Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1593 0 0.00 5627 -65 -1.16

Темп изменения индекса положительный, но постоянно уменьшавшийся в последнее время, достиг нулевого значения на этой неделе.

Общий объем предложения несколько снизился (-65 квартир или -1.16%).

Если судить по средним показателям, то можно предположить, что на рынке затишье. Детальное рассмотрение показывает, что это не совсем так.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 × 2):
— общий объем предложения, стремительно снижавшийся в последнее время, почти не изменился за прошедшую неделю;
— уровень предложения в максимуме распределения заметно снизилось, сам максимум остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— основной отток предложения произошел в интервале индексов 1300$...2000$, то есть в области максимума предложения;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— изменений спектра предложений вне интервала 1000$...2900$ практически нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1418 3 0.21 3018 -16 -0.53
кирпич 1768 -23 -1.28 1892 -14 -0.74
монолит 1867 58 3.21 717 -35 -4.88
Форматы
1-комн. 1461 -7 -0.48 1220 30 2.46
2-комн. 1563 17 1.10 1933 -72 -3.72
3-комн. 1624 -6 -0.37 1962 -6 -0.31
4-комн. 1872 -13 -0.69 470 -18 -3.83
5-комн. 2186 -69 -3.06 42 1 2.38
Районы
Алмал. 1651 2 0.12 1356 60 4.42
Жетыс. 1136 -5 -0.44 264 3 1.14
Ауэзов. 1335 5 0.38 1404 -131 -9.33
Медеус. 2170 -16 -0.73 792 -13 -1.64
Турксиб. 1013 7 0.70 280 36 12.86
Бостан. 1668 1 0.06 1518 -20 -1.32
Алат. 1198 -360 -23.11 13 0 0.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.21 -0.53 0.33 6
кирпич -1.28 -0.74 0.14 -5
монолит 3.21 -4.88 -0.47 -1

Основные моменты:
— панель показала небольшой рост индекса (+0.21%);
— отметим, что примерно такая же динамика индекса панели была на прошлой неделе;
— индекс кирпича за неделю снизился на 1.28% (на прошлой неделе был заметный рост +1.94%);
— монолит демонстрирует резкое увеличение индекса (+3.21%), как бы компенсируя прошлое снижение на 2.95%;
— объемы предложения упали для всех типов строений;
— панель и кирпич показали примерно одинаковое снижение объемов (-0.53% и -0.74%);
— объем предложения монолита резко снизился на 4.88%;
— за счет этого значительного падения объема предложения монолит потерял около полпроцента рынка (-0.47%);
— эту потерянную монолитом часть рынка разделили панель (+0.33%) и кирпич (+0.14%);
— суперпозиция изменений долей рынка и индексов дала следующую картину вкладов: панель (+6$), кирпич (-5$) и монолит (-1$);
— итогом суммирования вкладов разного знака стало отсутствие динамики среднего по городу индекса.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. -0.48 2.46 0.77 10
2-комн. 1.10 -3.72 -0.87 -8
3-комн. -0.37 -0.31 0.29 3
4-комн. -0.69 -3.83 -0.22 -5
5-комн. -3.06 2.38 0.03 0

Основные моменты:
— только 2-комнатные квартиры показали заметный рост индекса (+1.1%);
— остальные форматы снизили свои индексы;
— все уменьшения индексов находятся в пределах -0.37% ... -0.69%;
— объемы предложения изменились гораздо значительнее индексов;
— 1-комнатных квартир стало больше почти на 2.5%;
— остальные форматы уменьшили свои объемы предложения;
— лидеры снижения объемов — сегменты 2-комнатных (-3.72%) и 4-комнатных (-3.83%) квартир;
— эти же форматы потеряли заметные доли рынка: 2-комнатные -0.87%, а 4-комнатные -0.22%;
— потерянные доли рынка разделили сегменты 1-комнатных (+0.77%) и 3-комнатных (+0.29%);
— знаки вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствуют знакам изменения долей рынка;
— положительные вклады дали сегменты 1-комнатных и 3-комнатных (суммарно +13$);
— отрицательные вклады 2- и 4-комнатных (суммарно -13$) полностью компенсировали вклады 1- и 3-комнатных квартир.



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— четыре района показали рост индексов: Алмалинский (+0.12%), Ауэзовский (+0.38%), Турксибский (+0.70%) и Бостандыкский (+0.06%);
— в двух районах индекс заметно упал: Жетысуский (-0.44%) и Медеуский (-0.73%);
— объемы предложения изменились гораздо значительнее индексов;
— в Ауэзовском районе наблюдается резкое снижение объема предложения (-9.33%);
— в гораздо меньшей степени снизилось предложение в Медеуском (-1.64%) и Бостандыкском (-1.32%) районах;
— наблюдается огромное относительное увеличение числа предлагаемых на продажу квартир в Турксибском районе (+12.86%);
— знаки динамики долей рынка полностью совпадают со знаками динамики объемов предложения;
— значительно увеличили свои доли рынка Алмалинский (+1.33%) и Турксибский (+0.69%) районы;
— огромную долю рынка потерял Ауэзовский район (-2.02%);
— основная конкуренция вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса шла между Алмалинским (+22$) и Ауэзовским (-26$) районами;
— в результате сложения значительных по величине, но разных по знакам вкладов районов, средний по городу индекс не изменился.

Выводы по городу:

— объем предложения за неделю снизился чуть более чем на процент;
— средний по городу индекс не изменился;
— незначительность изменений средних рыночных параметров скрывает очень большую недельную динамику в сегментах;
— огромные недельные тренды параметров в сегментах свидетельствуют о наличии серьезных внутренних динамических процессов на рынке недвижимости;
— признаков дрейфа не наблюдается.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 431 -5 -1.15 710 15 2.16
2-комн 660 -2 -0.30 877 43 5.16
3-комн 941 -62 -6.18 545 -26 -4.55
4-комн 1713 -7 -0.41 143 -2 -1.38
Всего       2275 30 1.34

Все форматы рынка аренды сегодня «в красном». Стоимость аренды снизилась во всех рассматриваемых форматах. Особенно сильное снижение стоимости аренды наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир (-6.18%).

Объемы предложения упали в старших форматах: 3-комнатных (-4.55%) и 4-комнатных (-1.38%) квартирах. Увеличение предложения наблюдается в сегментах 1-комнатных (+2.16%) и 2-комнатных (+5.16%) квартир.

Общий объем рынка аренды вырос на 30 квартир, что соответствует темпу изменения +1.34%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 30.96 31.21 0.25 0
2-комн 37.15 38.55 1.40 8
3-комн 25.43 23.96 -1.48 -30
4-комн 6.46 6.29 -0.17 -3
Сумма 100.00 100.00 0.00 -25
 
средн комн 2.074 2.053  
изм средн комн   -0.021  
ОИА 747 722  
изменение ОИА   -25 -3.35

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— изменение долей рынка полностью соответствует динамике объемов предложения;
— сегменты 1- и 2-комнатных квартир увеличили свои доли рынка (+0.25% и +1.40% соответственно);
— сегменты 3- и 4-комнатных уменьшили свои доли рынка (-1.48% и -0.17%);
— видно (последняя колонка табл. 5), что основной отрицательный вклад в динамику ОИА дали сегменты 3- (-30$) и 4-комнатных (-3$) квартир;
— только сегмент 2-комнатных, который очень значительно расширил свое место на рынке (+1.4%), дал положительное слагаемое (+8$)$
— в результате значение тренда ОИА стало равным значительной величине -25$, что соответствует темпу падения -3.35%.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 722$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры значительно снизилась (-0.021) за счет перераспределения предложения в пользу младших форматов. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.053.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в октябре