Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1580 9 0.57 5906 -75 -1.27

Сегодня по городу в целом наблюдается классическая ситуация: объем предложения падает, а индекс (стоимость квадратного метра) — растет. Индекс вырос на 9$ (или +0.57%), объем предложения упал на 75 квартир (или -1.27%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— объем предложения незначительно уменьшился;
— уровень предложения в максимуме немного снизился, сам максимум не изменил своего положения в спектре (Рис. 1);
— характер изменения предложения (Рис. 2) говорит о наличии небольшого правого дрейфа;
— изменений спектра предложений вне интервала 1000$...3100$ нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1402 3 0.21 3092 -50 -1.62
кирпич 1736 2 0.12 2037 -32 -1.57
монолит 1881 44 2.40 777 7 0.90
Форматы
1-комн. 1461 18 1.25 1271 42 3.30
2-комн. 1526 -8 -0.52 2075 -122 -5.88
3-комн. 1628 20 1.24 2016 -13 -0.64
4-комн. 1866 1 0.05 512 14 2.73
5-комн. 2264 50 2.26 32 4 12.50
Районы
Алмал. 1637 8 0.49 1356 24 1.77
Жетыс. 1128 -6 -0.53 363 38 10.47
Ауэзов. 1326 3 0.23 1471 -43 -2.92
Медеус. 2159 43 2.03 834 -49 -5.88
Турксиб. 1014 2 0.20 285 -19 -6.67
Бостан. 1673 18 1.09 1584 -29 -1.83
Алат. 1097 82 8.08 13 3 23.08

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.21 -1.62 -0.18 -1
кирпич 0.12 -1.57 -0.10 -1
монолит 2.40 0.90 0.28 11

Основные моменты:
— за неделю индексы всех типов увеличились;
— популярные типы строений (панель и кирпич) показали небольшие тренды — менее +0.21%;
— изменение предложения панели показывает, что в области средних по сегменту индексов есть правый дрейф;
— индекс монолита резко увеличился (+2.4%), что является результатом структурных изменений предложения (отчетливый правый дрейф с верхней части спектра);
— нас Рис. 3 видно, что, как и на прошлой неделе, монолит показывает значительный рост индекса;
— панель и кирпич на этой неделе продемонстрировали классические тенденции: падение объемов предложения сопровождалось ростом индексов;
— объемы предложения панели и кирпича уменьшились почти одинаково (-1.62% и -1.57% соответственно);
— монолит показал заметный рост объема предложения (+0.9%);
— в соответствии с динамикой объемов предложения изменились доли рынка, занимаемые различными типами строений;
— панель и монолит потеряли небольшие доли рынка (-0.18% и -0.1% соответственно);
— монолит заметно увеличил размер своего места на рынке (+0.28%);
— несмотря на небольшие, но положительные тренды индексов, панель и кирпич все-таки дали из-за потери долей рынка небольшие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (по -1$);
— монолит, который сильно увеличил индекс и захватил часть рынка, дал большое положительное слагаемое (+11$), что и определило общий тренд среднего по городу индекса (+9$).



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 1.25 3.30 0.97 18
2-комн. -0.52 -5.88 -1.60 -27
3-комн. 1.24 -0.64 0.21 10
4-комн. 0.05 2.73 0.34 6
5-комн. 2.26 12.50 0.07 2

Основные моменты:
— сегмент 2-комнатных показал заметное снижение индекса (-0.52%);
— остальные форматы продемонстрировали дружный рост стоимости квадратного метра (до +1.25%);
— изменения объемов предложения разнонаправлены;
— уменьшилось предложение в популярных форматах (2- и 3-комнатных квартир);
— особенно сильно снизилось предложение 2-комнатных квартир (-5.88%), в котором на прошлой неделе было отмечено значительное увеличение предложения;
— в остальных форматах наблюдается рост объемов предложения (до +3.3%);
— значительные изменения объемов предложения привели к большим подвижкам долей рынка;
— из-за резкого уменьшения объема предложения 2-комнатные потеряли большую часть рынка (-1.6%), остальные форматы за счет этого расширились;
— наибольшую долю приобрел сегмент 1-комнатных (+0.97%);
— в соответствии с изменениями индексов и долей рынка, определились вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:
— 2-комнатные за счет заметного падения индекса и большой потери доли рынка дали огромный отрицательный вклад (-27$);
— 1-комнатные и 3-комнатные, увеличив индексы и доли рынка, дали большие положительные слагаемые (+18$ и +10$ соответственно);
— конкуренция в форматах 1—2-3-комнатных квартир привела к итоговому значению среднего по городу тренда индекса +9$.



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— индекс увеличился во всех районах города, кроме Жетысуского (-0.53%);
— лидер увеличения индекса — Медеуский район (+2.03%);
— объемы предложения в центральных районах увеличились (особенно в Жетысуском +10.47%);
— сильное падение объемов предложения наблюдается в Турксибском (-6.67%) и Медеуском (-5.88%) районах;
— изменения долей рынка соответствуют изменениям объемов предложения;
— Алмалинский и Жетысуский районы очень сильно расширили свои доли рынка (+0.69% и +0.71% соответственно);
— районы, сильно уменьшившие свои доли рынка: Ауэзовский (-0.41%) и Медеуский (-0.64%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса практически полностью соответствуют знакам трендов долей рынка;
— основные положительные слагаемые дали Жетысуский (+8$) и Алмалинский (+13$) районы;
— основные отрицательные слагаемые дали Ауэзовский (-5$) и Медеуский (-8$) районы;
— конкуренция разнонаправленных вкладов различных районов привела к итоговому значению тренда среднего по городу индекса +9$.

Выводы по городу:

— общий объем предложения незначительно уменьшился;
— падение среднего по городу индекса остановилось и сменилось заметным ростом этого показателя;
— как и на прошлой неделе, динамика среднего по городу индекса и общего объема предложения намного меньше динамики рыночных параметров по сегментам;
— в различных сегментах рынка наблюдаются заметные разнонаправленные дрейфы;
— общее состояние рынка в целом можно охарактеризовать как медленную эволюцию.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 442 0 0.00 730 -15 -2.01
2-комн 662 2 0.30 887 -50 -5.34
3-комн 1035 23 2.27 605 16 2.72
4-комн 1917 121 6.74 128 -3 -2.29
Всего       2350 -52 -2.16

За прошедшую неделю стоимость аренды 1-комнатных не изменилась. Тренды стоимости аренды во всех остальных форматах положительные. Причем, чем больше формат квартиры, тем больший тренд стоимости аренды. Лидером подъема является 4-комнатные квартиры, аренда которых за неделю выросла на 6.74%.

Объем предложения вырос только в сегменте 3-комнатных, которых стало больше почти на 3%. Остальные форматы показали снижение объемов предложения. Лидером снижения стал сегмент 3-комнатных (-5.34%).

Общий объем рынка заметно снизился (-52 квартиры или -2.16%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 31.02 31.06 0.05 0
2-комн 39.01 37.74 -1.26 -8
3-комн 24.52 25.74 1.22 18
4-комн 5.45 5.45 -0.01 7
Сумма 100.00 100.00 0.00 17
 
средн комн 2.044 2.056  
изм средн комн   0.012  
ОИА 741 758  
изменение ОИА   17 2.35

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— значительно расширился сегмент 3-комнатных квартир (+1.22%) за счет уменьшения доли 2-комнатных (-1.26%);
— в остальных форматах произошли незначительные изменения долей рынка;
— основные положительные слагаемые в динамику ОИА дали форматы 3- и 4-комнатных квартир (+18$ и +7$ соответственно);
— 2-комнатные, потеряв значительную часть рынка, тянули ОИА вниз (-8$);
— в результате конкуренции форматов ОИА за неделю значительно вырос (+17$);
— отметим, что ОИА продолжает расти уже вторую неделю.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 758$. Темп изменения индекса +2.35%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась (+0.012) за счет перераспределения предложения от 2-комнатных квартир в пользу 3-комнатных. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.056.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в сентябре