№ 50 (97)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1612 5 0.31 5414 -213 -4.27

Объем предложения, резко увеличившийся на прошлой неделе, сегодня опустился на уровень двухнедельной давности. С рынка за неделю ушло около 230 квартир, что соответствует темпу −4.27%. Предложение «качнулось» в другую сторону.

Средний по городу индекс увеличился на 5$. Темп роста — небольшой +0.31%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения значительно снизился;
— уровень предложения в максимуме заметно снизился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— основной отток предложения произошел в интервале индексов 1400$...2300$;
— в этом интервале индексов (1400$...2300$) находится максимум и нисходящая ветвь распределения;
— признаков дрейфа нет;
— все заметные изменения спектра произошли в интервале индексов 1300$...3100$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1437 -6 -0.42 2864 -172 -6.01
кирпич 1789 10 0.56 1819 -80 -4.40
монолит 1854 7 0.38 731 21 2.87
Форматы
1-комн. 1512 1 0.07 1139 -99 -8.69
2-комн. 1565 -19 -1.20 1886 -32 -1.70
3-комн. 1639 22 1.36 1920 -75 -3.91
4-комн. 1887 5 -0.27 433 -26 -6.00
5-комн. 2365 311 15.14 36 1 2.78
Районы
Алмал. 1667 10 0.60 1222 -116 -9.49
Жетыс. 1164 -14 -1.19 254 -13 -5.12
Ауэзов. 1344 -7 -0.52 1480 20 1.35
Медеус. 2190 24 1.11 742 -1 -0.13
Турксиб. 1032 -10 -0.96 240 -4 -1.67
Бостан. 1719 19 1.12 1463 -118 -8.07
Алат. 1174 1 0.09 13 1 7.69

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель -0.42 -6.01 -0.88 -16
кирпич 0.56 -4.40 -0.04 3
монолит 0.38 2.87 0.92 18

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— в сегментах панели и кирпича наблюдаются тренды индексов, противоположные прошлой неделе;
— индекс панели уменьшился на 0.43%, индексы кирпич и монолит увеличились на +0.56% и +0.38% соответственно;
— отметим, что индекс монолита сохраняет возрастающий тренд;
— объемы предложения панели и кирпича (основных типов строений) значительно снизались (-6.01% и −4.4% соответственно);
— монолита стало больше почти на 3%;
— отметим, что во всех рассматриваемых типах строений тренды объемов предложения противоположны направлениям прошлой недели;
— заметные изменения объемов предложения привели к существенному перераспределению долей рынка;
— основные типы (панель и кирпич) уменьшили свои доли рынка (-0.88% и −0.04% соответственно);
— всю освободившуюся область рынка захватил монолит (+0.92%);
— основная конкуренция вкладов типов в динамику среднего по городу индекса произошла между панелью (-16$) и монолитом (+18$)4
— в результате сложения больших по величине, но разных по знакам, слагаемых получился относительно небольшой тренд среднего по городу индекса в размере +5$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 0.07 -8.69 -0.89 -13
2-комн. -1.20 -1.70 0.86 7
3-комн. 1.36 -3.91 0.12 10
4-комн. 0.27 -6.00 -0.13 -2
5-комн. 15.14 2.78 0.04 3

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— только в сегменте 2-комнатных квартир наблюдается снижение индекса (-1.2%);
— во всех остальных сегментах видно увеличение стоимости квадратного метра;
— лидер подъема индекса — 3-комнатные квартиры (+1.36%);
— объемы предложения снизились для всех рассматриваемых форматов;
— значительное снижение наблюдается в сегментах 1-комнатных (-8.69%) и 4-комнатных (-6%);
— неравномерность снижения объемов по форматам привела к перераспределению долей рынка;
— главное перераспределение долей произошло между сегментами 1-комнатных (-0.89%) и 2-комнатных (+0.86%);
— перераспределение долей рынка, с одной стороны, и тренды индексов, с другой стороны, определили картину вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса;
— сегмент 1-комнатных дал основной отрицательный вклад (-13$), а сегменты 2- и 3-комнатных — основной положительный вклад (суммарно +17$);
— сложение значительных по величине, но разных по знаку слагаемых, дало относительно небольшой положительный результирующий тренд среднего по городу индекса в размере +5$.



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. 0.60 -9.49 -1.13 -16
Жетыс. -1.19 -5.12 -0.04 -1
Ауэзов. -0.52 1.35 1.47 18
Медеус. 1.11 -0.13 0.54 15
Турксиб. -0.96 -1.67 0.11 1
Бостан. 1.12 -8.07 -0.98 -12
Алат. 0.09 7.69 0.03 0

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— в трех районах индекс вырос: Алмалинский (+0.60%), Медеуский (+1.1%) и Бостандыкский (+1.12%);
— в трех районах индекс уменьшился: Жетысуский (-1.19%), Ауэзовский (-0.52%) и Турксибский (-0.96%);
— отметим, что только в Бостандыкском районе остался прежним знак тренда индекса (положительный);
— во всех остальных рассматриваемых районах знак тренда индекса изменился;
— объем предложения вырос только в Ауэзовском районе (+1.35%);
— во всех остальных рассматриваемых районах наблюдается уменьшение объемов предложения;
— особенно сильное снижение предложения произошло в Алмалинском (-9.49%), Бостандыкском (-8.07%) и Жетысуском (-5.12%) районах;
— неравномерность снижения объемов предложения по районам привело к заметному перераспределению долей рынка;
— значительные доли рынка потеряли Алмалинский (-1.13%) и Бостандыкский (-0.98%) районы;
— потерянные части рынка захватили Ауэзовский (+1.47%) и Медеуский (+0.54%) районы;
— картина вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определилась динамикой долей рынка;
— основные положительные вклады дали Ауэзовский и Медеуский районы (суммарно +33$);
— основные отрицательные вклады дали Алмалинский и Бостандыкский районы (суммарно −28$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса (+5$) есть результат сложения значительных по величине, но противоположных по знаку вкладов районов.

Выводы по городу:

— как и ожидалось, всплеск активности на прошлой неделе был последним в этом году — общий объем предложения за неделю уменьшился;
— в сегментах, как обычно, наблюдаются заметные тренды объемов предложения и индексов;
— вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса сегодня имеют очень большие значения по величине, но противоположны по знакам;
— признаков дрейфа не наблюдается
— рынок находится в относительно спокойном состоянии.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 434 -20 -4.41 793 18 2.32
2-комн 638 -13 -2.00 1000 18 1.83
3-комн 955 1 0.10 548 -20 -3.52
4-комн 1859 -193 -9.41 127 -2 -1.55
Всего       2468 14 0.57

Основная тенденция стоимости аренды на этой неделе — снижение уровня цен.

В младших форматах (1- и 2-комнатные) наблюдается снижение стоимости аренды от −4.4% до −2%.

В сегменте 3-комнатных стоимость аренды осталась практически без изменений.

Очень сильно упала стоимость аренды в сегменте больших 4-комнатных квартир (-9.41%).

Объем предложения вырос в форматах 1- и 2-комнатных квартир (+2.32% и +1.83% соответственно).
В старших форматах (3- и 4-комнатные квартиры) наблюдается падение объемов предложения (-3.52% и −1.55% соответственно).

Общий объем предложения на рынке аренды за неделю увеличился всего на 14 квартир, что соответствует очень небольшому темпу роста +0.57%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 31.58 32.13 0.55 -4
2-комн 40.02 40.52 0.50 -2
3-комн 23.15 22.20 -0.94 -9
4-комн 5.26 5.15 -0.11 -12
Сумма 100.00 100.00 0.00 -27
 
средн комн 2.021 2.004  
изм средн комн   -0.017  
ОИА 733 706  
изменение ОИА   -27 -3.67

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— увеличение объемов предложения в младших форматах (1- и 2-комнатные квартиры) привело к увеличению долей рынка этих сегментов (+0.55% и +0.50% соответственно);
— основную потерю рынка показал сегмент 3-комнатных (-0.94%);
— все сегменты дали на этой неделе отрицательные вклады в динамику общего индекса аренды;
— суммарное значение тренда ОИА составило огромную величину (-27$).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 706$. Темп падения ОИА сегодня равен −3.67%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась (-0.017) за счет перераспределения предложения в пользу 1- и 2-комнатных квартир. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.004, вплотную приблизившись к уровню 2.

Общая картина рынков недвижимости города

На Рис. 9 показана динамика среднего по городу индекса (продажи квартир) для трех недель декабря и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 9 обозначены: уровень прошлого месяца, средние недельные значения индексов в декабре и их изменение относительно уровня ноября.


Видно, что индексы всех трех недель декабря превышают ноябрьский уровень. Можно ожидать, что и в декабре среднемесячное значение индекса будет выше, чем в ноябре. Это означает, что рынок продажи недвижимости постепенно в среднем дорожает.

На Рис. 10 показана динамика общего индекса аренды для трех недель декабря и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 10 обозначены: уровень ОИА прошлого месяца, средние недельные значения ОИА в декабре и их изменение относительно уровня ноября.


Видно, что общие индексы аренды всех трех недель декабря находятся ниже ноябрьского уровня. Можно ожидать, что и в декабре среднемесячное значение общего индекса аренды будет ниже, чем в ноябре. Это означает, что рынок аренды недвижимости постепенно в среднем дешевеет.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в ноябре