№ 14 (112)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1711 -19 -1.10 6937 259 3.88
Типы
Панель 1542 -4 -0.26 3583 227 6.76
Кирпич 1853 -12 -0.64 2307 17 0.74
Монолит 1979 -49 -2.42 1047 15 1.45
Форматы
1-комн 1637 -8 -0.49 1523 136 9.81
2-комн 1666 -11 -0.66 2373 117 5.19
3-комн 1721 -20 -1.15 2407 22 0.92
4-комн 2004 -36 -1.76 597 -5 -0.83
5-комн 2304 52 2.31 37 -11 -22.92
Районы
Алм 1803 -15 -0.83 1482 21 1.44
Жет 1254 4 0.32 440 73 19.89
Ауэ 1463 -6 -0.41 1843 132 7.71
Мед 2283 -53 -2.27 899 -8 -0.88
Тур 1121 12 1.08 336 1 0.30
Бос 1826 10 0.55 1915 39 2.08

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю резко снизился (-19$), что соответствует темпу изменения −1.10%;

— все типы строений за неделю уменьшили индексы;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем сильней падение индекса;
— индекс панели упал на 0.25%, а монолита на −2.42%;

— все форматы за неделю уменьшили индексы;
— есть закономерность: чем больше (и дороже) формат квартиры, тем больше темп падения индекса;
— минимальное падение индекса наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (-0.49%);
— максимальное падение индекса показал сегмент 4-комнатных (-1.76%);

— по темпам изменения индекса город в представлении по районам разделился: три района показали увеличение индекса, три — уменьшение;
— увеличение индекса произошло в Жетысуском (+0.32%), Турксибском (+1.08%) и Бостандыкском (+0.55%) районах;
— снизился индекс в Алмалинском (-0.83%), Ауэзовском (-0.41%) и Медеуском (-2.27%) районах;
— напомним, что в Медеуском районе на прошлой неделе был самый большой положительный тренд индекса (+2.23%);
— отметим, что сегодня во всех без исключения рассматриваемых районах знаки темпов изменения индексов противоположны знакам прошлой недели.

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения вырос на 259 квартир (+3.88%);
— темп изменения объема, хотя и остается положительным, но по величине сильно уменьшился по сравнению с прошлой неделей (было почти +17%);

— все типы строений показали увеличение объемов;
— относительно высокий темп изменения объема наблюдается в панельном сегменте (+6.76%);
— намного меньшие темпы изменения объемов в сегментах кирпича (+0.74%) и монолита (+1.45%);

— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдается рост объемов предложения;
— отток квартир произошел только в сегменте 4-комнатных (-0.83%);
— есть закономерность: чем больше (и дороже) формат квартиры, тем меньше темп изменения объема предложения;

— во всех районах, кроме Медеуского, объем предложения вырос;
— в Медеуском районе произошел небольшой отток квартир (-0.88%);
— в двух районах наблюдаются высокие положительные темпы изменения объема: Ауэзовский (+7.71%) и Жетысуский (+19.9%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 50.25 51.65 1.40 20
Кирпич 34.29 33.26 -1.04 -24
Монолит 15.45 15.09 -0.36 -15
Форматы
1-комн 20.77 21.95 1.19 18
2-комн 33.78 34.21 0.43 3
3-комн 35.71 34.70 -1.02 -25
4-комн 9.01 8.61 -0.41 -11
5-комн 0.72 0.53 -0.19 -4
Районы
Алм 21.88 21.36 -0.51 -13
Жет 5.50 6.34 0.85 11
Ауэ 25.62 26.57 0.95 12
Мед 13.58 12.96 -0.62 -22
Тур 5.02 4.84 -0.17 -1
Бос 28.09 27.61 -0.49 -6
Алат 0.31 0.32 0.00 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— продолжается рост доли рынка, занимаемого панелью: сегодня наблюдается значительное увеличение +1.4%;
— большие потери долей рынка произошли в кирпичном (-1.04%) и монолитном (-0.36%) сегментах;
— знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по типам строений;
— монолит и кирпич дали очень большие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно −39$);
— вклад панели большой и положительный (+20$);

— небольшие форматы (1-2-комнатные квартиры) захватили дополнительно часть рынка;
— прирост долей составил в сегменте 1-комнатных +1.19% и 2-комнатных +0.43%;
— все форматы «больше 2» потеряли часть рынка;
— максимальная потеря рынка произошла в сегменте 3-комнатных квартир (-1.02%);
— знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по форматам;
— 1- и 2-комнатные квартиры тянули средний по городу индекс вверх (суммарно +21$);
— остальные форматы дали отрицательные слагаемые в динамику среднего по городу индекса (суммарно −40$);

— два района увеличили свои места на рынке: Жетысуский (+0.85%) и Ауэзовский (+0.95%);
— остальные районы были вынуждены подвинуться;
— значительные доли рынка потеряли Алмалинский (-0.51%), Медеуский (-0.62%) и Бостандыкский (-0.49%) районы;
— знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по районам;
— два района (Жетысуский и Ауэзовский), показавшие увеличение долей рынка, дали положительные слагаемые в динамику среднего по городу индекса (суммарно +23$);
— остальные районы дружно тянули средний по городу индекс вниз (суммарно −42$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 665 -14 -2.09 2221 60 2.78
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 406 -4 -0.98 753 32 4.44
2-комн 619 -1 -0.16 854 25 3.02
3-комн 920 -28 -2.95 517 7 1.37
4-комн 1730 -8 -0.46 97 -4 -3.96

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА значительно снизился (-14$ или −2.09%);

— стоимость аренды упала во всех форматах;
— особенно сильно подешевела аренда в сегментах 1-комнатных (-0.98%) и 3-комнатных (-2.95%) квартир.

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения снова, как и на прошлой неделе, вырос (+60 квартир или +2.78%);

— значительное увеличение предложения прошло в малых (1-2-комнатные квартиры) форматах (около +3.5%);
— заметно меньше стало на рынке аренды 4-комнатных квартир (-3.96%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.36 33.90 0.54 2
2-комн. 38.36 38.45 0.09 0
3-комн. 23.60 23.28 -0.32 -10
4-комн. 4.67 4.37 -0.31 -6
Сумма 100.00 100.00 0.00 -14

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— основные увеличение доли рынка произошло в сегменте 1-комнатных квартир (+0.54%);
— напомним, что на прошлой неделе в сегменте 1-комнатных также наблюдалось большое приращение рынка (+0.81%) ;
— потери места на рынка произошли в сегментах 3- и 4-комнаных квартир ( по −0.32%);
— в целом рынок аренды снова, как и на прошлой неделе, сдвинулся в сторону небольших форматов.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— знаки вкладов в динамику ОИА полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по форматам;
— 1-и 2-комнатные квартиры дали небольшие положительные вклады в динамику ОИА (суммарно +2$);
— старшие форматы (3-и 4-комнатные) тянули ОИА вниз (суммарно −16$);
— вклады сегментов в динамику ОИА определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой арендной платы.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz