№ 51 (98)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1598 -14 -0.87 4563 -851 -18.65

За последнюю неделю уходящего года предложение очень резко снизилось, что является обычным эффектом перед зимними праздниками. С рынка ушла 851 квартира, что дало снижение объема сразу на 18.65%.

Снижение предложения носило почти пропорциональный характер. Это стало причиной того, что средний по городу индекс изменился менее чем на процент. Темп уменьшения индекса составил −0.87%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения очень сильно уменьшился;
— спад предложения носил почти пропорциональный характер, что говорит об общем равномерном снижении активности рынка;
— уровень предложения в максимуме стал значительно ниже, сам максимум остался на прежнем месте в спектре;
— на фоне очень сильного снижения объема признаков дрейфа не видно;
— все заметные изменения спектра произошли в интервале индексов 1200$...3100$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1435 -2 -0.14 2415 -449 -18.59
кирпич 1756 -33 -1.84 1561 -258 -16.53
монолит 1854 0 0.00 587 -144 -24.53
Форматы
1-комн. 1516 4 0.26 963 -176 -18.28
2-комн. 1560 -5 -0.32 1626 -260 -15.99
3-комн. 1608 -31 -1.89 1575 -345 -21.90
4-комн. 1881 -6 -0.32 362 -71 -19.61
5-комн. 2235 -130 -5.50 37 1 2.70
Районы
Алмал. 1665 -2 -0.12 1026 -196 -19.10
Жетыс. 1163 -1 -0.09 263 9 3.42
Ауэзов. 1347 3 0.22 1185 -295 -24.89
Медеус. 2164 -26 -1.19 576 -166 -28.82
Турксиб. 1043 11 1.07 217 -23 -10.60
Бостан. 1709 -10 -0.58 1286 -177 -13.76
Алат. 1205 31 2.64 10 -3 -30.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель -0.14 -18.59 0.03 -1
кирпич -1.84 -16.53 0.61 0
монолит 0.00 -24.53 -0.64 -13

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— монолит не изменил свой индекс;
— панель и кирпич показали заметное снижение индексов (-0.14% и −1.84% соответственно);
— по сравнению с прошлой неделей индекс панели несколько замедлил падение, индекс кирпича изменил направление тренда и сегодня показывает сильное снижение, рост индекса монолита остановился;
— объемы предложения резко снизились для всех типов строений;
— снижение масштабное — темпы изменения находятся в довольно широком интервале −24.5%...-16.5%;
— неоднородность снижения объемов предложения привела к перераспределению долей рынка;
— панель практически не изменила размера места, занимаемого на рынке;
— основная конкуренция по долям произошла между кирпичом (+0.61%) и монолитом (-0.64%);
— панель и кирпич дали очень маленькие слагаемые в динамику среднего по городу индекса (суммарно −1$);
— основное падение среднего по городу индекса (-14$) обеспечил сегмент монолита (-13$).



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 0.26 -18.28 0.07 2
2-комн. -0.32 -15.99 0.80 11
3-комн. -1.89 -21.90 -0.95 -27
4-комн. -0.32 19.61 -0.06 -2
5-комн. -5.50 2.70 0.15 2

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— только в сегменте 1-комнатных есть небольшое увеличение индекса (+0.26%);
— в остальных форматах за неделю индексы уменьшились;
— лидер снижения среди рассматриваемых форматов — сегмент 3-комнатных квартир (-1.89%);
— объемы предложения резко пошли вниз;
— темпы снижения объемов значительные, но заметно отличающиеся по форматам (от −16% для 2-комнатных до −22% для 3-комнатных);
— неравномерность снижения объемов по форматам привела к перераспределению долей рынка;
— главные изменения долей рынка: 3-комнатные квартиры потеряли значительную часть рынка (-0.95%), а 2-комнатные за счет этого смогли увеличить свое место на рынке (+0.80%);
— конкуренция вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса шла между 2-комнатными (+11$) и 3-комнатными (-27$) квартирами;
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса (-14$) есть результат сложения значительных по величине, но противоположных по знаку слагаемых.



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. -0.12 -19.10 -0.09 -2
Жетыс. -0.09 3.42 1.07 12
Ауэзов. 0.22 -24.89 -1.37 -18
Медеус. -1.19 -28.82 -1.08 -27
Турксиб. 1.07 -10.60 0.32 4
Бостан. -0.58 -13.76 1.16 17
Алат. 2.64 -30.00 -0.02 0

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— в двух районах индекс вырос: Ауэзовский (+0.22%) и Турксибский(+1.07%);
— в четырех районах индекс уменьшился: Алмалтнский (-0.12%), Жетысуский (-0.09%), Бостандыкский (-0.58%) и, особенно, Медеуский (-1.19%);
— отметим, что в пяти из шести рассматриваемых районов, знак тренда индекса за неделю изменился;
— только в Жетысуском районе продолжается (хотя и сильно замедлилось) падение индекса;
— объем предложения резко упал во всех районах, кроме Жетысуского (+3.42%);
— темпы падения объемов предложения значительные (от −10.6% до −28.8%);
— неравномерность изменения объемов по районам привела к существенной перестройке картины долей рынка;
— Жетысуский, Бостандыкский и Турксибский районы увеличили свои доли рынка (+1.07%, +1.16% и +0.32% соответственно);
— значительное уменьшение долей наблюдается в Ауэзовском (-1.37%) и Медеуском (-1.08%) районах;
— конкуренция вкладов районов в динамику среднего по городу индекса случилась между Жетысуским и Бостандыкским районами с одной стороны (суммарно +29$), и Ауэзовским и Медеуским районами (суммарно −45$) с другой стороны;
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса (-14$) есть результат сложения значительных по величине, но противоположных по знаку вкладов районов.

Выводы по городу:

— последняя значимая неделя уходящего года принесла очень сильное предпраздничное снижение активности, что проявилось в виде резкого уменьшения объемов предложения практически во всех рассматриваемых сегментах рынка;
— снижение активности носит почти пропорциональный характер;
— вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса сегодня имеют очень большие значения по величине, но противоположны по знакам;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— рынок находится в предпраздничном затишье.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 443 9 2.07 700 -93 -11.73
2-комн 635 -3 -0.47 842 -158 -15.80
3-комн 940 -15 -1.57 524 -24 -4.38
4-комн 1810 -49 -2.64 108 -19 -14.96
Всего       2174 -294 -11.91

Только в сегменте 1-комнатных квартир наблюдается повышение уровня стоимости аренды (+2.07%). В остальных форматах — заметное снижение. Есть тенденция: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем больше падение стоимости аренды.

Как и рынок продаж квартир, рынок аренды очень сильно сжимается перед новогодними праздниками. Во всех форматах видно существенное снижение объемов предложения (от −4.4% до −15.8%).

Общий объем предложения упал на 294 квартиры, что соответствует очень высокому темпу изменения −11.91%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 32.13 32.20 0.07 3
2-комн 40.52 38.73 -1.79 -13
3-комн 22.20 24.10 1.90 15
4-комн 5.15 4.97 -0.18 -6
Сумма 100.00 100.00 0.00 -1
 
средн комн 2.004 2.018  
изм средн комн   0.014  
ОИА 706 705  
изменение ОИА   -1 -0.09

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— сильное различие темпов падения объемов предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир привело к перераспределению долей рынка этих форматов;
— сегмент 3-комнатных получил дополнительно большую часть рынка (+1.9%) рынка, которую потеряли 2-комнатные (-1.79%) квартиры;
— основная конкуренция вкладов форматов в динамику ОИА развернулась между сегментами 2-комнатных (-13$) и 3-комнатных (+15$) квартир;
— в результате образовался практически нулевой тренд ОИА (-1$).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 705$. Темп падения ОИА сегодня равен −0.09%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась (+0.014) за счет перераспределения предложения в пользу 3-комнатных квартир. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.018.

Общая картина рынков недвижимости города

На Рис. 9 показана динамика среднего по городу индекса (продажи квартир) для четырех недель декабря и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 9 обозначены: уровень прошлого месяца, средние недельные значения индексов в декабре и их изменение относительно уровня ноября.


Видно, что в течение декабря средний по городу индекс постепенно снижался с уровня 1615$ до уровня 1598$. Но даже минимально значение индекса в декабре было больше среднемесячного ноябрьского уровня (1593$).
Это значит, что среднее значение индекса в декабре будет заметно выше, чем в ноябре.

Объемы предложения на рынке продаж квартир к концу года заметно падают, а стоимость квадратного метра постепенно увеличивается. Рынок продаж сжимается и дорожает.

На Рис. 10 показана динамика общего индекса аренды для четырех недель декабря и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 10 обозначены: уровень ОИА прошлого месяца, средние недельные значения ОИА в декабре и их изменение относительно уровня ноября.


Видно, что общие индексы аренды всех четырех недель декабря не превышают ноябрьского уровня. Причем три из четырех недель показали значения ОИА, значительно меньшие, чем в ноябре.
Это означает, что в декабре общий индекс аренды будет иметь значение, меньшее, чем в ноябре.

Рынок аренды недвижимости постепенно сжимается и в среднем дешевеет.

Более подробный анализ поведения рынка продажи и аренды квартир будет размещен на нашем сайте в начале января 2010 года.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в ноябре