.58 Резкое увеличение стоимости аренды формата на прошлой неделе сменилось падением на этой неделе
3-комн. 4.96 7.84 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды стал очень высоким
4-комн. -9.15 7.77 Резкое удешевление формата на прошлой неделе сменилось очень большим подъёмом на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 2.80% (на прошлой неделе был значительно меньше — 1.47%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.049) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 1-2-комнатных. Сегодня этот показатель равен 2.054.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -1.74 1.67 5 Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн. -1.58 1.12 3 Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн. 7.84 -2.35 -4 Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн. 7.77 -0.45 0 Очень сильное удорожание формата и потеря значительной части рынка
Всего     4

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Несмотря на то, что на рынке аренды наблюдаются огромные изменения стоимости аренды и долей рынка, эти изменения в значительной степени компенсировали друг друга. Форматы 1-2-комнатных квартир значительно подешевели, но при этом захватили огромную часть рынка. В сегментах 3-4-комнатных квартир ситуация полностью обратная: сильное подорожание и потеря огромной части рынка. Этим и объясняются небольшие вклады форматов в динамику общего индекса аренды.

Наблюдается конкуренция отрицательного вклада сегмента 3-комнатных квартир с одной стороны (-4$), и положительных вкладов сегментов 1-2-комнатных квартир с другой стороны (+8$).

Сложение небольших по величине, но противоположных по знаку, вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды +4$.

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведенный в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— векторы сдвига кирпича и монолита направлены «вправо-вниз» (падение индексов при увеличении объёмов предложения);
— панель имеет небольшой вектор сдвига, направленный «вправо-вверх» (относительно небольшие увеличения индекса и объёма предложения);
— отметим, что преимущественное направление всех векторов сдвига — «вправо», то есть в сторону увеличения объёма предложения;
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией влияния кирпича и монолита с одной стороны, и панели с другой стороны.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 1-2-3-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-вниз» (индексы падают или не меняются, объёмы предложения увеличиваются);
— вторая: формат 4-комнатных квартир, вектор смещения которого направлен «вправо-вверх» (индекс и объём предложения быстро растут);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены «вправо» (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось поведением первой группы форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский, Бостандыкский и Медеуский районы), вторая (Турксибский и Ауэзовский районы), третья — Жетысуский район;
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вниз» (падение индексов и значительное увеличение объёмов предложения);
— вторая группа движется в направлении «вправо-вверх» (заметное увеличение индексов и объёмов предложения);
— третья группа (Жетысуский район) сместилась «влево-вниз» (падение индекса и объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией первой и второй группы районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.