№ 3 (101)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1637 19 1.17 5470 343 6.69

На этой неделе абсолютное увеличение среднего по городу индекса почти такое же, как и на прошлой неделе. Рост составил +19$, что соответствует заметному темпу изменения (+1.17%).

Есть отличие от прошлой недели в темпе изменения объема предложения. Если на прошлой неделе был зафиксирован гигантский рост объема (+57%), то сегодня, когда рынок практически восстановился после праздников, наблюдается также увеличение предложения, но с гораздо более низким темпом (+6.69%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения увеличился почти на 7%;
— уровень предложения в максимуме спектра стал заметно больше, сам максимум остался на прежнем месте в спектре;
— основной приток квартир произошел на нисходящей ветви распределения (область средних и больших индексов);
— на восходящей ветви изменений объемов почти нет;
— приток квартир произошел двумя потоками с максимумами в районах 1600$ и 2100$;
— изменения спектра произошли в интервале индексов 1400$...2900$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1458 13 0.90 2810 188 7.17
кирпич 1803 27 1.52 1886 106 5.96
монолит 1884 26 1.40 774 49 6.76
Форматы
1-комн. 1554 17 1.11 1097 -18 -1.61
2-комн. 1599 16 1.01 1857 129 7.47
3-комн. 1636 15 0.93 2004 177 9.69
4-комн. 1940 22 1.15 481 61 14.52
5-комн. 2306 66 2.95 31 -6 -16.22
Районы
Алмал. 1709 5 0.29 1267 113 9.79
Жетыс. 1196 35 3.01 289 12 4.33
Ауэзов. 1382 20 1.47 1409 67 4.99
Медеус. 2181 5 0.23 761 77 11.26
Турксиб. 1075 36 3.46 250 25 11.11
Бостан. 1724 16 0.94 1484 52 3.63
Алат. 1234 172 16.20 10 -3 -23.08

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель 0.90 7.17 0.23 10
кирпич 1.52 5.96 -0.24 5
монолит 1.40 6.76 0.01 4

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— наблюдается рост индексов во всех типах строений;
— кирпич и монолит увеличили индексы примерно одинаково (около +1.45%);
— панель несколько отстала, но показала увеличение индекса почти на процент;
— отметим, что темп роста индекса панели практически совпадает с данными прошлой недели (+0.84%);
— объемы предложения увеличились для всех типов строений примерно одинаково (в интервале +6%..+7%);
— незначительные различия в темпах изменения объемов привели к небольшим перераспределениям долей рынка;
— монолит почти не изменил размер своей доли;
— панель приобрела часть рынка (+0.23%), которую потерял кирпич (-0.24%);
— все типы строений дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса;
— отличилась панель, давшая наибольший вклад (+10$);
— в результате совместных усилий всех типов средний индекс по городу увеличился на +19$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

В табл. 4 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого формата квартир (в $).

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 1.11 -1.61 -1.69 -22
2-комн. 1.01 7.47 0.24 9
3-комн. 0.93 9.69 1.00 22
4-комн. 1.15 14.52 0.60 13
5-комн. 2.95 -16.22 -0.15 -3

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— индексы всех форматов за неделю увеличились;
— в основных рассматриваемых форматах (1-4-комнатные квартиры) наблюдается примерно одинаковый темп роста индексов (в пределах +0.93%...+1.15%);
— темпы изменения объемов предложения положительные во всех рассматриваемых форматах, кроме 1-комнатных (-1.61%);
— лидер увеличения объема — сегмент 4-комнатных (+14.52%);
— сильно различающиеся темпы изменения объемов по форматам привели к значительному перераспределению долей рынка;
— сегменты 2-3-4-комнатных увеличили свои доли (в пределах +0.24%...+1%) за счет большого уменьшения доли 1-комнатного сегмента (-1.69%);
— знаки вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками темпов изменения долей и объемов предложения;
— сегменты 2-3-4-комнатных квартир дали большие положительные слагаемые (суммарно +44$);
— основной отрицательный вклад дал сегмент 1-комнатных (-22$);
— в результате сложения больших по величине, но противоположных по знаку, слагаемых общий тренд среднего по городу индекса составил +19$.



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. 0.29 9.79 0.65 12
Жетыс. 3.01 4.33 -0.12 0
Ауэзов. 1.47 4.99 -0.42 -1
Медеус. 0.23 11.26 0.57 13
Турксиб. 3.46 11.11 0.18 4
Бостан. 0.94 3.63 -0.80 -9
Алат. 16.20 -23.08 -0.07 0

Основные моменты:
— индексы всех районов за неделю увеличились;
— темпы роста индексов по рассматриваемым районам существенно различаются (от +0.23% до +3.46%);
— наибольший подъем индексов в Жетысуском и Турксибском районах;
— объемы предложения выросли во всех рассматриваемых районах;
— темпы изменения объемов по районам существенно различаются (от +3.63% до +11.26%);
— большое различие в темпах изменения объемов по районам привело к большому перераспределению долей рынка;
— Жетысуский, Ауэзовский. Бостандыкский и Алалтауский районы потеряли часть рынка, а Алмалинский, Медеуский и Турксибский — приобрели;
— изменения долей рынка по районам находятся в широких пределах −0.80% ... +0.65%;
— основные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Алмалинский (+12$) и Медеуский (+13$) районы;
— основной отрицательный вклад дал Бостандыкский район (-9$);
— в результате сложения больших по величине, но противоположных по знаку, слагаемых общий тренд среднего по городу индекса составил +19$.

Выводы по городу:

— на прошедшей неделе практически закончилось восстановление объемов предложения на рынке продажи недвижимости, связанное с возвратом ранее снятых с экспозиции квартир;
— многие рассматриваемые сегменты рынка дали значительные вклады с разными знаками в динамику среднего по городу индекса;
— анализ спектров изменения предложения показывает, что увеличение индексов сегментов связано с эффектом правого дрейфа, т. е. рынок постепенно дорожает.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 419 -18 -4.12 828 48 6.15
2-комн 617 8 1.31 931 6 0.65
3-комн 939 25 2.74 514 10 1.98
4-комн 1849 -93 -4.79 116 21 22.11
Всего       2389 85 3.69

За прошедшую неделю уменьшилась стоимость аренды в сегментах 1- и 4-комнатных квартир (-4.12% и −4.79% соответственно). За аренду 2- и 3-комнатных квартир сегодня надо заплатить больше, чем неделею назад на 1.31% и 2.74%.

Объемы предложения за неделю выросли во всех форматах. Темпы изменения находятся в очень широких пределах от +0.65% до +22.11%.
Отметим, что снижение стоимости аренды наблюдается в тех сегментах (1- и 4-комнатные квартиры), в которых наибольшие темпы роста предложения.

Общий объем предложения на рынке аренды вырос на 85 квартир, что соответствует темпу изменения +3.69%.

Отметим, что рынок аренды квартир, как и рынок продажи квартир, прошел стадию восстановления активности после праздников и перешел в более спокойную фазу развития.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 33.85 34.66 0.80 -3
2-комн 40.15 3897 -1.18 -4
3-комн 21.88 21.52 -0.36 2
4-комн 4.12 4.86 0.73 10
Сумма 100.00 100.00 0.00 5
 
средн комн 1.963 1.966  
изм средн комн   0.003  
ОИА 672 677  
изменение ОИА   5 0.75

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— динамика объемов предложения определила динамику изменения долей рынка;
— сегменты 1- и 4-комнатных квартир заметно увеличили свои доли (около +0.7%...+0.8%);
— сегменты 2- и 3-комнатных соответственно потеряли −1.18% и −0.36% рынка;
— значения вкладов сегментов в динамику ОИА определились как изменением долей рынка, так и изменение стоимости аренды в сегментах;
— форматы 1- и 2-комнатных дали отрицательные вклады (суммарно −7$);
— форматы 3- и 4-комнатных дали положительные вклады (суммарно +12$);
— результирующее изменение ОИА за неделю составило такую же величину, как и на прошлой неделе (+5$).

Общий индекс аренды на этой неделе стал равным 677$. Темп падения ОИА почти не изменился и сегодня равен +0.75%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры практически не изменилась (+0.003). Сегодня средняя комнатность стала равной 1.966.

Общая картина рынков недвижимости города

На Рис. 9 показана динамика среднего по городу индекса (продажи квартир) для первых трех недель текущего месяца и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 9 обозначены: уровень прошлого месяца (синяя линия) и средние недельные значение индекса в текущем месяце.


Видно, что, после небольшого снижения в начале месяца, уже две недели подряд индексы находятся в области выше среднего индекса декабря (в «зеленой зоне»).

На Рис. 10 показана динамика общего индекса аренды для первых трех недель текущего месяца и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 10 обозначены: уровень ОИА прошлого месяца (синяя линия) и недельные значения ОИА в текущем месяце.


Видно, что ОИА, хотя и медленно растет от недели к неделе, но все индексы первых трех недель года лежат в области ниже декабрьского уровня (в «красной зоне»).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору отправляйте автору на obzor@krisha.kz


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в декабре