№18 (167)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1789 5 0.28 5628 -470 -7.71
Типы
Панель 1642 4 0.24 2732 -385 -12.35
Кирпич 1921 -5 -0.26 1973 -53 -2.62
Монолит 1945 -12 -0.61 923 -32 -3.35
Форматы
1-комн. 1694 0 0.00 1342 -73 -5.16
2-комн. 1754 9 0.52 1876 -207 -9.94
3-комн. 1802 9 0.50 1900 -131 -6.45
4-комн. 2130 34 1.62 471 -63 -11.80
5-комн. 2064 -304 -12.84 39 4 11.43
Районы
Алм. 1895 18 0.96 1177 -132 -10.08
Жет. 1302 -6 -0.46 401 6 1.52
Ауэз. 1566 -1 -0.06 1544 -177 -10.28
Мед. 2369 -2 -0.08 686 -28 -3.92
Туркс. 1233 23 1.90 369 -7 -1.86
Бост. 1965 16 0.82 1406 -134 -8.70

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.34 0.28 Тренд среднего по городу индекса изменил направление. Небольшое удешевление сменилось удорожанием
Типы
Панель -0.24 0.24 Панель после небольшого удешевления сегодня показывает небольшой рост индекса
Кирпич 0.05 -0.26 Кирпич подорожал почти на четверть процента
Монолит 0.46 -0.61 Монолит после значительного удорожания сегодня показывает  значительное снижение индекса
Форматы
1-комн. -0.29 0.00 Приостановилось удешевление формата
2-комн. -0.63 0.52 Формат после большого удешевления демонстрирует значительный рост индекса
3-комн. -0.61 0.50 Формат после большого удешевления демонстрирует значительный рост индекса
4-комн. -0.29 1.62 Формат после небольшого удешевления демонстрирует очень быстрый рост индекса
Районы
Алм. -0.85 0.96 Район после большого удешевления показывает очень быстрый рост индекса
Жет. -0.46 -0.46 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса не изменился и остаётся значительным
Ауэз. -0.19 -0.06 Продолжается медленное удешевление района
Мед. 0.72 -0.08 Приостановилось быстрое удорожание района
Туркс. -1.39 1.90 Район после очень большого удешевления показывает огромный рост индекса
Бост. -0.20 0.82 Небольшое удешевление района сменилось очень значительным ростом индекса

Отметим следующее по индексам:

— панель после заметного удешевления стала дорожать;
— кирпич показал снижение индекса;
— монолит сегодня восстановился после сильного падение индекса на прошлой неделе;
— отметим, что все типы строений изменили направления трендов своих индексов;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, на этой неделе показали рост индексов;
— сегмент 1-комнатных квартир сохранил прежнее значение индекса;
— все рассматриваемые форматы изменили направления трендов индексов (удешевление перешло в удорожание);

— за неделю три района (Алмалинский, Турксибский и Бостандыкский) показали значительный рост индексов (от +0.82% до +1.90%);
— за неделю три района (Жетысуский, Ауэзовский и Медеуский) показали небольшое снижение индексов (от −0.06% до −0.46%);
— все районы, кроме Жетысуского, изменили направления трендов индексов;
— Жетысуский район продолжает дешеветь со значительным темпом;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Турксибском районе (+1.90%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в сегменте монолита (-0.61%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень высокий и равен 2.57% (на прошлой неделе тоже был очень высокий, но заметно меньше — 2.04%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.21% (на прошлой неделе был практически такой же — 1.18%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.61% (на прошлой неделе был немного больше — 1.20%).

Отметим, что на этой неделе объёмы перераспределения рынка во всех представлениях выше, чем на прошлой неделе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.24 -2.57 -40 Небольшое удорожание панели и потеря гигантской части рынка
Кирпич -0.26 1.83 33 Небольшое удорожание кирпича и захват огромной части рынка
Монолит -0.61 0.74 12 Значительное удешевление монолита и захват очень большой части рынка
Форматы
1-комн. 0.00 0.64 11 Захват очень большой части рынка при неизменном индексе формата
2-комн. 0.52 -0.83 -12 Значительное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
3-комн. 0.50 0.45 11 Одновременное увеличение индекса формата и доли рынка
4-комн. 1.62 -0.39 -6 Очень сильное удорожание формата и потеря значительной части рынка
5-комн. -12.84 0.12 1 Огромное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
Районы
Алм. 0.96 -0.55 -7 Значительное удорожание района и потеря большой части рынка
Жет. -0.46 0.65 8 Заметное удешевление района и приобретение большой части рынка
Ауэз. -0.06 -0.79 -13 Потеря очень большой части рынка при практически неизменном индексе
Мед. -0.08 0.48 11 Приобретение большой части рынка при практически неизменном индексе
Туркс. 1.90 0.39 6 Одновременные сильный рост индекса и заметное увеличение доли рынка
Бост. 0.82 -0.27 -1 Сильное удорожание района и потеря заметной части рынка
Алат. -1.01 0.09 1 Сильное удешевление района и приобретение небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— огромный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дала панель (-40$);
— кирпич и монолит дали очень большие положительные вклады (суммарно +45$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов у всех типов строений были противоположными;
— сложение очень больших, противоположных по знаку слагаемых, дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-40$+34$+12$=+5$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов у всех форматов, кроме 3-комнатных квартир, были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1- и 3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +22$), и сегменты 2- и 4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −18$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
+11$-12$+11$-6$+1$=+5$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— четыре района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, три — отрицательные вклады;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов почти у всех районов, кроме Алатауского и Алмалинского, были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были Алмалинский и Ауэзовский районы с одной стороны (суммарно −20$), и Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы с другой стороны (суммарно +25$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
-7$+8$-13$+11$+6$-1$+1$=+5$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 714 -25 -3.37 1680 -111 -6.20
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 423 -2 -0.47 578 27 4.90
2-комн. 660 15 2.33 603 -111 -15.55
3-комн. 964 -19 -1.93 397 -20 -4.80
4-комн. 1715 -317 -15.60 102 -6 -5.56

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.43
 -3.37
 Общий индекс аренды после небольшого роста на прошлой неделе сегодня показывает огромное снижение
Форматы
1-комн. -1.85 -0.47 Продолжается уменьшение арендной платы формата. Темп падения сильно снизился, но остаётся значительным
2-комн. -2.12 2.33 Быстрое удешевление формата перешло в столь же быстрое удорожание
3-комн. -0.10 -1.93 Резко снизилась стоимость аренды формата
4-комн. 11.22 -15.60 Наблюдается огромное снижение стоимости аренды формата

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 3.99% (на прошлой неделе был намного больше — 0.86%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.033). Сегодня этот показатель равен 2.014.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -0.47 3.64 15 Заметное удешевление формата и захват гигантской части рынка
2-комн. 2.33 -3.97 -20 Очень сильное удорожание формата и потеря гигантской части рынка
3-комн. -1.93 0.35 -1 Значительное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
4-комн. -15.60 0.04 -19 Огромное удешевление формата и приобретение очень маленькой части рынка
Всего     -25

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе положительный вклад дал только сегмент 1-комнатных квартир (+15$), а вклады остальных форматов составили очень большую отрицательную величину (суммарно −40$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
+15$-20$-1$-19$=-25$.

 

Николай Стекольников, аналитик.