Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1566 8 0.51 6076 -118 -1.94

Прекратился резкий рост объемов после праздника. На прошедшей неделе предложение даже несколько упало (-118 квартир или -1.94%). Можно предположить, что город вышел на обычный уровень предложения.

Среднегородской индекс увеличился на полпроцента и достиг уровня 1566$. Тренд небольшой, но положительный.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— предложение незначительно уменьшилось;
— отток предложения произошел в интервале индексов 1300$..1900$, а прито в области индексов более 1900$;
— признаков дрейфа нет;
— все изменения спектра произошли в интервале индексов 1300$...3100$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1397 3 0.22 3290 -72 -2.19
кирпич 1737 22 1.28 2058 1 0.05
монолит 1844 -11 -0.59 728 -47 -6.46
Форматы
1-комн. 1451 1 0.07 1364 -16 -1.17
2-комн. 1520 0 0.00 2107 -43 -2.04
3-комн. 1605 20 1.26 2103 9 0.43
4-комн. 1892 26 1.39 470 -63 -13.40
5-комн. 2108 269 14.63 32 -5 -15.63
Районы
Алмал. 1612 -13 -0.80 1360 -51 -3.75
Жетыс. 1116 -42 -3.63 341 -4 -1.17
Ауэзов. 1320 2 0.15 1648 -48 -2.91
Медеус. 2121 2 0.09 857 71 8.28
Турксиб. 1015 4 0.40 286 -27 -9.44
Бостан. 1684 11 0.66 1566 -62 -3.96
Алат. 1121 -14 -1.23 18 3 16.67

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.22 -2.19 -0.13 0
кирпич 1.28 0.05 0.66 19
монолит -0.59 -6.46 -0.53 -11

Основные моменты:
— индексы панели и кирпича — в «зеленой области» (+0.22% и +1.28%), монолит — в «красной» (-0.59%);
— лидер роста индекса — кирпич (+1.28%);
— предложение кирпича незначительно увеличилось (+0.05%);
— панель и монолит показали заметные уменьшения объемов предложения (-2.19% и -6.46% соответственно);
— доля рынка панели незначительно упала (-0.13%);
— основное перераспределение долей произошло в сегментах кирпича (+0.66%) и монолита (-0.53%);
— значения вкладов в общий индекс соответствуют динамике долей рынка;
— основная конкуренция по типам: кирпич дал +19$, монолит -11$;
— для панели наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения», для кирпича и монолита — не наблюдается;
— для всех типов строений наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».


Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 0.07 -1.17 0.17 3
2-комн. 0.00 -2.04 -0.03 -1
3-комн. 1.26 0.43 0.80 20
4-комн. 1.39 -13.40 -0.87 -14
5-комн. 14.63 -15.63 -0.07 0

Основные моменты:

— индексы всех форматов в «зеленой области» — наблюдается общий рост;
— заметное увеличения индекса наблюдается в сегментах 3- (+1.26%) и 4-комантных (+1.39%) квартир;
— предложение увеличилось только в сегменте 3-комнатных (+0.43%);
— остальные форматы показали снижение объемов предложения;
— лидер снижения — 4-комнатные квартиры (-13.4%);
— для младших форматов доли рынка изменились незначительно: +0.17% для 1-комнатных и -0.03% для 2-комнатных;
— основная динамика долей рынка: +0.8% для 3-комнатных и -0.87% для 4-комнатных;
— вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса отражают изменения долей рынка;
— младшие форматы дали небольшие разнознаковые вклады (суммарно +2$);
— старшие форматы показали значительные, но тоже разнознаковые вклады: +20$ (3-комнатные) и -14$ — 4-комнатные;
— в представлении города по форматам, основным фактором, определяющим динамику среднегородского индекса, сегодня является структурная перестройка предложения от 4-комнатных в пользу 3-комнатных квартир;
— почти во всех сегментах наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— почти во всех сегментах наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».


Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— индексы заметно упали в двух районах: Алмалинском (-0.80%) и, особенно, в Жетысуском (-3.63%);
— в остальных районах наблюдается небольшое увеличение индексов (до +0.66%);
— отметим, что падение индексов произошло в центральных районах города;
— предложение увеличилось, причем очень значительно, в Медеуском районе (+8.28%);
— в остальных районах наблюдается снижение предложения;
— лидер уменьшения объема предложения — Турксибский район (-9.44%);
— разные темпы изменения объемов предложения по районам снова, как и на прошлой неделе, привели к перераспределению долей рынка;
— районы, расположенные на линии запад-восток (Алатауский Жетысуский и Медеуский) увеличили свои доли рынка;
— лидер увеличения доли — Медеуский роайон (+1.41%);
— остальные районы уменьшили свои доли рынка;
— лидер снижения доли рынка — Бостандыкский район (-0.51%);
— картина вкладов районов в динамику общегородского индекса (Рис. 8) почти полностью соответствует картине динамики долей рынка (Рис. 7);
— положительные вклады дали Алатауский (+1$) и Медеуский (+30$) районы;
— остальные тянули среднегородской индекс вниз — их суммарный вклад -23$;
— только в трех районах наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».

Выводы по городу:

— неделя не принесла сильного изменения объемов предложения;
— среднегнородской индекс вырос на полпроцента;
— наблюдаемые изменения рыночных параметров носят, скорее всего, фоновый характер;
— признаков дрейфа нет.

Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 447 0 0.00 776 48 6.59
2-комн 674 19 2.90 986 -1 -0.10
3-комн 1031 -3 -0.29 651 -44 -6.33
4-комн 1886 13 0.69 121 -23 -15.97
Всего       2534 -20 -0.78

Стоимость арендной платы заметно изменилась только в сегменте 2-комнатных квартир (+19$ или +2.9%). Незначительно подорожала аренда 4-комнатных (+0.69%) и понизилась 3-комнатных (-0.29%).

Предложение уменьшилось менее чем на процент. Основное снижение объемов наблюдается в сегментах «более 1 комнаты». Количество сдаваемых однокомнатных квартир сильно выросло (+6.59%).

Общий объем рынка уменьшился на 20 квартир, что соответствует темпу изменения -0.78%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 28.50 30.62 2.12 10
2-комн 38.65 38.91 0.27 9
3-комн 27.21 25.69 -1.52 -17
4-комн 5.64 4.78 -0.86 -16
Сумма 100.00 100.00 0.00 -14
 
средн комн 2.100 2.046  
изм средн комн   -0.054  
ОИА 768 754  
изменение ОИА   -14 -1.82

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— младшие форматы (1- и 2-комнатные) расширили свои доли рынка (+2.12% и +0.27% соответственно);
— старшие форматы (3- и 4-комнатные) соответственно уменьшили доли (-1.52% и -0.86%);
— основной положительный вклад в динамику общего индекса аренды дали младшие форматы: 1- и 2-комнатные квартиры (суммарно +19$);
— старшие форматы показали примерно одинаковые большие отрицательные слагаемые в динамику ОИА (суммарно -33$);
— результатом больших, но противоположных по знаку, вкладов различных форматов стало итоговое изменение общего индекса аренды (-14$), что соответствует темпу изменения -1.82%.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 754$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно уменьшилась (-0.054) за счет перераспределения предложения в пользу квартир формата «менее 3-комнат» и стала равной 2.046.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в августе