№02 (151)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1756	-7	-0.40	4934	1560	46.24
Типы
Панель	1586	2	0.13	2431	849	53.67
Кирпич	1915	12	0.63	1713	484	39.38
Монолит	1937	-26	-1.32	790	227	40.32
Форматы
1-комн.	1651	-6	-0.36	1193	352	41.85
2-комн.	1710	-7	-0.41	1633	488	42.62
3-комн.	1792	-21	-1.16	1641	584	55.25
4-комн.	2066	49	2.43	438	134	44.08
5-комн.	1975	-257	-11.51	29	2	7.41
Районы
Алм.	1815	-40	-2.16	1101	338	44.30
Жет.	1268	7	0.56	295	81	37.85
Ауэз.	1516	-3	-0.20	1300	428	49.08
Мед.	2340	50	2.18	607	177	41.16
Туркс.	1167	9	0.78	298	107	56.02
Бост.	1922	-11	-0.57	1317	431	48.65

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	1.15	-0.40	На этой неделе наблюдается небольшое снижение общегородского индекса после значительного увеличения на прошлой
Типы
Панель	0.76	0.13	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса сильно снизился
Кирпич	0.53	0.63	Индекс кирпича продолжает расти. Темп остаётся высоким
Монолит	1.34	-1.32	Тренд индекса монолита поменял направление. Сильное удорожание сменилось быстрым падением
Форматы
1-комн.	0.24	-0.36	Тренд индекса формата поменял направление. Небольшое удорожание сменилось заметным падением
2-комн.	1.66	-0.41	Тренд индекса формата поменял направление. Очень быстрое удорожание сменилось заметным падением
3-комн.	1.85	-1.16	Тренд индекса формата поменял направление. Очень сильное удорожание сменилось быстрым падением
4-комн.	-0.64	2.43	Тренд индекса формата поменял направление. Значительное удешевление сменилось очень быстрым ростом
Районы
Алм.	2.54	-2.16	Тренд индекса района поменял направление. Очень сильное удорожание сменилось быстрым падением
Жет.	0.88	0.56	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся очень высоким
Ауэз.	1.61	-0.20	Тренд индекса района поменял направление. Очень сильное удорожание сменилось небольшим падением
Мед.	-1.21	2.18	Тренд индекса района поменял направление. Очень быстрое удешевление сменилось огромным ростом
Туркс.	-0.34	0.78	Тренд индекса района поменял направление. Заметное удешевление сменилось быстрым ростом
Бост.	2.44	-0.57	Тренд индекса района поменял направление. Очень сильное удорожание сменилось большим снижением

Отметим следующее по индексам:

— популярные типы строений (панель и кирпич) показали рост индексов;
— самый дорогой тип строения (монолит) очень значительно снизил свой индекс;

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) подешевели;
— сегмент дорогих 4-комнатных квартир резко подорожал;

— по темпам изменения индексов районов город поделился: три района подорожали (Жетысуский, Медеуский и Турксибский), а три района подешевели (Алмалинский, Ауэзовскуий и Бостандыкский);
— отметим, что все районы, кроме Жетысуского, поменяли направление трендов своих индексов;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+2.43%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Алмалинском районе (-2.16%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень большой и равен 2.38% (на прошлой неделе был чуть-чуть меньше, но тоже большой — 2.24%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.93% (на прошлой неделе был несколько меньше — 1.55%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.31% (на прошлой неделе был меньше — 1.05%).

Отметим, что на этой неделе во всех представлениях рынка объёмы перераспределения долей рынка больше, чем на прошлой неделе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.13	2.38	39	Одновременное подорожание панели и захват огромной части рынка
Кирпич	0.63	-1.71	-28	Значительное удорожание кирпича и потеря огромной части рынка
Монолит	-1.32	-0.68	-18	Одновременное сильное удешевление монолита и потеря большой части рынка
Форматы
1-комн.	-0.36	-0.75	-14	Одновременное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
2-комн.	-0.41	-0.84	-17	Одновременное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
3-комн.	-1.16	1.93	28	Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
4-комн.	2.43	-0.13	2	Сильное удорожание формата и потеря небольшой части рынка
5-комн.	-11.51	-0.21	-6	Одновременное огромное удешевление формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм.	-2.16	-0.30	-14	Одновременное удешевление района и потеря заметной части рынка
Жет.	0.56	-0.36	-4	Значительное удорожание района и потеря заметной части рынка
Ауэз.	-0.20	0.50	7	Небольшое удешевление района и захват большой части рынка
Мед.	2.18	-0.44	-4	Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Туркс.	0.78	0.38	5	Одновременное сильное удорожание района и захват значительной части рынка
Бост.	-0.57	0.43	5	Значительное удешевление района и приобретение большой части рынка
Алат.	9.25	-0.21	-2	Очень сильное удорожание и потеря заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— огромный положительный вклад панели в динамику среднего по городу индекса (+39$) конкурировал со значительными отрицательными вкладами кирпича и монолита (суммарно −46$);
— отметим, что на прошлой неделе наблюдалась прямо противоположная картина вкладов типов строений;
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило отрицательное итоговое значение тренда −7$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-2-5-комнатных квартир, с одной стороны (суммарно −37$), и сегменты 2-4-комнатных квартир, с другой стороны (суммарно +30$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило отрицательное итоговое значение тренда −7$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов; — знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты Алмалинского, Жетысуского и Медеуского районов, с одной стороны (суммарно −22$), и сегменты Ауэзовского, Турксибского и Бостандыкского районов, с другой стороны (суммарно +17$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило отрицательное итоговое значение тренда −7$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	807	14	1.82	2037	438	27.39
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	458	-11	-2.35	645	140	27.72
2-комн.	702	-15	-2.09	758	129	20.51
3-комн.	1083	4	0.37	505	121	31.51
4-комн.	2082	51	2.51	129	48	59.26

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-4.70	1.82	Тренд общего индекса аренды поменял направление. Общее удешевление сменилось значительным подъёмом
Форматы
1-комн.	0.21	-2.35	Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Небольшое удорожание перешло в быстрое падение
2-комн.	-0.28	-2.09	Продолжается удешевление формата. Темп снижения стоимости аренды сильно вырос
3-комн.	-0.19	0.37	Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Небольшое удешевление перешло в заметное удорожание
4-комн.	-8.55	2.51	Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Очень сильное удешевление перешло в быстрое удорожание

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.13% (на прошлой неделе было примерно столько же — 2.02%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.032) за счёт перераспределения предложения в пользу 3-4-комнатных квартир.

Сегодня этот показатель равен 2.058.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-2.35	0.08	-3	Очень сильное снижение стоимости арендной платы при практически неизменной доле рынка
2-комн.	-2.09	-2.13	-21	Одновременное сильное снижение арендной платы формата и потеря огромной части рынка
3-комн.	0.37	0.78	9	Одновременное небольшое удорожание формата и захват очень большой части рынка
4-комн.	2.51	1.27	29	Одновременное очень большое удорожание формата и захват огромной части рынка
Всего			14

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов (суммарно −24$) малоформатных сегментов (1-2-комнатных квартир) с одной стороны, и положительных вкладов 3-4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно +38$).

Сложение больших по величине, но имеющих противоположные знаки, вкладов привело к значительному положительному итоговому тренду общего индекса аренды (+14$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что
— популярные типы строения (панель и кирпич) развиваются примерно в одном направлении «вправо-вверх» (индексы и объёмы предложения растут одновременно);
— вектор монолит направлен иначе — «вправо-вниз» (индекс падает, объём предложения растёт);
— результирующее направление вектора смещения города («вправо-вниз») явно испытывает воздействие самого дорогого сегмента рынка (монолита).

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что
— самые популярные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) развиваются примерно в одном направлении «вправо-вниз» (индексы падают, объёмы предложения растут);
— вектор 4-комнатных квартир направлен иначе — «вправо-вверх» (индекс и объём предложения растут одновременно);
— результирующее направление вектора смещения города («вправо-вниз») определилось согласованным поведением популярных форматов (1-2-3-комнатных квартир).

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что
— выделяются три группы районов со сходной динамикой: первая (Алмалинский, Ауэзовский и Бостандыкский районы), вторая (Жетысуский и Турксибский районы), третья (Медеуский район);
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вниз»;
— вторая группа районов движется в направлении «вправо-вверх» с относительно небольшим темпом роста индекса (меньше 1%);
— Медеуский район, хотя и движется по направлению второй группы («вправо-вверх»), но имеет гораздо больший темп роста индекса (больше 2%);
— движение города в целом («вправо-вниз») определилось поведением первой группы районов — Алмалинского, Ауэзовского и Бостандыкского.

Векторы сдвига (аренда квартир)

За неделю меняются стоимость аренды формата и объём его предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение стоимости аренды (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка аренды квартир.

На рис. 5 показаны векторы сдвига для основных форматов за неделю.

 

Из рис. 5 видно, что
— сегменты 1- и 2-комнатных квартир имеют схожую динамику: их векторы сдвига близки по направлению и величине («вправо-вниз» — уменьшение стоимости аренды при росте объёма);
— по-иному развивается сегмент 3-комнатных квартир: его вектор сдвига направлен «вправо-вверх» (одновременное удорожание формата и рост объёма предложения).

 

Николай Стекольников, аналитик.