Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы 02.12 — 09.12.2009
Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.
Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.
NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.
NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.
NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.
NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.
NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.
Город в целом
Данные по городу:
| Таблица 1 | ||||||
| Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % | |
| Весь город | 1607 | -8 | -0.50 | 5645 | 314 | 5.56 |
На прошедшей неделе произошло резкое и довольно неожиданное увеличение объема предложения на рынке продаж квартир. Продаваться стало на 314 квартир больше, чем на прошлой неделе. Темп изменения объема составил +5.56%.
Сильный рост объема предложения сопровождался заметным падением средней стоимости квадратного метра. За неделю этот показатель снизился на 8$, что соответствует темпу −0.5%.
Город: динамика распределения предложения
 |
 |
Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения значительно вырос;
— уровень предложения в максимуме заметно повысился, сам максимум остался на прежнем месте (Рис. 1);
— изменение предложения имеет почти пропорциональный характер, что и является причиной небольшого изменения среднего по городу индекса;
— признаков правого дрейфа, который наблюдался на прошлой неделе, сегодня не видно;
— все заметные изменения спектра произошли в интервале индексов 1100$...3100$.
Город: различные представления
Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.
Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.
В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.
Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).
Динамика рыночных параметров
В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.
| Таблица 2 | ||||||
| Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % | |
| Типы | ||||||
| панель | 1443 | 2 | 0.14 | 3036 | 228 | 7.51 |
| кирпич | 1779 | -15 | -0.84 | 1899 | 87 | 4.58 |
| монолит | 1847 | 3 | 0.16 | 710 | -1 | -0.14 |
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 1511 | 2 | 0.13 | 1238 | 99 | 8.00 |
| 2-комн. | 1584 | -1 | -0.06 | 1918 | 106 | 5.53 |
| 3-комн. | 1617 | -6 | -0.37 | 1995 | 123 | 6.17 |
| 4-комн. | 1882 | -21 | -1.10 | 459 | -13 | -2.83 |
| 5-комн. | 2054 | -226 | -9.91 | 35 | -1 | -2.86 |
| Районы | ||||||
| Алмал. | 1657 | -3 | -0.18 | 1338 | -10 | -0.75 |
| Жетыс. | 1178 | 26 | 2.26 | 267 | 30 | 11.24 |
| Ауэзов. | 1351 | 8 | 0.60 | 1460 | 216 | 14.79 |
| Медеус. | 2166 | -2 | -0.09 | 743 | -18 | -2.42 |
| Турксиб. | 1042 | 24 | 2.36 | 244 | -2 | -0.82 |
| Бостан. | 1700 | 10 | 0.59 | 1581 | 90 | 5.69 |
| Алат. | 1173 | 106 | 9.93 | 12 | 8 | 66.67 |
На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.
На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.
Недельная динамика в представлении по типам строений
В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.
| Таблица 3 | ||||||
| сегмент | динамика индекса % |
динамика предложения % |
динамика долей % |
вклады сегментов ($) |
||
| панель | 0.14 | 7.51 | 1.11 | 17 | ||
| кирпич | -0.84 | 4.58 | -0.35 | -11 | ||
| монолит | 0.16 | -0.14 | -0.76 | -14 | ||
Значения вкладов округлены до целых чисел.
Основные моменты:
— на этой неделе отличился кирпич — его индекс заметно упал (-0.84%);
— в остальных типах строений (панель и монолит) наблюдаются небольшие положительные тренды индексов (около +0.15%);
— значительно вырос объем предложения панели и кирпича (+7.51% и +4.58% соответственно);
— объем предложения монолита практически не изменился (-0.14%);
— отметим, что во всех рассматриваемых типах строений тренды объемов предложения противоположны направлениям прошлой недели;
— панель, за счет очень большого увеличения объема предложения, резко расширила свое место на рынке (+1.11%);
— кирпич и монолит заметно потеснились (-0.35% и −0.76% соответственно);
— картина изменения долей рынка полностью определила вклады типов в динамику среднего по городу индекса;
— панель дало огромное положительное слагаемое (+17$);
— другие типы (кирпич и монолит) внесли большой отрицательный вклад в динамику среднего индекса (суммарно −25$);
— конкуренция панели, с одной стороны, и кирпича с монолитом, с другой, дала результирующее значение тренда среднего по городу индекса −8$.
Недельная динамика в представлении по форматам квартир
| Таблица 4 | ||||||
| Квартиры | динамика индекса % |
динамика предложения % |
динамика долей % |
вклады сегментов ($) |
||
| 1-комн. | 0.13 | 8.00 | 0.57 | 9 | ||
| 2-комн. | -0.06 | 5.53 | -0.01 | -1 | ||
| 3-комн. | -0.37 | 6.17 | 0.23 | 2 | ||
| 4-комн. | -1.10 | -2.83 | -0.72 | -15 | ||
| 5-комн. | -9.91 | -2.86 | -0.06 | -3 | ||
Значения вкладов округлены до целых чисел.
Основные моменты:
— в младших форматах (1-2-комнтаные квартиры) наблюдаются небольшие разнонаправленные тренды индексов (от −0.06% до +0.13%);
— заметное снижение индексов наблюдается в сегментах
— резко изменилось предложение;
— в основных форматах (1-2-3-комнатные) виден значительный рост объемов (от +5.53% до +8%);
— 4-комнатных стало меньше на 2.83%;
— отметим, что во всех рассматриваемых форматах тренды объемов предложения противоположны направлениям прошлой недели;
— огромные тренды объемов привели к большой динамике долей рынка;
— основную потерю доли испытал сегмент
— освободившееся место заняли
— картина изменения долей рынка полностью определила вклады форматов в динамику среднего по городу индекса;
— наибольший положительный вклад дал сегмент
— наибольший отрицательный вклад дал сегмент
— в результате суммирования больших по величине, но разных по знакам слагаемых, общее изменение среднего по городу индекса оказалось равным −8$.
Недельная динамика в представлении по районам города
 |
 |
 |
 |
В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).
| Таблица 5 | ||||||
| Районы | динамика индекса % |
динамика предложения % |
динамика долей % |
вклады сегментов ($) |
||
| Алмал. | -0.18 | -0.75 | -1.58 | -27 | ||
| Жетыс. | 2.26 | 11.24 | 0.28 | 5 | ||
| Ауэзов. | 0.60 | 14.79 | 2.53 | 36 | ||
| Медеус. | -0.09 | -2.42 | -1.11 | -24 | ||
| Турксиб. | 2.36 | -0.82 | -0.29 | -2 | ||
| Бостан. | 0.59 | 5.69 | 0.04 | 3 | ||
| Алат. | 9.93 | 66.67 | 0.14 | 1 | ||
Значения вкладов округлены до целых чисел.
Основные моменты:
— в двух районах индекс незначительно снизился: Алмалинский (-0.18%) и Медеуский (-0.09%);
— в двух районах наблюдается примерно одинаковое небольшое увеличение индекса: Ауэзовский (+0.6%) и Бостандыкский (+0.59%);
— значительное увеличение индекса произошло в двух районах: Жетысуском (+2.26%) и Турксибском (+2.36%);
— очень большие тренды объемов предложения наблюдаются в двух районах: Жетысуском (+11.24%) и Ауэзовском (+14.79%);
— заметно меньший рост объема есть в Бостандыкском районе (+5.69%);
— знаки трендов долей рынка полностью совпадают со знаками трендов объемов предложения;
— заметно увеличили доли три района: Жетысуский (+0.28%), Алатауский (+0.14%) и, особенно сильно, Ауэзовский (+2.53%);
— значительно потеснились Алмалинский (-1.58%) и Медеуский (-1.11%) районы;
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— огромные отрицательные слагаемые дали Алмалинский (-27$) и Медеуский (-24$) районы (суммарно −51$);
— очень большое положительное слагаемое дал Ауэзовский район (+36$);
— в результате суммирования больших по величине, но разных по знакам слагаемых, общее изменение среднего по городу индекса оказалось относительно небольшим и равным −8$.
Выводы по городу:
— общий объем предложения за неделю значительно вырос, что может рассматриваться как последний в этом году всплеск активности перед довольно длительными праздниками;
— в сегментах наблюдаются значительные тренды объемов предложения и индексов;
— вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса сегодня имеют очень большие значения по величине, но противоположны по знакам;
— все эти факты указывают на возросшую активность продавцов;
— признаков дрейфа на фоне резкого увеличения предложения не наблюдается.
Рынок аренды
Стоимость аренды и объемы предложения
В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.
| Таблица 6 | ||||||
| $/месяц | +/- $ | +/- % | предложение | +/- к-во | +/- % | |
| 1-комн | 454 | 13 | 2.95 | 775 | 75 | 10.71 |
| 2-комн | 651 | 7 | 1.09 | 982 | 96 | 10.84 |
| 3-комн | 954 | 36 | 3.92 | 568 | 35 | 6.57 |
| 4-комн | 2052 | 174 | 9.27 | 129 | 9 | 7.50 |
| Всего | 2454 | 215 | 9.60 | |||
Удивительно, но все рассматриваемые сегменты рынка аренды сегодня «в зеленом по всем параметрам». За неделю одновременно увеличились и стоимость аренды, и объемы предложения во всех форматах.
Лидер увеличения стоимости аренды —
Объем предложения вырос более чем на 10% в форматах 1- и
Общий объем предложения на рынке аренды за неделю увеличился на 215 квартир, что соответствует очень высокому темпу роста +9.6%.
Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс
В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).
| Таблица 7 | ||||||
| Формат | доля рынка % прошл нед. | доля рынка % сегодня | изменение % | вклад в общий индекс | ||
| 1-комн | 31.26 | 31.58 | 0.32 | 6 | ||
| 2-комн | 39.57 | 40.02 | 0.45 | 6 | ||
| 3-комн | 23.81 | 23.15 | -0.66 | 2 | ||
| 4-комн | 5.36 | 5.26 | -0.10 | 7 | ||
| Сумма | 100.00 | 100.00 | 0.00 | 21 | ||
| средн комн | 2.033 | 2.021 | ||||
| изм средн комн | -0.012 | |||||
| ОИА | 712 | 733 | ||||
| изменение ОИА | 21 | 2.90 | ||||
Значения вкладов округлены до целых чисел.
Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— за счет резкого увеличения предложения в форматах 1-2-комнатных квартир в этих сегментах наблюдается заметный рост долей рынка (+0.32% и +0.45%);
— сильно подвинулся сегмент
— несмотря на уменьшения долей рынка в больших форматах (3-4-комнатных квартир), произошло такое увеличение стоимости аренды, которое привело к положительным вкладам в динамику ОИА во всех рассматриваемых форматах (последний столбец табл. 7);
— совместное положительное влияние всех форматов привело к очень большому тренду вверх ОИА (+21$).
Общий индекс аренды сегодня стал равным 733$. Темп роста ОИА сегодня равен +2.90%.
За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры незначительно уменьшилась (-0.012) за счет перераспределения предложения в пользу 1- и
Приложение 1
Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.
Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.
NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.
Приложение 2
Слагаемые динамики общегородского индекса.
Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.
Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.
Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир —
Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.
В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.
Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.
Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.
В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.
Приложение 3
Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.
Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.
Николай Стекольников, аналитик
Читать предыдущий обзор
Цены на жильё в ноябре