№01 (150)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1763 20 1.15 3374 -1587 -31.99
Типы
Панель 1584 12 0.76 1582 -855 -35.08
Кирпич 1903 10 0.53 1229 -499 -28.88
Монолит 1963 26 1.34 563 -233 -29.27
Форматы
1-комн. 1657 4 0.24 841 -374 -30.78
2-комн. 1717 28 1.66 1145 -503 -30.52
3-комн. 1813 33 1.85 1057 -574 -35.19
4-комн. 2017 -13 -0.64 304 -131 -30.11
5-комн. 2232 149 7.15 27 -5 -15.63
Районы
Алм. 1855 46 2.54 763 -396 -34.17
Жет. 1261 11 0.88 214 -91 -29.84
Ауэз. 1519 24 1.61 872 -413 -32.14
Мед. 2290 -28 -1.21 430 -193 -30.98
Туркс. 1158 -4 -0.34 191 -65 -25.39
Бост. 1933 46 2.44 886 -429 -32.62

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на позапрошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на позапрошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.91 1.15 Город в целом качнулся вверх по индексу. Причиной может быть довольно сильное снижение предложения в нижнем индексном диапазоне
Типы
Панель -1.32 0.76 Панель показывает значительное повышение индекса. Темп заметно меньше городского
Кирпич -0.32 0.53 Кирпич подорожал более, чем на полпроцента.  Темп значительно меньше городского
Монолит -0.87 1.34 Монолит демонстрирует очень большое увеличение индекса. Темп выше городского
Форматы
1-комн. -0.36 0.24 Формат показывает небольшое удорожание. Темп значительно меньше городского
2-комн. -1.97 1.66 Формат показывает сильное удорожание. Темп значительно выше городского
3-комн. 0.45 1.85 Формат продолжает дорожать. Темп и без того высокий стал ещё выше
4-комн. -2.87 -0.64 Формат продолжает дешеветь. Темп, хотя и снизился, но остаётся высоким
Районы
Алм. -1.42 2.54 Район очень быстро дорожает. Темп роста индекса более чем в два раза превышает городской
Жет. -2.72 0.88 Район  показывает значительное удорожание. Темп высокий, хотя и меньше городского
Ауэз. -0.73 1.61 Район очень быстро дорожает. Темп роста индекса значительно превышает городской
Мед. -0.60 -1.21 Район продолжает дешеветь. Темп падения индекса вырос в два раза
Туркс. -1.19 -0.34 Район продолжает дешеветь. Темп падения индекса сильно снизился (в три с половиной раза)
Бост. -1.36 2.44 Район очень быстро дорожает. Темп роста индекса более чем в два раза превышает городской

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений показали значительный рост индексов;
— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры), подорожали;
— 4-комнатные квартиры продолжают дешеветь;
— все районы, кроме Медеуского и Турксибского, за неделю значительно подорожали;
— самый дорогой (Медеуский) и самый дешевый (Турксибский) районы показали снижение своих индексов;
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Алмалинском районе (+2.54%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Медеуском районе (-1.21%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём двухнедельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 2.24% (на позапрошлой неделе было меньше более чем в три раза — 0.73%);
— общий объём двухнедельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.55% (на позапрошлой неделе было незначительно меньше — 1.27%);
— общий объём двухнедельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.05% (на позапрошлой неделе было больше в полтора раза — 1.59%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.76 -2.24 -30 Сильное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич 0.53 1.59 34 Одновременное удорожание кирпича и захват огромной части рынка
Монолит 1.34 0.64 16 Одновременное сильное удорожание монолита и захват большой части рынка
Форматы
1-комн. 0.24 0.43 8 Одновременное небольшое удорожание формата и приобретение значительной части рынка
2-комн. 1.66 0.72 21 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение очень большой части рынка
3-комн. 1.85 -1.55 -17 Сильное удорожание формата и потеря  огромной части рынка
4-комн. -0.64 0.24 4 Значительное удешевление формата и заметное увеличение доли рынка
5-комн. 7.15 0.16 4 Одновременное сильное удорожание формата и небольшое увеличение доли рынка.
Районы
Алм. 2.54 -0.75 -3 Очень сильное удорожание района и потеря очень большой части рынка
Жет. 0.88 0.19 3 Одновременное сильное удорожание района и заметное увеличение доли  рынка
Ауэз. 1.61 -0.06 5 Очень сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Мед. -1.21 0.19 1 Сильное удешевление района и заметное увеличение доли рынка
Туркс. -0.34 0.50 5 Удешевление района и  захват большой части рынка
Бост. 2.44 -0.25 7 Очень сильное удорожание района и потеря заметной части рынка
Алат. -5.66 0.17 2 Очень сильное удешевление района и приобретение небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— огромный отрицательный вклад панели в динамику среднего по городу индекса (-30$) конкурировал со значительными положительными вкладами кирпича и монолита (суммарно +50$), что и определило большое положительное итоговое значение тренда +20$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов 3-комнатных квартир с одной стороны (-17$), и остальных форматов с другой стороны (суммарно +37$) привела к большому положительному результирующему значению тренда индекса +20$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов; — все районы города, кроме Алмалинского, дали положительные и примерно одинаковые вклады в динамику среднего по городу индекса;
— сложение многих положительных вкладов районов привело к большому значению результирующего тренда среднего по городу индекса +20$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его двухнедельное изменение, общий объём предложения и его изменение за две недели, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 792 -39 -4.70 1599 -308 -16.15
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 469 1 0.21 505 -88 -14.84
2-комн. 717 -2 -0.28 629 -92 -12.76
3-комн. 1079 -2 -0.19 384 -79 -17.06
4-комн. 2031 -190 -8.55 81 -49 -37.69

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на позапрошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на позапрошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -4.55
 -4.70
 Продолжается быстрое снижение общего индекса аренды. Темп падения остаётся очень высоким
Форматы
1-комн. 0.21 0.21 Продолжается удорожание формата. Темп рост стоимости аренды не изменился
2-комн. -2.71 -0.28 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости аренды сильно снизился
3-комн. -4.34 -0.19 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости аренды сильно снизился
4-комн. 1.60 -8.55 Наблюдается огромное снижение стоимости аренды формата

 

Изменение долей рынка

Общий объём двухнедельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.02% (на прошлой неделе было заметно больше −2.69%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за две недели снова сильно уменьшилась (-0.042) за счёт перераспределения предложения в пользу квартир малого формата и стала равной 2.026.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.21 0.49 2 Одновременное удорожание формата и приобретение большой части рынка
2-комн. -0.28 1.53 10 Небольшое снижение арендной стоимости формата и захват огромной части рынка
3-комн. -0.19 -0.26 -3 Одновременное небольшое удешевление формата и потеря заметной части рынка
4-комн. -8.55 -1.75 -48 Сильное снижение стоимости арендной платы формата и потеря огромной части рынка
Всего     -39

На прошедших двух неделях вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция положительных вкладов (+12$) малоформатных сегментов (1-2-комнатных квартир) с одной стороны, и отрицательных вкладов 3-4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −51$).

Огромный отрицательный вклад сегмента 4-комнатных квартир (-48$) и определил очень большое значение тренда общего индекса аренды (-39$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига

За неделю меняются индекс района и объём предложения. Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига района.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для шести районов и города в целом за две недели.

 

Видно, что
— векторы сдвига всех районов, кроме Турксибского и Медеуского, направлены примерно в одну сторону, что означает наличие системной динамики почти во всём городе: рост индексов на фоне сильного падения объёмов предложения;
— выделяется группа районов (Алмалинский и Бостандыкский), имеющих примерно одинаковые векторы сдвига и, следовательно, схожую динамику;
— ближе всех остальных районов к среднему вектору сдвига города находятся векторы Ауэзовского и Жетысуского районов;
— в двух районах города (самом дорогом Медеуском и самом дешёвом Турксибском) на фоне сильного падения объёмов предложения наблюдаются уменьшения индексов.

 

Николай Стекольников, аналитик.