№ 4 (102)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1644 7 0.43 5721 251 4.59

Город снова, как и на прошлой неделе, весь в «зеленом».
Увеличился и средний по городу индекс (+7$) и общий объем предложения (+251 квартира).

По сравнению с прошлой неделей темп изменения индекса, хотя и остался положительным, но заметно (почти в три раза) уменьшился (на прошлой неделе был +1.17%, сегодня +0.43%).

Темп роста объема предложения, оставаясь положительным, также уменьшился по сравнению с прошлой неделей (был +6.69%, сегодня +4.59%).

Приведенные в табл.1 средние по городу значения параметров не в полной мере отражают детальную картину рыка продажи недвижимости в городе.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения увеличился почти на 4.6%;
— уровень предложения в максимуме спектра стал несколько больше, сам максимум незначительно сдвинулся вправо (Рис. 1);
— характер кривой изменения предложения (Рис. 2) показывает, что на прошедшей неделе шли два процесса: заметный дрейф распределения предложения вправо по спектру и приток квартир в области средних индексов (в районе индекса 1900$);
— изменения спектра произошли в довольно узком интервале индексов 1000$...2200$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1479 21 1.44 2923 113 4.02
кирпич 1802 -1 -0.06 1986 100 5.30
монолит 1850 -34 -1.80 812 38 4.91
Форматы
1-комн. 1580 26 1.67 1195 98 8.93
2-комн. 1588 -11 -0.69 1976 119 6.41
3-комн. 1645 9 0.55 1983 -21 -1.05
4-комн. 1957 17 0.88 531 50 10.40
5-комн. 2109 -197 -8.54 36 5 16.13
Районы
Алмал. 1704 -5 -0.29 1358 91 7.18
Жетыс. 1216 20 1.67 323 34 11.76
Ауэзов. 1389 7 0.51 1493 84 5.96
Медеус. 2162 -19 -0.87 775 14 1.84
Турксиб. 1044 -31 -2.88 230 -20 -8.00
Бостан. 1760 36 2.09 1533 49 3.30
Алат. 1069 -165 -13.37 9 -1 -10.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель 1.44 4.02 -0.28 7
кирпич -0.06 5.30 0.24 4
монолит -1.80 4.91 0.04 -4

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— панель продолжает демонстрировать значительный рост индекса (на прошлой неделе темп был +0.9%, сегодня +1.14%);
— остановился рост индекса кирпича: на прошлой неделе темп изменения индекса был +1.52%, а за прошедшую неделю индекс практически не изменился (-0.06%);
— монолит сегодня показывает заметное снижение своего индекса (-1.8%) после роста на прошлой неделе (+1.4%);
— объемы предложения выросли для всех типов строений;
— темп изменения объемов примерно одинаков для различных типов (от +4.02% до +5.3%);
— наблюдаемые примерно равные темпы увеличения объемов предложения не привели к значительным изменениям долей рынка;
— панель потеряла небольшую долю (-0.28%), которую приобрели и поделили кирпич (+0.24%) и монолит (+0.04%);
— значения вкладов определились, в основном, изменениями индексов типов строений;
— подешевевший монолит дал отрицательный вклад в динамику общего по городу индекса (-4$);
— панель и кирпич дали положительные вклады (суммарно +11$);
— в результате средний по городу индекс увеличился на +7$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

В табл. 4 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого формата квартир (в $).

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 1.67 8.93 0.83 19
2-комн. -0.69 6.41 0.59 6
3-комн. 0.55 -1.05 -1.97 -29
4-комн. 0.88 10.40 0.49 11
5-комн. -8.54 16.13 0.06 0

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— индекс 2-комнатных квартир за неделю уменьшился на 0.69%%
— в остальных рассматриваемых форматах наблюдается увеличение стоимости квадратного метра;
— лидер роста индекса — сегмент 1-комнатных квартир (+1.67%);
— на прошедшей неделе были зафиксированы сильно различающиеся темпы изменений объемов предложений (от −1.05% до +10.4%);
— значительные различия темпов изменения объемов привели к существенному перераспределению долей рынка;
— сегмент 3-комнатных, показавший снижение объема: потерял значительную часть рынка (около 2%);
— остальные рассматриваемые форматы смогли увеличить свои доли рынка (от +0.49% до +0.83%);
— значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса определились как изменением долей рынка, так и динамикой самих индексов;
— сегмент 3-комнатных, потерявший значительную часть рынка, дал огромный отрицательный вклад (-29$);
— остальные форматы (особенно 1- и 4-комнатные) дали положительные слагаемые (суммарно +36$);
— в результате сложения больших по величине, но разных по знакам, слагаемых, тренд среднего по городу индекса оказался относительно небольшим и положительным (+7$).



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. -0.29 7.18 0.57 9
Жетыс. 1.67 11.76 0.36 5
Ауэзов. 0.51 5.96 0.34 7
Медеус. -0.87 1.84 -0.37 -10
Турксиб. -2.88 -8.00 -0.55 -7
Бостан. 2.09 3.30 -0.33 4
Алат. -13.37 -10.00 -0.03 -1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— на этой неделе наблюдается пестрая картина трендов индексов районов;
— в трех районах индекс вырос: Жетысуский (+1.67%), Ауэзовский (+0.51%) и Бостандыкский (+2.09%);
— в остальных трех районах наблюдается уменьшение стоимости квадратного метра: Алмалинский (-0.29%), Медеуский (—0.87%) и Турксибский (-2.88%);
— отметим сохранение тенденций изменения индексов в Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском районах — продолжается рост, как и на прошлой неделе;
— районы показывают очень различающиеся темпы изменений объемов предложения (от −8% до +11.76%);
— лидер роста предложения — Жетысуский район, лидер падения — Турксибский;
— огромная разница в темпах изменения объемов привела к очень большому тренду долей рынка, занимаемых сегментами;
— три района, показавшие наибольшие положительные тренды объемов (Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский), значительно увеличили свои доли (от +0.34% до 0.57%);
— остальные районы (Медеуский, Турксибский, Бостандыкский и Алатауский) уменьшили свои доли рынка (от −0.03% до −0.55%);
— значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса определились как изменением долей рынка, так и динамикой самих индексов районов;
— положительные вклады дали Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Бостандыкский районы (суммарно +25$);
— отрицательные вклады дали Медеуский, Турксибский и Алатауский районы (суммарно −18$);
— в результате сложения больших по величине, но разных по знакам. слагаемых, тренд среднего по городу индекса оказался относительно небольшим и положительным (+7$).

Выводы по городу:

— рынок окончательно перешел в фазу спокойной эволюции;
— резкий рост объемов предложения и среднего по городу индекса приостановился — темпы изменения этих рыночных параметров уменьшились, хотя и остаются положительными;
— на рынке имеют место дрейфовые процессы;
— направление дрейфов в сегментах противоположное, что прямо связано с различной динамикой рынка в сегментах;
— в целом рынок постепенно смещается в сторону удорожания.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 419 0 0.00 818 -10 -1.21
2-комн 616 -1 -0.16 959 28 3.01
3-комн 888 -51 -5.43 537 23 4.47
4-комн 1890 41 2.22 135 19 16.38
Всего       2449 60 2.51

В основных предлагаемых к аренде форматах (1- и 2-комнатные квартиры) на прошедшей неделе практически нет изменений стоимости аренды.

Большие тренды стоимости аренды наблюдаются в сегментах 3-комнатных (-5.43%) и 4-комнатных (+2.22%) квартир.

Объем предложения упал только в сегменте 1-комнатных (-1.21%), в остальных форматах наблюдается заметное увеличение предложения (от +3.01% до +16.38%).

Общий объем рынка аренды вырос на 60 квартир, что соответствует темпу изменения +2.51%

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 34.66 33.40 -1.26 -5
2-комн 38.97 3916 0.19 1
3-комн 21.52 21.93 0.41 -7
4-комн 4.86 5.51 0.66 14
Сумма 100.00 100.00 0.00 3
 
средн комн 1.966 1.996  
изм средн комн   0.030  
ОИА 677 680  
изменение ОИА   3 0.38

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— сегмент 1-комнатных квартир, показавший снижение объема предложения, потерял значительную часть рынка (-1.26%);
— эту потерянную часть рынка разделили между собой остальные форматы;
— в перераспределении долей рынка есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем большую часть рынка приобрел сегмент;
— значения вкладов сегментов в динамику ОИА определились как изменением долей рынка, так и динамикой стоимости аренды;
— отрицательные вклады дали сегменты 1- и 3-комнатных (суммарно −12$);
— положительные вклады дали сегменты 2- и 4-комнатных квартир (суммарно +15$);
— значение тренда ОИА в результате оказалось относительно небольшим и положительным (+3$).

Общий индекс аренды на этой неделе стал равным 680$. Темп изменения ОИА за неделю уменьшился почти в два раза и сегодня равен +0.38%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры существенно увеличилась (+0.030) за счет перераспределения предложения в пользе квартир формата «больше 1 комнаты». Сегодня средняя комнатность стала равной 1.996.

Общая картина рынков недвижимости города

На Рис. 9 показана динамика среднего по городу индекса (продажи квартир) для четырех недель текущего месяца и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 9 обозначены: уровень прошлого месяца (синяя линия) и средние недельные значение индекса в текущем месяце.


Видно, что, после небольшого снижения в начале месяца, три последних недели индексы находятся в области выше среднего индекса декабря (в «зеленой зоне»). Даже до выхода подробного обзора за январь, видно, что среднее значение январского индекса будет заметно выше декабрьского. Рынок продаж квартир постепенно дорожает.

На Рис. 10 показана динамика общего индекса аренды для четырех недель текущего месяца и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 10 обозначены: уровень ОИА прошлого месяца (синяя линия) и недельные значения ОИА в текущем месяце.


Видно, что ОИА, хотя и медленно растет от недели к неделе, но все индексы января лежат в области ниже декабрьского уровня (в «красной зоне»). Очевидно, что ОИА января в целом будет ниже, чем в декабре.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору отправляйте автору на obzor@krisha.kz


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в декабре