№ 9 (107)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1701 11 0.65 5675 -25 -0.44
Типы
Панель 1520 5 0.33 2934 -52 -1.74
Кирпич 1868 22 1.19 1925 52 2.78
Монолит 1962 0 0.00 816 -25 -2.97
Форматы
1-комн 1630 10 0.62 1190 -71 -5.63
2-комн 1641 -2 -0.12 1872 -42 -2.19
3-комн 1713 15 0.88 2066 96 4.87
4-комн 2008 40 2.03 514 -16 -3.02
5-комн 2189 -82 -3.61 33 8 32.00
Районы
Алм 1766 7 0.40 1253 10 0.80
Жет 1238 6 0.49 281 -5 -1.75
Ауэ 1433 6 0.42 1514 -54 -3.44
Мед 2275 23 1.02 770 -11 -1.41
Тур 1107 8 0.73 262 12 4.80
Бос 1814 16 0.89 1580 18 1.15

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— продолжается рост среднего по городу индекса;
— недельное изменение индекса +11$, что соответствует темпу роста +0.65%;
— увеличение среднего по году индекса связано с постепенным удорожанием рынка в целом (правый дрейф);

— основные типы строений — панель и кирпич показали увеличение своих индексов;
— как и на прошлой неделе, максимальный рост индекса произошел в кирпичном сегменте (+1.19%);
— панель показала значительно меньший темп роста индекса (+0.33%);
— индекс монолита не изменился;

— все рассматриваемые форматы, кроме 2-комнатных квартир, показали недельное увеличение своих индексов;
— максимальный рост индексов произошел в сегменте 4-комнатных (+2.03%);
— в сегментах 1- и 3-комнатных квартир наблюдается увеличение индексов с темпами от +0.62% до +0.88%;
— индекс 2-комнатных квартир практически не изменился (-0.12%);

— все районы за неделю увеличили стоимость квадратного метра;
— значительный рост индекса был в Турксибском (+0.73%), Бостандыкском (+0.89%) и Медеуском (+1.02%) районах;
— в Алмалинском, Жетысуском и Ауэзовском районах наблюдаются примерно одинаковые темпы роста индекса (от +0.4% до +0.49%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения за неделю снова снизился, но не так значительно как на прошлой неделе;
— недельное уменьшение составило всего −25 квартир (-0.44%);

— за неделю на рынке стало больше кирпичных квартир (+52 квартиры или +2.78%);
— панель и монолит показали снижение объемов предложения (-1.74% и −2.97% соответственно);
— высокий темп снижения объема монолита связан с оттоком предложения в средней части ценового диапазона;

— все рассматриваемые форматы, кроме 3-комнатных, показали уменьшение объемов предложения;
— темпы уменьшения объемов в сегментах 1-2-4-комнатных квартир лежат в пределах от −5.6% до −2.2%;
— на фоне общего снижения сегмент 3-комнатных показал немалый рост объема (+4.87%);
— приток в сегменте 3-комнатных квартир произошел в широком интервале индексов;

— город разделился по темпам изменения объемов предложения: три района показали увеличение, три — уменьшение объемов;
— в Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском районах предложение увеличилось (от +0.8% до +4.8%);
— в Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском объемы упали (от −1.41% до −3.44%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прош. неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 52.39 51.70 -0.69 -8
Кирпич 32.86 33.92 1.06 26
Монолит 14.75 14.38 -0.38 -7
Форматы
1-комн 22.12 20.97 -1.15 -17
2-комн 33.58 32.99 -0.59 -10
3-комн 34.56 36.41 1.84 37
4-комн 9.30 9.06 -0.24 -1
5-комн 0.44 0.58 0.14 3
Районы
Алм 21.81 22.08 0.27 6
Жет 5.02 4.95 -0.07 -1
Ауэ 27.51 26.68 -0.83 -10
Мед 13.70 13.57 -0.13 0
Тур 4.39 4.62 0.23 3
Бос 27.40 27.84 0.44 12
Алат 0.18 0.26 0.09 1


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— остановился рост части рынка, занимаемого панелью;
— за неделю доля панели уменьшилась на значительную величину (-0.69%);
— заметную часть рынка потерял монолит (-0.38%);
— всю освободившуюся часть рынка занял кирпич, доля которого выросла на большую величину +1.06%;
— вклады сегментов определились изменениями долей рынка;
— кирпич дал огромный положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+26$);
— панель и монолит, потерявшие часть рынка, дали отрицательные вклады (суммарно −15$);

— квартиры небольшого формата (1- и 2-комнатные) потеряли заметные части рынка (-1.15% и −0.59% соответственно);
— огромное увеличение доли рынка произошло в сегменте 3-комнатных квартир (+1.84%);
— этот сегмент (3-комнатные квартиры) стал единственным, который дал большой положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+37$);
— малые форматы (1- и 2-комнатные) дали значительные отрицательные вклады (суммарно −27$);

— значительные различия в темпах изменения объемов по районам, как и на прошлой неделе, привели к заметному перераспределению долей рынка;
— Ауэзовский район, в котором произошло сильное снижение предложения, потерял значительную часть рынка (-0.83%);
— в Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском районах доли рынка за неделю увеличились от +0.23% до +0.44%;
— основные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Бостандыкский (+12$) и Алмалинский (+6$) районы, а основной отрицательный — Ауэзовский (-10$) район.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 636 -20 -3.08 2046 -8 -0.39
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 407 -9 -2.16 706 15 2.17
2-комн 595 -3 -0.50 785 1 0.13
3-комн 863 -15 -1.71 470 1 0.21
4-комн 1655 26 1.60 85 -25 -22.73

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— как и на прошлой неделе, ОИА за неделю снизился;
— недельное уменьшение ОИА составило −20$, что соответствует темпу −3.08%;

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали снижение стоимости аренды;
— темпы снижения стоимости аренды от −0.5% до −2.16%;
— рост арендной платы наблюдается в сегменте 4-комнатных (+1.6%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения на рынке аренды практически не изменился (-8 квартир или −0.39%);

— во всех основных форматах (1-2-3-комнатные квартир) увеличился объем предложения;
— темпы роста объемов в основных форматах лежат в широких пределах от +0.13% до +2.17%;
— резко снизилось на рынке количество 4-комнатных квартир (-22.74%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.64 34.51 0.86 0
2-комн. 38.17 38.37 0.20 0
3-комн. 22.83 22.97 0.14 -2
4-комн. 5.36 4.15 -1.20 -18
Сумма 100.00 100.00 0 -20

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— из-за огромного снижения предложения 4-комнатных квартир, этот сегмент потерял значительную часть рынка (-1.2%);
— все остальные форматы смогли за счет этого увеличить свои доли рынка;
— наибольший рост доли рынка наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (+0.86%);
— произошло общее перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— квартиры небольших форматов (1- и 2-комнатные) не дали никаких вкладов в динамику ОИА;
— основную динамику ОИА определило сильное снижение доли 4-комнатного сегмента;
— этот сегмент дал огромный отрицательный вклад в динамику ОИА (-18$).

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения за неделю очень незначительно уменьшился (-0.44%);
— продолжается увеличение среднего по городу индекса (+11$ или +0.65%);
— наблюдается небольшой отток предложения в среднем ценовом диапазоне;
— в некоторых сегментах наблюдаются правые дрейфы.

Рынок аренды квартир:

— общий объем предложения на рынке аренды практически не изменился (-0.39%);
— продолжается уменьшение ОИА: за неделю падение составило −20$ (-3.08%);
— произошло существенно перераспределение предложения в пользу 1-комнатных квартир;
— средняя комнатность за неделю сильно снизилась (-0.031) за счет резкого уменьшения доли больших 4-комнатных квартир;
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.968 комнаты.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz