№09 (158)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1773 -8 -0.45 6602 478 7.81
Типы
Панель 1624 -1 -0.06 3255 229 7.57
Кирпич 1911 -9 -0.47 2224 125 5.96
Монолит 1932 -27 -1.38 1123 124 12.41
Форматы
1-комн. 1659 -27 -1.60 1596 76 5.00
2-комн. 1744 -10 -0.57 2195 165 8.13
3-комн. 1807 3 0.17 2205 178 8.78
4-комн. 2035 -12 -0.59 558 51 10.06
5-комн. 2271 85 3.89 48 8 20.00
Районы
Алм. 1884 4 0.21 1403 66 4.94
Жет. 1269 -13 -1.01 446 33 7.99
Ауэз. 1544 0 0.00 1840 201 12.26
Мед. 2334 -11 -0.47 806 23 2.94
Туркс. 1195 -26 -2.13 386 30 8.43
Бост. 1944 9 0.47 1680 124 7.97

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.68 -0.45 Средний по городу индекс качнулся вниз. Наблюдается значительное снижение стоимости квадратного метра
Типы
Панель 0.31 -0.06 Тренд индекса панели изменил направление. Приостановился заметный рост прошлой недели
Кирпич 0.79 -0.47 Тренд индекса кирпича изменил направление. Большой рост прошлой недели сменился значительным снижением на этой неделе
Монолит 3.82 -1.38 Тренд индекса монолита изменил направление. Очень быстрый рост прошлой недели сменился быстрым падением на этой неделе
Форматы
1-комн. 0.30 -1.60 Тренд индекса формата изменил направление. Заметный рост прошлой недели сменился очень быстрым падением на этой неделе
2-комн. 1.15 -0.57 Тренд индекса формата изменил направление. Большой рост прошлой недели сменился значительным падением на этой неделе
3-комн. 1.23 0.17 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса сильно снизился
4-комн. -0.24 -0.59 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса вырос в два раза и стал значительным
Районы
Алм. 0.97 0.21 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса снизился в четыре раза
Жет. 0.08 -1.01 Начался процесс быстрого удешевления района. Темп падения индекса очень высокий
Ауэз. 0.78 0.00 Приостановилось быстрое удорожание района
Мед. 2.90 -0.47 Тренд индекса района изменил направление. Очень большой рост прошлой недели сменился значительным падением на этой неделе
Туркс. 2.09 -2.13 Тренд индекса района изменил направление. Очень большой рост прошлой недели сменился очень быстрым падением на этой неделе
Бост. 2.38 0.47 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса очень сильно снизился, но остается значительным

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе уменьшили свои индексы;
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем больше темп падения индекса;

— за эту неделю подешевели все форматы, кроме 3-комнатных квартир;
— сегменты 1- и 2-комнатных квартир изменили направления трендов индекса: удорожание сменилось удешевлением;
— сохранили направления трендов сегменты 3- и 4-комнатных квартир: 3-комнатные продолжают дорожать, 4-комнатные — дешеветь;

— за неделю два из всех рассматриваемых районов подорожали, три — подешевели, один — сохранил значение индекса;
— Алмалинский и Бостандыкский районы сохранили направления трендов индексов: оба района продолжают дорожать;
— Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы сменили удорожание на удешевление;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (+0.47%);
— падение индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается только в Турксибском районе (-2.13%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.70% (на прошлой неделе был очень высокий — 4.06%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.65% (на прошлой неделе был значительно больше — 1.08%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 1.19% (на прошлой неделе был очень высокий — 3.27%).

Отметим, что объёмы перераспределения рынка во всех представлениях на этой неделе меньше, чем на прошлой неделе. Это говорит о том, что рынок постепенно приходит в норму.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.06 -0.11 -3 Небольшое удешевление панели и потеря заметной части рынка
Кирпич -0.47 -0.59 -14 Значительное удешевление кирпича и потеря большой части рынка
Монолит -1.38 0.70 9 Сильное удешевление монолита и захват большой части рынка
Форматы
1-комн. -1.60 -0.65 -17 Очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
2-комн. -0.57 0.10 -2 Значительное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
3-комн. 0.17 0.30 6 Небольшое удорожание формата и приобретение значительной части рынка
4-комн. -0.59 0.17 3 Значительное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
5-комн. 3.89 0.07 2 Сильное удорожание формата и небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм. 0.21 -0.58 -10 Небольшое удорожание района и потеря большой части рынка
Жет. -1.01 0.01 -1 Сильное удешевление района при практически неизменной доле рынка
Ауэз. 0.00 1.11 17 Захват огромной части рынка при неизменном индексе района
Мед. -0.47 -0.58 -15 Значительное удешевление района и потеря большой части рынка
Туркс. -2.13 0.03 -1 Очень сильное удешевление района при практически неизменной доле рынка
Бост. 0.47 0.04 3 Значительное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Алат. -1.99 -0.03 -1 Очень сильное удешевление района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (+9$), который, хотя и подешевел, но захватил большую часть рынка;
— панель и кирпич дали отрицательные вклады (суммарно −17$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов всех типов были противоположные;
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −3$-14$+9$=-8$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-2-комнатных квартир с одной стороны (-19$), и сегменты 3-4-5-комнатных квартир с другой стороны +11$);
— отметим, что и на прошлой неделе знаки вкладов почти всех форматов были противоположные;
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −17$-2$+6$+3$+2$=-8$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— два района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, пять — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Ауэзовский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно +20$), и остальные районы с другой стороны (суммарно −28$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −10$-1$+17$-15$-1$+3$-1$=-8$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 773 35 4.75 2199 214 10.78
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 438 2 0.46 648 54 9.09
2-комн. 648 11 1.73 824 49 6.32
3-комн. 1064 62 6.19 598 92 18.18
4-комн. 1901 48 2.59 129 19 17.27

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -7.84 4.81 Общий индекс аренды за неделю сильно вырос. Быстрое падение сменилось быстрым ростом
Форматы
1-комн. -3.54 0.46 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Быстрое удешевление сменилось небольшим ростом
2-комн. -6.87 1.73 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось заметным ростом
3-комн. -12.18 6.19 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Огромное удешевление сменилось очень быстрым ростом
4-комн. -7.86 2.59 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось значительным ростом

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня очень большой равен 2.03% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.72%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.029) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 3-4-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.095.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.46 -0.46 -1 Значительное удорожание формата и потеря большой части рынка
2-комн. 1.73 -1.57 -6 Большое удорожание формата и потеря огромной части рынка
3-комн. 6.19 1.70 34 Очень сильное удорожание формата и захват огромной части рынка
4-комн. 2.59 0.32 8 Сильное удорожание и приобретение значительной части рынка
Всего     35

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (суммарно −7$), а положительные вклады — сегменты 3- и 4-комнатных (суммарно +42$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды −1$-6$+34$+8$=+35$.

 

Николай Стекольников, аналитик.