№ 5 (103)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1668 24 1.46 5748 27 0.47
Типы
Панель 1501 22 1.49 2907 -16 -0.55
Кирпич 1811 9 0.50 1984 -2 -0.10
Монолит 1906 56 3.03 857 45 5.54
Форматы
1-комн 1574 -6 -0.38 1157 -38 -3.18
2-комн 1615 27 1.70 2048 72 3.64
3-комн 1692 47 2.86 1977 -6 -0.30
4-комн 1959 2 0.10 525 -6 -1.13
5-комн 2149 40 1.90 41 5 13.89
Районы
Алм 1732 28 1.64 1354 -4 -0.29
Жет 1225 9 0.74 339 16 4.95
Ауэ 1413 24 1.73 1406 -87 -5.83
Мед 2196 34 1.57 788 13 1.68
Тур 1068 24 2.30 256 26 11.30
Бос 1776 16 0.91 1586 53 3.46



Динамика индексов:

— на прошедшей неделе произошло значительное увеличение среднего по городу индекса (+24$ или +1.46%);
— видно (Рис. 1 и 2), что такое большое увеличение индекса связано с притоком на рынок относительно дорогих квартир и заметным удорожанием всего рынка;
— характер кривой, описывающей изменение предложения, прямо подтверждает наличие правого дрейфа;

— все типы строений показали рост индексов;
— особенно сильно подорожали панель (+1.49%) и монолит (+3.03%);
— отметим, что панель дорожает с хорошим темпом уже довольно продолжительное время по причине постоянного правого дрейфа;
— рост индекса монолита вызван, в основном, заметным притоком на рынок квартир в интервале высоких индексов (2000$...2800$);

— все форматы, кроме 1-комнатных, увеличили индексы;
— наибольшее увеличение индексов произошло в популярных форматах: 2-комнатных (+1.7%) и 3-комнатных (+2.86%) квартир;
— за неделю стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах незначительно уменьшилась (-0.38%);

— абсолютно все районы показали увеличение индексов;
— интервал темпов роста от +0.74% (Жетысуский район) до +2.3% (Турксибский район);
— рост всех индексов районов продолжает тенденцию января, в котором также было зафиксировано увеличение индексов для всех частей города;
— причины роста индексов: увеличение предложения относительно дорогих квартир и постепенное увеличение стоимости квадратного метра жилья.

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения по городу незначительно увеличился (+ 27 квартир);
— приток предложения произошел, в основном, в части относительно дорогих квартир;
— темп рост объема предложения (+0.47%) намного меньше того, который был на прошлой неделе (+4.59%);

— панель и кирпич показали незначительное уменьшение объемов предложения (-0.55% и −0.1% соответственно);
— монолита стало намного больше, чем на прошлой неделе (+5.54%);

— продолжается быстрое увеличение на рынке объема предложения в сегменте 2-комнатных (+72 квартиры или +2.64%);
— в остальных рассматриваемых форматах наблюдается отток предложения;
— лидер снижения объема предложения — сегмент 1-комнатных (-3.18%);

— большой отток предложения произошел в Ауэзовском районе (-5.83%);
— выросли объемы предложения в Жетысуском (+4.95%), Медеуском (+1.68%), Турксибскоим (+11.3%) и Бостандыкском (+3.46%) районах;
— большое увеличение объема предложения в Турксибском районе обусловлено притоком квартир в основном потоке, то есть активность продавцов в сегменте заметно увеличилась.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель -0.52 2
Кирпич -0.20 0
Монолит 0.72 22
Форматы
1-комн -0.76 -13
2-комн 1.09 27
3-комн -0.27 12
4-комн -0.15 -4
5-комн 0.08 2
Районы
Алм -0.18 4
Жет 0.25 4
Ауэ -1.64 -17
Мед 0.16 8
Тур 0.43 6
Бос 0.80 17
Алат 0.17 2


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— доля монолита значительно увеличилась (+0.72%) за счет роста предложения на фоне уменьшения объемов предложения в сегментах панели и кирпича;
— панель и кирпич потеряли значительные части рынка (-0.52% и −0.2% соответственно);
— большое увеличение индекса панели частично компенсировало потерю доли рынка и в результате дало небольшой, но положительный вклад (+2$);
— монолит, показавший большой рост индекса и значительное расширение доли рынка, дал огромный положительный вклад (+22$);

— доля 2-комнатных квартир стало заметно больше (+1.09%) за счет увеличения объема предложения на фоне снижения в остальных сегментах;
— почти все остальные форматы подвинулись на рынке: уменьшение долей составило от −0.15% до −0.76%;
— вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определились изменениями, как долей рынка, так и индексов сегментов;
— основные положительные вклады дали сегменты 2- и 3-комнатных (суммарно +39$);
— основной отрицательный вклад дал сегмент 1-комнатных (-13$);

— Ауэзовский район, в котором произошло сильное снижение объема предложения, показал большое уменьшение доли рынка (-1.64%);
— почти все остальные районы поделили освободившееся место между собой;
— наибольшее увеличение доли рынка наблюдается в Бостандыкском районе (+0.80%);
— картина вкладов районов в динамику среднего по городу индекса соответствует картине изменения долей рынка;
— основной положительный вклад дал Бостандыкский район (+17$);
— основной отрицательный — Ауэзовский район (-17$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 686 6 0.82 2414 -35 -1.43
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 428 9 2.15 860 42 5.13
2-комн 636 20 3.25 902 -57 -5.94
3-комн 930 42 4.73 523 -14 -2.61
4-комн 1760 -130 -6.88 129 -6 -4.44

Динамика стоимости аренды:

— ОИА за неделю увеличился на 6$, что соответствует небольшому темпу изменения +0.82%;
— в сегментах рынка наблюдаются темпы изменения стоимости аренды, значительно превышающие динамику ОИА;
— все основные сдаваемые форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали увеличение стоимости аренда ( от +2.15% до +4.73%);
— есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем выше темп роста арендной платы;
— в сегменте 4-комнатных за неделю произошло большое снижение стоимости аренды (-6.88%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю уменьшился на 35 квартир, что соответствует темпу изменения −1.43%;
— 1-комнатных стало больше на рынке аренды на 5.13%, остальных форматов — меньше;
— наибольшее снижение объемов показал сегмент 2-комнатных (-5.94%);
— отметим, что на прошлой неделе знаки темпов изменения объемов всех форматов были противоположные: 1-комнатные показывали уменьшение объемов, а остальные форматы — увеличение.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.40 35.63 2.22 13
2-комн. 39.16 37.37 -1.79 -4
3-комн. 21.93 21.67 -0.26 7
4-комн. 5.51 5.34 -0.17 -10
Сумма 100.00 100.00 0 6

Изменение долей рынка:

— в соответствии с изменениями объемов предложения, поменялись и доли рынка, занимаемые различными форматами;
— 1-комнатные квартиры очень значительно увеличили свою долю рынка (+2.22%);
— остальные форматы подвинулись на рынке аренды;
— наибольшая потеря доли рынка произошло в сегменте 2-комнатных квартир (-1.79%).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— сегмент 1-комнатных квартир, показавший большой рост доли рынка и увеличение стоимости аренды, дал значительный положительный вклад в динамику ОИА (+13$);
— сегмент 3-комнатых, потерявший относительно небольшую часть рынка и показавший максимальный рост стоимости аренды, тоже дал заметный положительный вклад (+7$);
— 2- и 4-комнатные тянули ОИА вниз (суммарно −14$);
— в результате сложения больших по величине, но противоположных по знакам слагаемых, итоговое значение изменения ОИА оказалось небольшим (+6$, что соответствует темпу роста +0.82%).

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения за неделю изменился незначительно;
— стоимость квадратного метра в среднем по городу продолжает увеличиваться;
— практически во всех рассматриваемых сегментах (кроме 1-комнатных квартир) также наблюдается увеличение индексов;
— рост индексов обусловлен двумя причинами: притоком относительно дорогого жилья на рынок и просто постепенным удорожанием самих квартир.

Рынок аренды квартир:

— общий объем предложения на рынке аренды снизился на 1.43%;
— очень сильно выросло предложение в сегменте 1-комнатных (+5.13%);
— общий индекс аренды за неделю незначительно увеличился (+6$ или +0.82%);
— в основных сегментах (1-2-3-комнатные) наблюдается заметное увеличение стоимости аренды;
— арендная стоимость в сегменте 4-комнатных значительно снизилась (-6.88%).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

В любой момент времени основное состояние рынка можно описать двумя числами — средним индексом и объемом предложения. Все изменение этой пары параметров будут описывать основную динамику рынка.

Для наглядного описания рыночной динамики можно использовать следующий метод. Построим систему координат, в которой каждой точке будут соответствовать два числа: средний индекс и объем предложения (Рис 7).

Зная комбинации чисел «индекс-объем» для различных моментов времени, можно определить точки, соответствующие состоянию рынка в эти моменты.

Соединив последовательно все построенные точки, мы получим линию «движения» рынка во времени, то есть его эволюцию. Такой подход можно использовать для любых сегментов рынка.

На Рис. 7 определены точки, соответствующие индексам и объемам предложения Алмалинского района для первой недели февраля и начальная точка, соответствующая средним рыночным параметрам этого сегмента в январе.

Движение по этой линии от начальной точки к точкам каждой недели покажет «жизнь» Алмалинского района в течение месяца за февраль.



На Рис. 8 показана эволюция Жетысуского района, на Рис. 9 — Ауэовского района, на Рис. 10 — Медеуского района, на Рис. 11 — Турксибского района, на Рис. 12 — Бостандыкского района, на Рис 13 — всего города.

Линии на Рис. 7-13, постепенно увеличиваясь с каждой неделей, наглядно показывают совокупное изменение основных рыночных параметров во времени. По этим графикам можно одновременно проследить изменения средних индексов и объемов предложения.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz