Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1571 -4 -0.25 5981 72 1.20

Средний по городу индекс за неделю практически не изменился (-4$ или -0.25%). Отметим, что изменение индекса хотя и отрицательное, но по величине меньше, чем на прошлой неделе (-12$).

Объем предложения увеличился более чем на процент (+72 квартиры или +1.2%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— объем предложения увеличился;
— уровень предложения в максимуме стал заметно больше, сам максимум остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— кривая, описывающее спектральное изменение предложения (Рис. 2), показывает, что в интервале индексов 1100$...1600$ произошел приток квартир, а в интервале 1700$...2200$ — отток предложения;
— в области средних индексов возможен небольшой левый дрейф;
— изменений спектра предложений вне интервала 700$...3100$ нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1399 -6 -0.43 3142 44 1.40
кирпич 1734 -7 -0.40 2069 30 1.45
монолит 1837 19 1.05 770 -2 -0.26
Форматы
1-комн. 1443 -4 -0.28 1229 -33 -2.69
2-комн. 1534 -13 -0.84 2197 117 5.33
3-комн. 1608 6 0.37 2029 -3 -0.15
4-комн. 1865 -3 -0.16 498 -9 -1.81
5-комн. 2214 32 1.47 28 0 0.00
Районы
Алмал. 1629 -7 -0.43 1332 -3 -0.23
Жетыс. 1134 -19 -1.65 325 -5 -1.54
Ауэзов. 1323 0 0.00 1514 8 0.53
Медеус. 2116 1 0.05 883 26 2.94
Турксиб. 1012 14 1.40 304 3 0.99
Бостан. 1655 -18 -1.08 1613 42 2.60
Алат. 1015 -55 -5.14 10 1 10.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель -0.43 1.40 0.10 -2
кирпич -0.40 1.45 0.09 -1
монолит 1.05 -0.26 -0.19 -1

Основные моменты:
— индекс панели и кирпича просели почти одинаково (-0.43% и -0.4%);
— монолит продемонстрировал заметный рост индекса (+1.05%);
— знаки изменений объемов предложений прямо противоположны трендам индексов;
— панель и кирпич показали почти равные увеличения предложения (+1.4% и +1.45%);
— монолита стало меньше на 0.26%;
— в соответствии со знаками трендов предложений изменились доли рынка;
— панель и кирпич очень немного увеличили (+0.1% и +0.09% );
— монолит потерял 0.19% рынка;
— вклады всех типов в динамику среднего по городу индекса сегодня отрицательные;
— суммарный вклад всех типов -4$;
— отметим, что на прошедшей неделе изменения рыночных параметров по всем типам строений очень незначительные, что свидетельствует о некоторой стабилизации рынка.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. -0.28 -2.69 -0.81 -13
2-комн. -0.84 5.33 1.53 19
3-комн. 0.37 -0.15 -0.46 -5
4-комн. -0.16 -1.81 -0.25 -5
5-комн. 1.47 0.00 -0.01 0

Основные моменты:
— в малых форматах (1- и 2-комнатные) наблюдается снижение индексов (-0.28% и -0.84%);
— небольшое падение стоимости квадратного метра есть также и в сегменте 4-комнатных (-0.16%);
— увеличился индекс только в сегменте 3-комнатных (+0.37%);
— значительные тренды объемов предложения наблюдаются в сегментах 1- (-2.69%), 2- (+5.33%) и 4-комнатных (-1.81%) квартир;
— знаки трендов динамики долей рынка полностью совпадают со знаками динамики предложения;
— в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных наблюдается уменьшение долей (-0.81%, -0.46% и -0.25% соответственно);
— доля 3-комнатных значительно выросла (+1.53%);
— знаки вкладов, в свою очередь, повторяют знаки динамики долей рынка;
— средний по городу индекс тянули вниз изменения, произошедшие в сегментах 1-, 2- и 4-комнатных квартир (суммарно -23$);
— большой положительный вклад в динамику среднего по огороду индекса дали
2-комнатные квартиры, которые, хотя и подешевели, но очень сильно увеличили свою долю рынка за счет большого роста предложения.



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— индекс увеличился только в двух районах: Медеуском (+0.05%) и Турксибском (+1.4%);
— отметим, что рост индекса произошел в самом дорогом и самом дешевом районах города;
— в трех районах индекс заметно уменьшился: -0.43% в Алмалинском, -0.1.65% в Жетысуском и -1.08% в Бостандыксом районах;
— объемы предложения снизились в самом центре города: -1.54% в Жетысуском и -0.23% в Алмалинском районах;
— сразу четыре района показали рост объемов предложения: Ауэзовский (+0.53%), Медеуский (+2.94%), Турксибский (+0.99%) и Бостандыкский (+2.6%);
— отметим, что почти во всех районах знаки трендов индексов совпадают со знаками трендов предложения — ситуация нехарактерная для установившегося рынка;
— значительные изменения объемов предложения привели к заметным изменениям долей рынка;
— три района потеряли часть рынка: Алмалинский (-0.32%), Жетысуский (-0.15%) и Ауэзовский (-0.17%);
— два района стали занимать на рынке несколько увеличившиеся места: Медеуский (+0.26%) и Бостандыкский (+0.38%);
— отметим, что знаки изменения долей не во всех районах совпадают со знаками трендов объемов предложения;
— вклады в общую динамику среднего по городу индекса определились изменениями долей рынка;
— три района, потерявшие доли рынка (Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский), дали отрицательные слагаемые (суммарно -12$);
— районы, расширившие свои места на рынке (Медеуский и Бостандыкский), тянули индекс вверх (суммарно +8$).

Выводы по городу:

— общий объем предложения незначительно увеличился;
— продолжается падение среднего по городу индекса, но темп изменения снизился;
— как и на прошлой неделе, динамика среднего по городу индекса и общего объема предложения намного меньше динамики рыночных параметров по сегментам;
— в нескольких относительно дешевых сегментах рынка есть признаки небольшого левого дрейфа.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 442 7 1.61 745 4 0.54
2-комн 660 13 2.01 937 19 2.07
3-комн 1012 34 3.48 589 -22 -3.60
4-комн 1796 -296 -14.15 131 16 13.91
Всего       2402 17 0.71

Динамика стоимости аренды на этой неделе полностью противоположна прошлой неделе. Аренда 1-, 2-, 3-комнатных квартир на прошлой неделе падала, на этой — поднималась, в сегменте 4-комнатных, наоборот — на прошлой неделе был рост стоимости, а на этой видим существенное падение.

Объем предложения вырос во всех форматах, кроме 3-комнаных квартир, которых стало предлагаться меньше на 3.6%.
Сильно выросло количество сдаваемых 4-комнатных квартир (+13.91%).

Общий объем рынка увеличился всего на 17 квартир (+0.71%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 31.07 31.02 -0.05 2
2-комн 38.49 39.01 0.52 8
3-комн 25.62 24.52 -1.10 -2
4-комн 4.82 5.45 0.63 -3
Сумма 100.00 100.00 0.00 5
 
средн комн 2.042 2.044  
изм средн комн   0.002  
ОИА 736 741  
изменение ОИА   5 0.69

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— динамика долей: значительную долю рынка потерял сегмент 3-комнатных квартир (-1.1%) и эту часть рынка поделили сегменты 2-комнатынх (+0.52%) и 4-комнатных (+0.63%);
— на величины и знаки вкладов сегментов в динамику ОИА оказали воздействие как изменения долей рынка, так и тренды стоимостей аренды;
— в результате младшие форматы (1- и 2-комнатные) дали положительные вклады (суммарно +10$), а старшие форматы (3-и 4-комнатные) показали отрицательные значения (суммарно -5$);
— в результате конкуренции форматов ОИА за неделю вырос на 5$.
— отметим, что впервые за несколько недель, ОИА, хотя и ненамного, но увеличился.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 741$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры незначительно изменилась (+0.002) из-за противоположно направленных изменений долей рынка. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.044.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в сентябре