Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1588 13 0.83 5901 70 1.19

Средний по городу индекс за неделю вырос на 13$ и показал довольно высокий темп изменения +0.83%. Падение индекса сменилось его ростом.

Объем предложения почти полностью восстановился после прошлого падения — на этой неделе прибавилось 70 квартир (+1.19%). Такие колебания объема предложения могут быть связаны с фоновыми явлениями на рынке.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— объем предложения немного увеличился;
— уровень предложения в максимуме распределения остался прежним, сам максимум не изменил своего положения в спектре;
— характер изменения предложения (Рис. 2) позволяет предположить наличие правого дрейфа в интервале средних индексов;
— изменений спектра предложений вне интервала 1300$...2500$ практически нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1411 7 0.50 3122 -10 -0.32
кирпич 1757 10 0.57 2014 109 5.41
монолит 1864 29 1.58 765 -29 -3.79
Форматы
1-комн. 1466 0 0.00 1212 -41 -3.38
2-комн. 1540 24 1.58 2054 63 3.07
3-комн. 1622 10 0.62 2083 40 1.92
4-комн. 1860 -8 -0.43 503 -7 -1.39
5-комн. 2323 -21 -0.90 49 15 30.61
Районы
Алмал. 1639 7 0.43 1368 26 1.90
Жетыс. 1140 9 0.80 301 -12 -3.99
Ауэзов. 1330 -2 -0.15 1506 -18 -1.20
Медеус. 2145 34 1.61 828 18 2.17
Турксиб. 1026 5 0.49 283 -5 -1.77
Бостан. 1684 4 0.24 1601 58 3.62
Алат. 1208 78 6.90 14 3 21.43

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.50 -0.32 -0.81 -8
кирпич 0.57 5.41 1.46 29
монолит 1.58 -3.79 -0.65 -8

Основные моменты:
— все типы строений показали рост индексов;
— панель и кирпич имеют примерно одинаковый темп изменения индексов (+0.5%...+0.57%);
— монолит показывает значительный рост индекса (+1.58%) после сильного падения на прошлой неделе (-2.45%);
— объемы предложения незначительно уменьшился в панельном сегменте, сильно снизился в монолитном сегменте;
— только кирпич показывает большой рост объемов предложения (+5.41%);
— в соответствии с трендами объемов предложения изменились и доли рынка, занимаемые сегментами;
— панель и монолит потеряли значительные части рынка (-0.81% и -0.65% соответственно);
— кирпичный сегмент стал занимать на рынке гораздо большее место (+1.46%);
— отметим, что на прошлой неделе наблюдалась прямо противоположная картина по динамике долей рынка;
— в соответствии с динамикой долей рынка и изменениями индексов, распределились вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса;
— панель и монолит дали одинаковые отрицательные вклады (по -8$);
— кирпич, показавший увеличение индекса и большую прибавку в доле рынка, дал огромное положительное слагаемое (+29$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +13$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 0.00 -3.38 -0.95 -14
2-комн. 1.58 3.07 0.66 18
3-комн. 0.62 1.92 0.26 8
4-комн. -0.43 -1.39 -0.22 -5
5-комн. -0.90 30.61 0.25 6

Основные моменты:
— стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах за неделею не изменилась;
— наблюдается рост индексов в основных форматах — 2- и 3-комнатных квартир (от +0.62% до +1.58%);
— 4-комнатные квартиры в среднем по городу подешевели на 0.43%;
— заметно снизился объем предложения в сегменте 1-комнатных — их стало меньше на 3.38%;
— основные форматы (2- и- 3-комнатные) показали рост объемов предложения (от +1.92% до +3.07%);
— больших 4-комнатных квартир стало меньше на 1.39%;
— знаки динамики долей рынка полностью совпадают со знаками динамики предложения;
— 1- и 4-комнатные потеряли часть рынка (-0.95% и -0.22% соответственно);
— 2- и 3-комнатные сегменты за счет перераспределения получили дополнительно 0.66% и +0.26% рынка;
— знаки вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками динамики долей рынка;
— положительные вклады дали сегменты 2-, 3- и 5-комнатных квартир (суммарно +32$);
— 1- и 4-комнатные дали отрицательные вклады (суммарно -19$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +13$.



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— только в Ауэзовском районе наблюдается, да и то незначительное, снижение индекса (-0.15%);
— остальные районы показывают рост средней стоимости квадратного метра;
— лидер увеличения индекса — Медеуский район (+1.61%);
— на прошедшей неделе наблюдалась значительная динамика объемов предложения по районам;
— три района показали снижение объемов предложения: Жетысуский (-3.99%), Ауэзовский (-1.2%) и Турксибский (-1.77%);
— в остальных районах виден рост количества предлагаемых квартир;
— лидер роста объема — Бостандыкский район (+3.62%);
— значительные тренды объемов предложения привели к существенным изменением долей рынка;
— три района потеряли часть рынка: Жетысуский (-0.27%), Ауэзовский (-0.62%) и Турксибский (-0.14%);
— остальные районы расширились: Алмалинский (+0.17%), Медеуский (+0.14%), Бостандыкский (+0.67%) и Алатауский (+0.05%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками динамики долей рынка;
— основной положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дали три района: Бостандыкский (+12$), Медеуский (+8$) и Алмалинский (+4$);
— основные отрицательные вклады дали Ауэзовский (-9$) и Жетысуский (-3$) районы;
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +13$.

Выводы по городу:

— общий объем предложения испытывает небольшие колебания, что можно рассматривать как фоновые изменения;
— средний по городу индекс за неделю существенно увеличился;
— причиной роста среднего по городу индекса являются как заметные положительные тренды индексов почти всех рассматриваемых сегментов, так и значимые перераспределения долей рынка между сегментами;
— сохраняется тенденция последних недель: динамика среднего по городу индекса и общего объема предложения намного меньше динамики рыночных параметров по сегментам;
— общая характеристика состояния рынка осталась прежней: медленная разнонаправленная эволюция сегментов.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 437 -3 -0.68 713 -38 -5.06
2-комн 648 6 0.93 910 -72 -7.33
3-комн 986 9 0.92 597 0 0.00
4-комн 1800 -20 -1.10 147 14 10.53
Всего       2367 -96 -3.90

За неделю стоимость аренды повысилась для 2- и 3-комнатных квартир (примерно на процент) и снизилась для 1- (-0.68%) и 4-комнатных (-1.1%) квартир.

Объем предложения значительно упал в сегментах 1- и 2-комнатных (-5.06% и -7.33% соответственно). Намного больше на рынке стало 4-комнатных (+10.53%).

Общий объем рынка уменьшился на 96 квартир, что соответствует темпу изменения -3.90%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 30.49 30.12 -0.37 -3
2-комн 39.87 38.45 -1.42 -7
3-комн 24.24 25.22 0.98 12
4-комн 5.40 6.21 0.81 14
Сумма 100.00 100.00 0.00 16
 
средн комн 2.045 2.075  
изм средн комн   0.030  
ОИА 725 741  
изменение ОИА   16 2.21

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— значительно уменьшились доли 1- и 2-комнвтных квартир (-0.37% и -1.42% соответственно);
— за счет малых форматов примерно одинаково и намного увеличились доли больших форматов +0.98% (3-комнатные) и +0.81% (4-комнатные);
— знаки вклады форматов в динамику ОИА соответствуют знакам изменениям долей рынка;
— малые форматы дали отрицательные вклады (суммарно -10$);
— 3- и 4-комнатные показали положительные значения вкладов (суммарно +26$);
— результирующее значение тренда ОИА составило +16$.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 741$. Темп изменения индекса +2.21%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры существенно выросла (+0.030) за счет перераспределения долей рынка в пользу больших форматов. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.075.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в сентябре