Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1593 5 0.31 5692 -209 -3.67

Во второй неделе ноября продолжается рост среднего по городу индекса. Недельная прибавка средней стоимости квадратного метра жилья составила 5$, что соответствует темпу изменения +0.31%.

Общий объем предложения резко пошел вниз — отток за неделю равен 209 квартир. Темп падения равен -3.67%. Похоже, что рынок, следуя за сезоном, постепенно сворачивается.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 × 2):
— общий объем предложения довольно быстро снижается;
— уровень предложения в максимуме почти не изменился, сам максимум остался на прежнем месте (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что основной отток произошел на восходящей и нисходящей ветвях распределения;
— спектр предложения из-за описанного оттока квартир несколько сузился;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— изменений спектра предложений вне интервала 1000$...2500$ практически нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1415 4 0.28 3034 -88 -2.90
кирпич 1791 34 1.94 1906 -108 -5.67
монолит 1809 -55 -2.95 752 -13 -1.73
Форматы
1-комн. 1468 2 0.14 1190 -22 -1.85
2-комн. 1546 6 0.39 2005 -49 -2.44
3-комн. 1630 8 0.49 1968 -115 -5.84
4-комн. 1885 25 1.34 488 -15 -3.07
5-комн. 2255 -68 -2.93 41 -8 -19.51
Районы
Алмал. 1649 10 0.61 1296 -72 -5.56
Жетыс. 1141 1 0.09 261 -40 -15.33
Ауэзов. 1330 0 0.00 1535 29 1.89
Медеус. 2186 41 1.91 805 -23 -2.86
Турксиб. 1006 -20 -1.95 244 -39 -15.98
Бостан. 1667 -17 -1.01 1538 -63 -4.10
Алат. 1558 350 28.97 13 -1 -7.69

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.28 -2.90 0.40 8
кирпич 1.94 -5.67 -0.64 0
монолит -2.95 -1.73 0.25 -3

Основные моменты:
— индекс панели незначительно вырос;
— кирпич показал на этой неделе значительный рост индекса (+1.94%);
— монолит — единственный тип строений, который показал существенно снижение индекса (-2.95%);
— объем предложения сократился во всех рассматриваемых сегментах;
— наибольшее падение объемов наблюдается в кирпичном сегменте (-5.67%);
— панель и монолит показали гораздо меньшие темпы снижения объемов;
— значительные изменения объемов предложения привели к заметным изменениям долей рынка;
— кирпич, более других типов снизивший объем предложения, потерял 0.64% рынка;
— панель и монолит, хотя и показавшие снижение объемов предложения, но, из-за сильной просадки объема кирпича, увеличили свои доли (+0.4% и +0.25% соответственно);
— на формирование вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса оказало влияние, как изменение индексов, так и динамика долей рынка сегментов;
— панель, показавшая небольшой рост индекса и самое большое увеличение доли рынка, дала значительный положительный вклад (+8$);
— кирпич, почти на два процента поднявший индекс и потерявший существенную часть рынка, дал нулевое слагаемое;
— монолит, уменьшивший индекс почти на три процента, но при этом расширивший свое место на рынке, показал небольшое, но отрицательное слагаемое (-3$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +5$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 0.14 -1.85 0.37 5
2-комн. 0.39 -2.44 0.42 9
3-комн. 0.49 -5.84 -0.72 -9
4-комн. 1.34 -3.07 0.05 3
5-комн. -2.93 -19.51 -0.11 -3

Основные моменты:
— все рассматриваемые форматы показали увеличение индекса;
— лидер роста индекса — сегмент 4-комнатных квартир (+1.34%);
— есть тенденция: чем больше формат, тем больше темп роста индекса;
— объемы предложения упали во всех форматах;
— лидер падения объемов — сегмент 3-комнатных (-5.84%);
— одновременное падение объемов предложения во всех форматах привело к относительно небольшим изменениям долей рынка;
— сегмент 3-комнатных, показавший наибольшее снижение объемов, потерял значительную часть рынка (-0.72%);
— эту потерянную часть разделили остальные форматы;
— наибольшие прибавки долей рынка наблюдаются в форматах 1- и 2-комнатных квартир (+0.37% и +0.42% соответственно);
— значения знаков вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствуют знакам динамики долей рынка по форматам;
— основной отрицательный вклад (-9$) дал сегмент 3-комнатных, потерявший наибольшую часть рынка;
— положительные слагаемые показали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры (суммарно +17$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +5$.



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— продолжается значительный рост индекса в Медеуском районе (+1.91%);
— отметим, что на прошлой неделе в Медеуском районе также наблюдался большой рост индекса (+1.61%);
— сильно снизились индексы в Турксибском (-1.95%) и Бостандыкском (-1.01%) районах;
— в остальных районах наблюдаются небольшие изменения индексов;
— на этой неделе произошло огромное снижение предложения в двух районах: Жетысуском (-15.33%) и Турксибском (-15.98%);
— значительно меньше, но все же упало предложение в Алмалинском (-5.56%) и Бостандыкском (-4.1%) районах;
— Ауэзовский район — единственный, который показал небольшой рост объема предложения (+1.89%);
— значительные и разные по величине темпы падения объемов предложения по районам привели к большим перераспределениям долей ранка между районами;
— два района увеличили свои доли: Ауэзовский (+1.45%) и Медеуский (+0.11%);
— остальные районы соответственно отдали часть своих мест на рынке;
— основные районы, потерявшие свои доли рынка: Жетысуский (-0.52%), Турксибский (-0.51%) и Алмалинский (-0.41%);
— значения знаков вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствуют знакам динамики долей рынка по районам;
— районы, увеличившие доли рынка, дали положительные слагаемые: Ауэзовский (+19$) и Медеуский (+8$);
— почти все остальные районы дали отрицательные слагаемые (суммарно -23$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +5$.

Выводы по городу:

— на прошедшей неделе резко снизился общий объем предложения, что возможно, связано с сезонным падением общей активности рынка;
— средний по городу индекс за неделю вырос на 5$ (0.31%);
— незначительное изменение среднего по городу индекса является результатом заметных разнонаправленных изменений индексов в сегментах и большого перераспределения долей рынка между сегментами;
— признаков дрейфа не наблюдается.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 436 -1 -0.23 695 -18 -2.52
2-комн 662 14 2.16 834 -76 -8.35
3-комн 1003 17 1.72 571 -26 -4.36
4-комн 1720 -80 -4.44 145 -2 -1.36
Всего       2245 -122 -5.15

Сегменты 2- и 3-комнатных квартир показали заметное увеличение стоимости аренды (+2.16% и +1.72% соответственно). Арендная стоимость 1-комнатных почти не изменилась (-0.23), а 4-комнатных — значительно упала (-4.44%).

Объемы предложения снизились во всех рассматриваемых сегментах. Лидер падения объема — сегмент 2-комнатных (-8.35%).

Общее падение предложения рынка аренды составило -122 квартиры, что соответствует высокому темпу изменения -5.15%. Отметим, что сокращение объема рынка аренды продолжается уже несколько недель, что можно рассматривать как сезонное снижение активности.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 30.12 30.96 0.84 3
2-комн 38.45 37.15 -1.30 -3
3-комн 25.22 25.43 0.21 7
4-комн 6.21 6.46 0.25 -1
Сумма 100.00 100.00 0.00 6
 
средн комн 2.075 2.074  
изм средн комн   -0.001  
ОИА 741 747  
изменение ОИА   6 0.79

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— сегмент 2-комнатных, показавший наибольший темп снижения объема предложения, потерял за неделю 1.3% рынка аренды;
— все остальные форматы за счет этого расширили свои места на рынке;
— лидер роста доли рынка — сегмент 1-комнатных квартир (+0.84%);
— на формирование вкладов сегментов в динамику ОИА оказало влияние, как изменение стоимости аренды, так и динамика долей рынка сегментов;
— положительные вклады в динамику ОИА дали сегменты 1- и 3-комнатных квартир (суммарно +10$);
— вниз ОИА тянули 2- и 4-комнатные квартиры (суммарно -4$);
— результирующее значение тренда ОИА составило +6$.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 747$. Темп изменения индекса +0.79%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры практически не изменилась (-0.001). Сегодня средняя комнатность стала равной 2.074.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в октябре