Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1558 -6 -0.38 6194 605 9.77

После праздника на рынок возвратилось большой количество временно снятых с продажи квартир. Увеличение предложения составило +605 квартир, что соответствует темпу изменения +9.77%.

Среднегородской индекс снизился на 6$ (-0.38%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— предложение резко увеличилось;
— уровень общего объема рынка практически достиг предпраздничного значения;
— приток предложения носил почти пропорциональный характер — об этом свидетельствует кривая изменения предложения (Рис. 2);
— предложение в максимуме распределения стало заметно выше;
— максимум предложения не изменил своего положения в спектре;
— признаков дрейфа нет;
— все изменения спектра произошли в интервале индексов 800$...3000$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1394 -2 -0.14 3362 272 8.09
кирпич 1715 -14 -0.81 2057 188 9.14
монолит 1855 -38 -2.01 775 145 18.71
Форматы
1-комн. 1450 1 0.07 1380 143 10.36
2-комн. 1520 -17 -1.11 2150 203 9.44
3-комн. 1585 8 0.51 2094 158 7.55
4-комн. 1866 -36 -1.89 533 95 17.82
5-комн. 1839 -415 -18.41 37 6 16.22
Районы
Алмал. 1625 17 1.06 1411 74 5.24
Жетыс. 1148 10 0.87 345 45 13.04
Ауэзов. 1318 -5 -0.38 1696 193 11.38
Медеус. 2119 -32 -1.49 786 47 5.98
Турксиб. 1011 18 1.81 313 76 24.28
Бостан. 1673 17 1.03 1628 170 10.44
Алат. 1135 -15 -1.30 15 0 0.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
Сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель -0.14 8.09 -1.01 -16
кирпич -0.81 9.14 -0.23 -9
монолит -2.01 18.71 1.24 19

Основные моменты:
— индексы всех типов строений двинулись вниз;
— есть закономерность — чем дороже сегмент, тем сильнее падение индекса;
— лидер падения индекса — монолит (-2.01%);
— предложение всех типов строений за неделю резко увеличилось (восстановление после праздника);
— панель и кирпич увеличили свои объемы предложения примерно одинаково (около 8.5%);
— лидер подъема предложения — монолит (+18.71%, что почти в два раза выше показателей панели и кирпича);
— неодинаковый рост объемов привел к перераспределению долей рынка;
— панель и кирпич потеряли -1.01% и -0.23% рынка соответственно;
— монолит — приобрел значительную часть рынка (+1.24%);
— в соответствии с изменениями долей рынка образовались вклады сегментов в динамику общегородского индекса;
— панель и кирпич сильно тянули индекс вниз (суммарно -25$);
— монолит дал большой положительный вклад (+19$);
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим динамику среднегородского индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу монолита;
— наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».


Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 0.07 10.36 0.15 2
2-комн. -1.11 9.44 -0.13 -8
3-комн. 0.51 7.55 -0.83 -10
4-комн. -1.89 17.82 0.77 12
5-комн. -18.41 16.22 0.04 -2

Основные моменты:
— подорожали 1- и 3-комнатные квартиры (+0.07% и +0.51%) соответственно;
— остальные форматы показали заметное снижение индексов (до -1.89%);
— предложение увеличилось во всех форматах;
— темпы увеличения предложений заметно различаются: от +7.55% (3-комн.) до +17.82% (4-комнатные);
— разные темпы роста предложения привели к изменениям долей рынка;
— средние форматы (2- и 3-комнатные) сузили свои места на рынке (-0.13% и -0.83% соответственно);
— расширили свои рыночные пространства 1-комнатные (+0.15%) и 4-комнатные (+0.77%);
— в соответствии с изменениями долей рынка сформировались вклады сегментов в динамику общегородского индекса;
— 1- и 4-комнатные стремились увеличить общегородской индекс (суммарный вклад +14$);
— 2-, 3- и 5-комнатные уменьшали индекс (суммарно -20$);
— в представлении города по форматам, основным фактором, определяющим динамику среднегородского индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу 4-комнатных квартир;
— почти во всех сегментах наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— почти во всех сегментах наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».


Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— индексы упали в двух районах: Ауэзовском (-0.38%) и Медеуском (-1.49%);
— в остальных районах наблюдается рост стоимости квадратного метра (от +0.87% до +1.81%);
— рост индексов произошел на оси города север-юг, падение — на восточной и западной стороне города;
— предложение неравномерно увеличилось во всех районах города;
— лидер подъема предложения — Жетысуский район (+13%);
— разные темпы роста объемов предложения по районам привели к перераспределению долей рынка;
— уменьшились доли районов, расположенных на оси города запад-восток: Алатауском (-0.03%), Алмалинском (-1.14%) и Медеуском (-0.53%);
— остальные районы увеличили свои доли рынка;
— лидер расширения места на рынке — Турксибский район (+0.81%);
— картина вкладов районов в динамику общегородского индекса (Рис. 8) полностью соответствует картине динамики долей рынка (Рис. 7);
— районы, потерявшие места на рынке (Алатауский, Алмалинский и Медеуский), дали отрицательные вклады (суммарно -31$);
— остальные районы тянули индекс вверх (суммарно +25$);
— не наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения» в связи с общим сильным послепраздничным увеличением предложения;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».

Выводы по городу:

— на прошедшей неделе город восстанавливался: предложение вышло на допраздничный уровень;
— резкий подъем предложения не привел к столь же резкому изменению индекса;
— индекс за неделю уменьшился на 6$, что соответствует темпу изменения -0.38%;
— динамика индекса в отдельных сегментах рынка гораздо сильнее средних значений: от -2.01% (монолит) до +1.81% (Турксибский район);
— признаков дрейфа нет;
— во всех рассматриваемых сегментах наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов»;
— в представлении по типам и форматам наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»; в представлении по районам эта закономерность нарушена в связи с сильным увеличением предложения.

Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 447 -20 -4.28 728 -6 -0.82
2-комн 655 -23 -3.39 987 61 6.59
3-комн 1034 10 0.98 695 84 13.75
4-комн 1873 61 3.37 144 11 8.27
Всего       2554 150 6.24

На прошедшей неделе стоимость аренды квартир младших форматов заметно снизилась: -4.28% для 1-комнатных и -3.39% для 2-комнатных. Большие форматы подорожали: +0.98% для 3-комнатных и +3.37% для 4-комнатных.

Предложение немного уменьшилось в сегменте 1-комнатных квартир (-0.82%). Остальные форматы показали значительный рост количества сдаваемых квартир. Лидер роста объемов — 3-комнатные квартиры (+13.75%).

Общий объем рынка аренды увеличился на 150 квартир, что соответствует высокому темпу изменения +6.24%.

Общее снижение объема рынка аренды -491 квартира или -16.96%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 30.53 28.50 -2.03 -15
2-комн 38.52 38.65 0.13 -8
3-комн 25.42 27.21 1.80 21
4-комн 5.53 5.64 0.11 5
Сумма 100.00 100.00 0.00 3
 
средн комн 2.059 2.100  
изм средн комн   0.041  
ОИА 765 768  
изменение ОИА   3 0.43

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— продолжает быстро снижаться доля 1-комнатных квартир (-2.03%);
— за счет уменьшения доли 1-комнатных, все остальные форматы расширили свои места на рынке аренды;
— лидер увеличения доли рынка — 3-комнатные квартиры (+1.8%);
— основной вклад в снижение общего индекса аренды дали младшие форматы: 1- и 2-комнатные квартиры (суммарно -23$);
— 3- и 4-комнатные квартиры тянули общий индекс аренды вверх (суммарно +26$);
— результатом больших, но противоположных по знаку, вкладов различных форматов стало небольшое итоговое изменение общего индекса аренды (+3$), что соответствует темпу изменения +0.43%.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 768$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры снова, как и на прошлой неделе, сильно увеличилась (+0.041) за счет перераспределения предложения в пользу квартир формата «больше 1-комнаты» и стала равной 2.1.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в августе