Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1575 -12 -0.76 5909 -149 -2.52

Как видно из табл.1 — на этой неделе весь город «в красном». Падает индекс, уменьшается предложение.

Индекс за неделю снизился на 12$, что соответствует темпу изменения -0.76%.

Предложение уменьшилось на 149 квартир (-2.52%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения заметно снизился;
— уровень предложения в максимуме почти не изменился по величине, положения максимума в спектра осталось прежним (Рис. 1);
— отток предложения произошел в широком интервале индексов 1200$...2500$ (Рис. 2);
— амплитуда оттока предложения небольшая, но, за счет изменений в большом интервале индексов, общий объем предложения снизился на заметную величину 149 квартир;
— явных признаков дрейфа не обнаружено;
— изменений спектра предложений вне интервала 800$...3100$ нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1405 6 0.43 3098 -79 -2.55
кирпич 1741 -28 -1.58 2039 -57 -2.80
монолит 1818 -46 -2.47 772 -13 -1.68
Форматы
1-комн. 1447 -12 -0.82 1262 -51 -4.04
2-комн. 1547 -13 -0.83 2080 -26 -1.25
3-комн. 1602 -12 -0.74 2032 -73 -3.59
4-комн. 1868 -26 -1.37 507 3 0.59
5-комн. 2182 50 2.35 28 -2 -7.14
Районы
Алмал. 1636 7 0.43 1335 -64 -4.79
Жетыс. 1153 -1 -0.09 330 0 0.00
Ауэзов. 1323 6 0.46 1506 -45 -2.99
Медеус. 2115 -22 -1.03 857 -70 -8.17
Турксиб. 998 -20 -1.96 301 39 12.96
Бостан. 1673 -9 -0.54 1571 -6 -0.38
Алат. 1070 -38 -3.43 9 -3 -33.33

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.43 -2.55 -0.01 3
кирпич -1.58 -2.80 -0.09 -11
монолит -2.47 -1.68 0.11 -4

Основные моменты:
— относительно дешевая панель показала увеличение индекса (+6$ или +0.43%);
— более дорогие сегменты (кирпич и монолит) за неделю снизили индексы (-28$ и -46$ соответственно), показав большие темпы изменения (-1.58% и -2.47%);
— отметим, то панель и монолит сохраняют динамику прошлой недели (панель растет, монолит падает), кирпич сменил растущий тренд на падение;
— все типы строений показали на этой неделе снижение объемов предложения;
— основные типы (панель и кирпич) уменьшили предложение примерно одинаково (около -2.7%), монолит дал заметно меньший темп падения (-1.65%);
— несмотря на значительное уменьшение объемов, доли рынка почти не изменились;
— монолит за счет более медленного падения приобрел 0.11% рынка, панель и кирпич — соответственно подвинулись на -0.01% и -0.09%;
— картина вкладов сегментов (последняя колонка табл.3) сегодня определялась как изменениями индексов, так и трендами долей рынка;
— панель (немного подросший индекс и небольшое падение доли) дала положительный вклад +3$;
— кирпич (уменьшение индекса и относительно большая потеря доли рынка) дал большой отрицательный вклад -11$;
— монолит (значительно снизившийся индекс и заметное приобретение доли рынка) дал небольшой, но все же отрицательный вклад -4$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. -0.82 -4.04 -0.32 -7
2-комн. -0.83 -1.25 0.44 2
3-комн. -0.74 -3.59 -0.36 -10
4-комн. -1.37 0.59 0.26 3
5-комн. 2.35 -7.14 -0.02 0

Основные моменты:
— наблюдается падение индексов всех рассматриваемых форматов;
— основные форматы (1—2-3-комнатные) показали примерно одинаковое падение индекса (около -0.8%);
— примерно в два раза быстрее уменьшался индекс 4-комнатных квартир (-1.37%);
— в основных форматах (1—2-3-комнатные) объем предложения за неделю снизился;
— основной отток произошел в сегментах 1-комнатных (-4.04%) и 3-комнатных (-3.59%);
— 4-комнатных квартир стало больше на 0.59%;
— заметные изменения долей рынка произошли во всех рассматриваемых сегментах;
— 1- и 3-комнатные потеряли часть рынка (-0.32% и -0.36% соответственно), 2- и 4-комнатные за счет них расширились (+0.44% и +0.26%);
— видно (табл. 4), что знаки вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса (последняя колонка) полностью совпадают со знаками темпов изменения долей рынка (предпоследняя колонка);
— основные отрицательные вклады дали сегменты 1-комнатных и 3-комнатных (суммарно -17$);
— небольшие положительные вклады дали 2- и 4-комнатные квартиры (суммарно +5$).



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— за неделю индексы районов изменились разнонаправлено;
— в «зеленом» два района: Алмалинский (+0.43%) и Ауэзовский (+0.46%);
— остальные районы показали заметное снижение индексов;
— лидер падения индекса — Турксибский район (-1.96%);
— предложение резко увеличилось в Турксибском районе (+12.96%);
— в остальных районах наблюдается падение объемов предложения;
— лидер падения объемов — Медеуский район (-8.17%);
— значительные изменения объемов предложения привели к существенным изменениям долей рынка;
— три района увеличили свои доли: Жетысуский (+0.14%), Турксибский (+0.77%) и Бостандыкский (+0.55%);
— остальные районы показали уменьшение долей: Алмалинский (-0.50%), Ауэзовский (-0.12%), Медеуский (-0.80%) и Алатауский (-0.05%);
— знаки вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками темпов изменения долей рынка;
— основной отрицательный вклад дал Медеуский район (-20$), что, в основном, и определило итоговое значение динамики среднего городу индекса (-12$).

Выводы по городу:

— общий объем предложения незначительно снизился;
— плавный рост среднего по городу индекса сменился на заметное падение;
— динамика среднего по городу индекса и общего объема предложения намного меньше динамики рыночных параметров по сегментам;
— признаков дрейфа нет.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 435 -17 -3.76 741 -9 -1.20
2-комн 647 -11 -1.67 918 -47 -4.87
3-комн 978 -38 -3.74 611 -73 -10.67
4-комн 2092 128 6.52 115 -14 -10.85
Всего       2385 -143 -5.66

На прошедшей неделе все основные форматы (1—2-3-комнатные) показали заметное снижение стоимости аренды. В сегментах 1- и 3-комнатных наблюдается примерно одинаковое снижение стоимости (около -3.75%). Стоимость аренды больших 4-комнатных квартир за неделю увеличилась на 6.52%.

Объем предложения снизился во всех форматах. Особенно значительное снижение произошло в старших (3- и 4-комнатные квартиры) форматах: -10.67% и -10.85% соответственно. Рынок аренды снова, как и на прошлой неделе, сдвинулся в сторону малых форматов.

Общий объем рынка снизился на 143 квартиры (-5.66%). Похоже, что после летней активности рынок аренды довольно резко сворачивается.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 29.67 31.07 1.40 1
2-комн 38.17 38.49 0.32 -2
3-комн 27.06 25.62 -1.44 -24
4-комн 5.10 4.82 -0.28 1
Сумма 100.00 100.00 0.00 -24
 
средн комн 2.076 2.042  
изм средн комн   -0.034  
ОИА 760 736  
изменение ОИА   -24 -3.16

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— значительные неравномерные изменения объемов предложения по форматам привели к перераспределению долей рынка в пользу малых форматов;
— 1- и 2-комнатные квартиры увеличили свои доли рынка (+1.4% и +0.32% соответственно);
— старшие форматы (3- и 4-комнатные) стали занимать заметно меньшее место на рынке (-1.44% и -0.28%);
— суперпозиция изменения стоимости аренды и динамики долей рынка привела к вкладам сегментов в динамику ОИА, показанных в последней колонке табл. 6;
— основной отрицательный вклад дали 3-комнатные квартиры (-24$), в сегменте которых значительное снижение стоимости аренды сочетается с сильной потерей доли рынка;
— в результате конкуренции форматов ОИА за неделю упал на 24$ (отметим, что на прошлой неделе также наблюдалось подобное снижение ОИА).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 736$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно снизилась (-0.034) за счет перераспределения долей рынка в пользу 1-и 2-комнатных квартир. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.042.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в сентябре