Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы 26.08 — 02.09.2009


В жизни всегда есть место празднику!


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1564 14 0.90 5589 -612 -10.95

На прошедшей неделе снова был праздник. В связи с этим предложение резко уменьшилось (-10.95%).

На фоне сильно просевшего предложения индекс заметно вырос. Увеличение составило +14$ (или +0.9%). Причины такого подъема индекса будут рассмотрены ниже.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— предложение сильно и непропорционально уменьшилось;
— предложение в максимуме уменьшилось;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 2) говорит о наличии двух процессов: правого дрейфа в нижней части спектра (на восходящей ветви распределения) и сильного уменьшения предложения в средней части;
— все изменения спектра предложения находятся в интервале индексов 800$...3800$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1396 9 0.65 3090 -264 -8.54
кирпич 1729 22 1.29 1869 -254 -13.59
монолит 1893 53 2.88 630 -94 -14.92
Форматы
1-комн. 1449 12 0.84 1237 -122 -9.86
2-комн. 1537 26 1.72 1947 -168 -8.63
3-комн. 1577 2 0.13 1936 -248 -12.81
4-комн. 1902 33 1.77 438 -68 -15.53
5-комн. 2254 212 10.38 31 -6 -19.35
Районы
Алмал. 1608 -8 -0.50 1337 -113 -8.45
Жетыс. 1148 12 1.06 300 -72 -24.00
Ауэзов. 1323 15 1.15 1503 -158 -10.51
Медеус. 2151 15 0.70 739 -42 -5.68
Турксиб. 993 -19 -1.88 237 -68 -2869
Бостан. 1656 -2 -0.12 1458 -154 -10.56
Алат. 1150 96 9.11 15 -5 -33.33

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.



Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
Сегмент динамика
индекса %
динамика
предложения %
динамика
долей %
вклады сегментов ($)
панель 0.65 -8.54 1.20 21
кирпич 1.29 -13.59 -0.80 -6
монолит 2.88 -14.92 -0.40 -1

Основные моменты:
— панель и кирпич, после небольшого падения индексов на прошлой неделе, на этой показали заметный рост;
— монолит продолжает демонстрировать увеличение индекса, причем сегодня он — лидер подъема (+2.88%);
— предложение упало для всех типов;
— примерно одинаково снизили объемы кирпич и монолит (-14...—15%), темп падения объема предложения панели значительно меньше (-8.54%);
— в соответствии с падением объемов по типам, изменились и доли рынка, занимаемые сегментами;
— панель расширила свое место на рынке на значительную величину (+1.2%), кирпич и монолит подвинулись (-0.8% и -0.4% соответственно);
— из табл. 3 видно, что, несмотря на повышение индексов кирпича и монолита, эти сегменты из-за потери долей рынка дали отрицательные вклады (суммарно -7$);
— панель, увеличившая свой индекс и расширившая долю рынка, дала огромный положительный вклад (+21$);
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим динамику среднегородского индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу панели;
— наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».


Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса %
динамика
предложения %
динамика
долей %
вклады сегментов ($)
1-комн. 0.84 -9.86 0.22 6
2-комн. 1.72 -8.63 0.73 20
3-комн. 0.13 -12.81 -0.58 -9
4-комн. 1.77 -15.53 -0.32 -3
5-комн. 10.38 -19.35 -0.04 0

Основные моменты:
— индекс увеличился во всех рассматриваемых форматах;
2- и 4-комнатные квартиры показали примерно одинаковый рост индексов (чуть меньше 2%);
— почти на процент подорожали 1-комнатные, практически не изменился индекс 3-комнатных квартир;
— предложение резко снизилось во всех форматах;
— сильное падение объемов (больше -13%) наблюдается в форматах «больше 2-комнат»;
— объем предложения 1- и 2-комнатных уменьшился примерно одинаково (около -10%);
— за неделю произошло перераспределение долей рынка в пользу 1- и 2- комнатных квартир (+0.22% и +0.73% соответственно);
— сегменты больших форматов 3- и 4-комнатных потеряли -0.58% и -0.32% рынка;
— из таблицы 4 видно, что положительные вклады в динамику среднегородского индекса дали младшие форматы — 1- и 2-комнатные (суммарно +26$);
— среднегородской индекс тянули вниз 3- и 4-комнатные квартиры (суммарно -12$);
— в представлении города по форматам, основным фактором, определяющим динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения»;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».


Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— индексы выросли в Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском районах (+1.06%, +1.15% и +0.70% соответственно);
— заметное падение индексов наблюдалось в Алмалинском и Турксибском районах (-0.5% и -1.88% соответственно);
— в Бостандыкском районе изменение индекса незначительное (-0.12%);
— предложение упало во всех рассматриваемых районах города;
— предложение сильно снизилось в Туркскибском и Жетысуском районах (-28.69% и -24% соответственно);
— в остальных районах наблюдается падение объемов от -6% до -11%;
— разные темпы снижения объемов предложения по районам привели к перераспределению долей рынка;
— Жетысуский и Турксибский районы потеряли часть рынка (-0.63% и -0.68% соответственно);
— остальные районы расширили свои места на рынке;
— лидеры увеличения долей — Алмалинский и Медеуский районы (+0.54% и +0.63% соответственно);
— незначительно увеличили свои доли рынка Ауэзовский (+0.11%) и Бостандыкский (+0.09%) районы;
— районы города дали различные по знаку вклады в динамику среднегородского индекса;
— Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский увеличивали среднегородской индекс (суммарно +27$);
— уменьшали среднегородской индекс Жетысуский и Турксибский районы (суммарно -15$);
— не наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения» в связи с общим сильным понижением предложения;
— наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов».

Выводы по городу:

— в связи с наличием праздника на прошедшей неделе общее предложение по городу очень сильно снизилось;
— в нижнем ценовом сегменте видны небольшие признаки правого дрейфа;
— во всех рассматриваемых сегментах наблюдается корреляция «динамика доли рынка»-«вклады сегментов»;
— в представлении по типам и форматам наблюдается антикорреляция «динамика индекса»-«динамика предложения», в представлении по районам эта закономерность нарушена в связи с сильным общим оттоком предложения;
— рынок сегодня находится в «праздничном» состоянии и на следующей неделе следует ожидать его возвращения в обычное русло.

Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 467 25 5.66 734 -214 -22.57
2-комн 678 39 6.10 926 -167 -15.28
3-комн 1024 26 2.61 611 -96 -13.58
4-комн 1812 23 1.29 133 -14 -9.52
Всего       2404 -491 -1696

На этой неделе все форматы сдаваемых квартир снова показали рост стоимости аренды. в младших форматах увеличение значительное (+5.66% для 1-комнатных и +6.1% для 2-комнатных). Как и на прошлой неделе эти форматы лидируют по темпу удорожания.

По изменению объемов предложения все форматы «в красном» — наблюдается общее снижение. Лидер — 1-комнатные квартиры, которых на этой неделе стало предлагаться на 22.57% меньше.

Общее снижение объема рынка аренды -491 квартира или -16.96%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 32.75 30.53 -2.21 -2
2-комн 37.75 38.52 0.76 20
3-комн 24.42 25.42 0.99 17
4-комн 5.08 5.53 0.45 9
Сумма 100.00 100.00 0.00 44
 
средн комн 2.018 2.059  
изм средн комн   0.041  
ОИА 721 765  
изменение ОИА   44 6.1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сильно упала доля 1-комнатных (-2.21%);
— остальные форматы заметно увеличили свои доли рынка;
— в соответствии с динамикой долей образовались вклады форматов в динамику общего индекса аренды;
1-комнатные дали небольшой отрицательный вклад (-2$) — потеря части рынка компенсировалась сильным удорожанием сегмента;
— остальные форматы суммарно дали огромный положительный вклад (+46$), что и определило итоговое значение изменения ОИА.

Суммарный подъем общего индекса аренды составил за неделю +44$, что соответствует большому темпу изменения +6.1%.

Общий индекс аренды сегодня стал равным 765$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно увеличилась (+0.041) за счет перераспределения предложения в пользу квартир формата «больше 1-комнаты» и стала равным 2.059.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в августе



Опубликовано 2 сентября 2009 3403 просмотра Добавить комментарий