№ 7 (105)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1675 9 0.54 5976 -176 -2.86
Типы
Панель 1503 4 0.27 3096 -57 -1.81
Кирпич 1822 10 0.55 2002 -93 -4.44
Монолит 1946 36 1.88 878 -26 -2.88
Форматы
1-комн 1609 6 0.37 1218 -66 -5.14
2-комн 1618 11 0.68 2044 -96 -4.49
3-комн 1685 10 0.60 2098 -45 -2.10
4-комн 1937 -34 -1.73 576 30 5.49
5-комн 2282 80 3.63 40 1 2.56
Районы
Алм 1742 9 0.52 1332 -46 -3.34
Жет 1207 -2 -0.17 339 -31 -8.38
Ауэ 1424 3 0.21 1557 -33 -2.08
Мед 2257 55 2.50 773 -66 -7.87
Тур 1096 8 0.74 283 -13 -4.39
Бос 1786 1 0.06 1672 15 0.91

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— за неделю средний по городу индекс заметно вырос (+9$ или +0.54%);
— небольшое снижение среднего по городу индекса на прошлой неделе, скорее всего, было временной остановкой;
— увеличение среднего по городу индекса связано с проявлением правого дрейфа;

— все типы строений показали на неделе хороший рост индексов;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем больше темп увеличения индекса;
— максимальный рост индекса произошел в монолитном сегменте (+1.88%);

— все форматы, кроме 4-комнатных квартир, за неделю увеличили индексы;
— самые представительные форматы (2- и 3-комнатные) показали примерно одинаковый рост индексов (около +0.6%..+0.68%);
— в сегменте 4-комнатных наблюдается значительное падение стоимости квадратного метра (-1.73%);

— снова, как и на прошлой неделе, все районы, кроме Жетысуского, показали увеличение своих индексов;
— в Медеуском районе наблюдается очень большой рост индекса (+2.5%);
— в Жетысуском районе продолжается падение стоимости квадратного метра (-0.17%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения за неделю заметно снизился (-176 квартир или −2.86%);
— кривая изменения общего предложения (Рис. 2) соответствует двум процессам: оттоку квартир в относительно дешевой части предложения и правому дрейфу небольшой части основного потока квартир;
— рынок в среднем постепенно дорожает;

— все типы строений показали снижение объемов;
— больше всех уменьшил объем предложения кирпич (-4.44%);
— в кирпиче основной отток предложения произошел в области средних цен, а относительно дорогого жилья стало немного больше;
— объем панели снизился менее остальных типов (-1.81%);

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали снижение объемов;
— темпы уменьшения предложения находятся для этих форматов в пределах от −2.1% до −5.14%;
— в сегментах 1- и 2-комнатных квартир наблюдаются признаки правых дрейфов;
— в сегменте 4-комнатных квартир наблюдается значительное увеличение объема (+5.49%);
— основной приток в сегменте 4-комнатных пришелся на относительно недорогое жилье, чем и объясняется падение индекса в этом сегменте;

— общий тренд изменения объемов по районам изменил направление — сегодня во всех районах, кроме Бостандыкского, происходит падение;
— высокие темпы изменения — в Жетысуском (-8.38%) и Медеуском (-7.87%) районах;
— в Бостандыкском районе квартир стало предлагаться почти на процент больше, чем на прошлой неделе.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

Таблица 2 динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 0.56 10
Кирпич -0.55 -6
Монолит -0.01 5
Форматы
1-комн -0.49 -6
2-комн -0.58 -6
3-комн 0.27 8
4-комн 0.76 12
5-комн 0.04 1
Районы
Алм -0.11 0
Жет -0.34 -5
Ауэ 0.21 4
Мед -0.70 -9
Тур -0.08 0
Бос 1.04 19
Алат -0.02 0


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— как и на прошлой неделе, панельный сегмент увеличил свою долю рынка на заметную величину 0.55%;
— сегодня. в отличие от прошлой недели, подвинулся только кирпич (-0.56%), а у монолита практически нет изменения доли (-0.01%);
— кирпич, потерявший наибольшую долю рынка, дал заметный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-6$);
— панель и монолит вместе тянули индекс вверх (суммарно +15$);
— недельное изменение среднего по городу индекса (+9$) есть результат сложения больших, но противоположных по знаку, вкладов от типов строений;

— на прошедшей неделе квартиры небольшого формата (1- и 2-комнатные) уступили место на рынке квартирам большего формата;
— 1- и 2-комнвтные квартиры потеряли примерно по полпроцента от рынка;
— 3-4-5-комнатные квартиры смогли расширить свои места на рынке;
— наибольшее увеличение доли произошло в сегменте 4-комнатных (+0.76%);
— знаки вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка;
— 1- и 2-комнатные дали отрицательные вклады (суммарно −12$);
— форматы квартир «больше 2» тянули индекс вверх (суммарно +21$);
— недельное изменение среднего по городу индекса (+9$) есть результат сложения больших, но противоположных по знаку, вкладов 1-и 2-комнатных квартир с одной стороны, и 3-4-5-комнатных, с другой стороны;

— значительные различия в темпах изменения объемов по районам привели к заметному перераспределению долей рынка;
— два района смогли увеличить свои доли: Ауэзовский (+0.21%) и Бостандыкский (+1.04%);
— все остальные районы показали уменьшение долей рынка;
— наибольшие потери рынка наблюдаются в Жетысуском (-0.34%) и Медеуском (-0.70%) районах;
— районы города, которые показали увеличение долей рынка, дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекс — Ауэзовский и Бостандыкский (суммарно +23$);
— три района (Алмалинский, Турксибский и Алатауский) не оказали никакого влияния на динамику среднего индекса, так как дали нулевые вклады;
— отрицательные вклады дали районы, в которых произошли максимальные потери рынка — Жетысуский (-5$) и Медеуский (-9$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 672 -8 -1.24 2430 -9 -0.37
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 419 -29 -6.47 840 -45 -5.08
2-комн 616 -28 -4.35 937 7 0.75
3-комн 916 29 3.27 537 38 7.62
4-комн 1826 54 3.05 116 -9 -7.20

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— ОИА за неделю снизился на 8$, что соответствует темпу −1.24%;

— основные по предложению форматы (1- и 2-комнатные) показали за неделю уменьшение стоимости аренды (темпы снижения от −4.35% до −6.47%);
— в относительно больших форматах (3- и 4-комнатных) наблюдается рост стоимости аренды (темпы примерно одинаковые — около +3%);
— как и на прошлой неделе, темпы изменения стоимости аренды в сегментах значительно выше темпа изменения ОИА.

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения на рынке аренды практически не изменился (-9 квартир или −0.37%);
— стало заметно меньше 1-комнатных (-5.08%) и 4-комнатных (-7.20%);
— в сегментах 2- и 3-комнатных есть увеличение объемов предложения (+0.75% и +7.62%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 36.29 34.57 -1.72 -18
2-комн. 38.13 38.56 0.43 -8
3-комн. 20.46 22.10 1.64 22
4-комн. 5.13 4.77 -0.35 -4
Сумма 100.00 100.00 0 -8

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— в соответствии с изменениями объемов предложения, поменялись и доли рынка, занимаемые различными форматами;
— в сегментах 1- и 4-комнатных квартир произошло значительное уменьшение долей рынка (-1.72% и −0.35% соответственно);
— 2- и 3-комнатные квартиры смогли расширить свои места на рынке аренды (+0.43% и +1.64% соответственно);
— произошло общее перераспределения предложения в пользу квартир среднего формата (2-и 3-комнатных).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— знаки вкладов сегментов в динамику ОИА только частично совпадают со знаками изменений долей рынка;
— наибольшие вклады в динамику ОИА дали 1-комнатные (-18$) и 3-комнатные (+22$) квартиры;
— итоговое значение динамики ОИА (-8$) есть результат сложения больших по величине, но противоположных по знакам, слагаемых.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения незначительно уменьшился (-2.86%);
— средний по городу индекс заметно вырос (+9$);
— наблюдается небольшой отток предложения в среднем ценовом диапазоне;
— в некоторых сегментах есть признаки небольших правых дрейфов.

Рынок аренды квартир:

— общий объем предложения на рынке аренды практически не изменился (-0.37%);
— продолжается уменьшение ОИА — за неделю падение составило −8$ (-1.24%);
— произошло заметное перераспределение предложения в пользу квартир среднего (2- и 3-комнатные) формата;
— средняя комнатность за неделю увеличилась на 0.027, и стала равной 1.971.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

В любой момент времени основное состояние рынка можно описать двумя числами — средним индексом и объемом предложения. Все изменение этой пары параметров будут описывать основную динамику рынка.

Для наглядного описания рыночной динамики можно использовать следующий метод. Построим систему координат, в которой каждой точке будут соответствовать два числа: средний индекс и объем предложения (Рис 7).

Зная комбинации чисел «индекс-объем» для различных моментов времени, можно определить точки, соответствующие состоянию рынка в эти моменты.

Соединив последовательно все построенные точки, мы получим линию «движения» рынка во времени, то есть его эволюцию. Такой подход можно использовать для любых сегментов рынка.

На Рис. 7 определены точки, соответствующие индексам и объемам предложения Алмалинского района для первой недели февраля и начальная точка, соответствующая средним рыночным параметрам этого сегмента в январе.

Движение по этой линии от начальной точки к точкам каждой недели покажет «жизнь» Алмалинского района в течение месяца за февраль.



На Рис. 8 показана эволюция Жетысуского района, на Рис. 9 — Ауэовского района, на Рис. 10 — Медеуского района, на Рис. 11 — Турксибского района, на Рис. 12 — Бостандыкского района, на Рис 13 — всего города.

На Рис. 14 для возможности сравнения районов показаны эволюции всех районов города в 2010 году.

Линии на Рис. 7-14, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывают совокупное изменение основных рыночных параметров во времени. По этим графикам можно одновременно проследить изменения средних индексов и объемов предложения, то есть жизнь рынка.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz