Не надо стараться прямо так уж все понять.
Многое из того, что тут встречается,
вообще не годится как объект понимания.
Евгений Клюев


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1550 -3 -0.19 6201 342 5.52

Рынок после затяжного подъема приостановился. Уменьшение индекса за неделю на 3$ можно рассматривать как переход в некоторое стабильное состояние. Сколько оно будет длиться и куда двинется рынок пока неясно.

Предложение за неделю значительно выросло (+342 квартиры или +5.52%). Темп роста довольно высокий, что говорит о росте активности продавцов после лета.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— предложение заметно увеличилось;
— из Рис. 2 видно, что основной спектр дополнительного притока квартир практически повторяет кривую распределения, что можно рассматривать как пропорциональный рост активности рынка;
— в области индексов более 2000$ есть небольшая, но заметная прибавка предложения;
— в целом форма спектра предложения практически не изменилась, что нашло отражение в очень незначительном изменении среднего по городу индекса;
— процесс правого дрейфа, который наблюдался в течение последних нескольких недель, сегодня не наблюдается;
— все изменения спектра предложения находятся в интервале индексов 800$...3400$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1387 -3 -0.22 3354 171 5.10
кирпич 1707 -9 -0.52 2123 141 6.64
монолит 1840 8 0.44 724 30 4.14
Форматы
1-комн. 1437 -8 -0.55 1359 82 6.03
2-комн. 1511 -10 -0.66 2115 69 3.26
3-комн. 1575 13 0.83 2184 135 6.18
4-комн. 1869 -24 -1.27 506 55 10.87
5-комн. 2042 -318 -13.47 37 1 2.70
Районы
Алмал. 1616 -8 -0.49 1450 56 3.86
Жетыс. 1136 11 0.98 372 37 9.95
Ауэзов. 1308 12 0.93 1661 86 5.18
Медеус. 2136 9 0.42 781 -1 -0.13
Турксиб. 1012 -1 -0.10 305 77 25.25
Бостан. 1658 16 0.97 1612 94 5.83
Алат. 1054 -23 -2.14 20 -7 -35.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— панель и кирпич, показавшие на прошлой неделе неплохой рост индексов, на этой неделе стали немного дешевле (-0.22% и -0.52% соответственно);
— монолит, наоборот, после снижения индекса демонстрирует небольшой рост (+0.44%);
— отметим, что тренды всех типов за неделю поменяли направление на противоположное;
— предложение выросло для всех типов примерно одинаково (от +4.14% до +6.64%).

По форматам:
— индекс 3-комнатных квартир вырос за неделю на 0.83%;
— в остальных форматах наблюдается падение индекса;
— лидер падения индекса — 4-комнатные квартиры (-1.27%);
— предложение выросло для всех рассматриваемых форматов;
— лидер роста предложения — 4-комнатные квартиры (+10.87%).

По районам:
— в четырех районах (Жетысуском, Ауэзовском, Бостандыкском и Медеуском) жилье стало заметно дороже;
— в Турксибском и , особенно, в Алмалинском районах наблюдается падение индекса (-0.1% и -0.49% соответственно);
— предложение выросло во всех районах, кроме Медеуского (-0.13%);
— лидер роста предложения — Турксибский район (+25%), в котором увеличение предложения связано не с появлением нового кластера, а с пропорциональным изменением активности.

На Рис. 5 изображена динамика индексов по районам города, а на Рис. 6 — динамика объемов предложения по районам города.

Отметим, что антикорреляционное соотношение Рис. 5 и Рис. 6, наблюдавшееся на прошлой неделе, сегодня не присутствует. Это можно рассматривать как фактор неустойчивости рынка.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель -0.24 -5
кирпич 0.41 4
монолит -0.17 -2
Сумма 0.00 -3
 
1-комн. 0.12 0
2-комн. -0.81 -16
3-комн. 0.25 8
4-комн. 0.46 7
5-комн. -0.02 -2
Сумма 0.00 -3
 
Алмал. -0.41 -9
Жетыс. 0.28 4
Ауэзов. -0.10 2
Медеус. -0.75 -15
Турксиб. 1.03 10
Бостан. 0.09 6
Алат. -0.14 -1
Сумма 0.00 -3

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 7 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 8 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— кирпич стал занимать на 0.41% больше рынка, чем на прошлой неделе;
— панель и монолит подвинулись (-0.24% и -0.17% соответственно);
— снова, как и на прошлой неделе, наблюдается полная инверсия динамики долей рынка по типам, но общая динамика долей значительно меньше;
— картина вкладов по типам (Рис. 8, первая треть) повторяет картину динамики долей рынка (Рис. 7. первая треть): панель и монолит дали отрицательные вклады (суммарно -7$), кирпич — положительный (+4$);
— отметим, что размеры вкладов по типам значительно меньше, чем на прошлой неделе.
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу кирпича.

По форматам:
— 1-, 3- и 4-комнатные сегменты сумели заметно расширить свое присутствие нас рынке (от +0.12% до +0.46%);
— 2-комнатные потеряли очень значительную часть рынка (-0.81%);
— сегмент 2-комнатных, индекс которого значительно уменьшился (-0.66%), а доля сильно уменьшилась, дал основной отрицательный вклад (-16$);
— вверх общий индекс тянули большие форматы (3- и 4-комнатные), которые суммарно дали +15$;
— в представлении города по форматам, основным фактором, определяющим динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир;

По районам:
— резкое увеличение предложения в Турксибском районе привело к значительному увеличению его доли рынка (+1.03%);
— отметим, что на прошлой неделе Турксибский район потерял именно 1.03% рынка, и сегодня произошло восстановление рыночного положения этого сегмента;
— заметно снизились доли Алмалинского и Медеуского районов (-0.41% и -0.75% соответственно);
— картина вкладов по районам (Рис.8, последняя треть) соответствует динамике долей рынка (Рис 7, последняя треть);
— Алмалинский район, в котором индекс уменьшился (-0.49%) и доля рынка заметно упала (-0.41%), дал отрицательный вклад (-9$) в динамику среднего по городу индекса;
— Медеуский район, в котором индекс немного увеличился (+0.42%), а доля рынка значительно упала (-0.75%), дал отрицательный вклад (-15$) в динамику среднего по городу индекса;
— наибольший положительный вклад получен от Турксибского района (+10$), в котором наблюдается большое расширение доли (+1.03%).
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка от Алмалинского и Медеуского районов в пользу Турксибского района.

На Рис. 9 изображена динамика долей рынка по районам города, а на Рис. 10 — вклады районов города в динамику среднегородского индекса.

Из Рис. 9 и Рис. 10 видно, что почти во всех районах динамика вкладов хорошо коррелирует с динамикой долей рынка. Эту корреляцию можно было наблюдать и на прошлой неделе.

Выводы по городу:

— общее предложение по городу заметно выросло;
— увеличение предложения носит пропорциональный характер, что свидетельствует о росте общей активности продавцов;
— продолжают наблюдаться фоновые изменения рыночных параметров;
— признаков дрейфа нет;
— общая тенденция: после длительного подъема индексов рынок приостановился в своем движении в сторону удорожания.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 442 26 6.25 948 -5 -0.52
2-комн 639 18 2.90 1093 -30 -2.67
3-комн 998 53 5.61 707 -43 -5.73
4-комн 1789 98 5.80 147 -1 -0.68
Всего       2895 -79 -2.66

Все форматы показывают рост стоимости аренды. Темпы роста значительные: от +2.9% (2-комнатные) до 6.25% (1-комнатные).

Предложение снижается — общее падение составило -79 квартир (-2.66%). Лидер падения предложения — 3-комнатные квартиры (-5.73%).


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 32.04 32.75 0.70 12
2-комн 36.76 37.75 -0.01 7
3-комн 25.22 24.42 -0.80 5
4-комн 4.98 5.08 0.10 7
Сумма 100.00 100.00 0.00 31
 
средн комн 2.031 2.018  
изм средн комн   -0.013  
средн индекс 690 721  
изм средн индекса   31 4.49

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— резко выросла доля рынка, занимаемая 1-комнатными квартирами (+0.70%);
— так же резко уменьшилась доля 3-комнтаных (-0.80%);
— в остальных форматах изменение долей незначительное;
— несмотря на потерю долей рынка некоторыми сегментами, все форматы, за счет значительного увеличения стоимости аренды, дали положительные слагаемые.

Суммарный подъем общего индекса аренды составил за неделю +31$, что соответствует большому темпу изменения +4.49%.

Общий индекс аренды сегодня перешагнул рубеж 700$ и стал равным 721$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры заметно снизилась (-0.013) за счет перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир и ее значение стало равным 2.018.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июле