«Подъем вижу, причин нет!
Но это не значит, что их не существует!»
(с конференции)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1539 8 0.52 5894 22 0.37


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения практически не изменился;
— за неделю произошло перераспределение предложения;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 2) однозначно указывает на наличие правого дрейфа, что означает сдвиг средней части рынка в сторону удорожания квадратного метра жилья;
— предложение ниже 900$ и выше 2600$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1370 13 0.96 3165 -40 -1.26
кирпич 1700 -7 -0.41 2083 71 3.41
монолит 1850 8 0.43 646 -9 -1.39
Форматы
1-комн. 1415 7 0.50 1328 17 1.28
2-комн. 1505 18 1.21 2037 -20 -0.98
3-комн. 1564 -3 -0.19 2050 7 0.34
4-комн. 1896 13 0.69 447 14 3.13
5-комн. 2256 -92 -3.92 32 4 12.50
Районы
Алмал. 1614 4 0.25 1317 14 1.06
Жетыс. 1112 -12 -1.07 364 -21 -5.77
Ауэзов. 1289 10 0.78 1595 18 1.13
Медеус. 2163 8 0.37 767 49 6.39
Турксиб. 1006 9 0.90 290 13 4.48
Бостан. 1632 3 0.18 1535 -61 -3.97
Алат. 1121 3 0.18 26 10 38.46

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— увеличились индексы панели и монолита (+0.96% и +0.43% соответственно), стоимость квадратного метра кирпича снизилась (-0.41%);
— отметим, что панель и монолит продолжают демонстрировать подъем индексов уже продолжительное время;
— индекса кирпича сменил направление тренда;
— интересно изменились объемы предложения: те сегменты, в которых наблюдается рост индекса (панель и монолит), показали снижение объемов, и наоборот, кирпич, индекс которого снизился, увеличил объем предложения сразу на 3.41%.

По форматам:
— динамику изменения индекса прошлой недели продолжает только сегмент 4-комнатных: рост, причем с ускорением;
— небольшое снижение на прошлой неделе индексов 1- и- 2-комнатных сменилось заметным ростом индекса на этой неделе;
— темп изменения индекса 3-комнатных сменил знак: рост перешел в небольшое падение;
— объемы предложения выросли во всех форматах, кроме 2-комнатных квартир.

По районам:
— в четырех районах (Алмалинском, Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском) продолжается рост индексов;
— особенно заметен рост индексов в Ауэзовском (+0.78%) и Турксибском (+0.90%) районах;
— достаточно большое падение индекса продолжается в Жетысуском районе (-1.07%);
— в Медеуском районе изменился знак тренда индекса: небольшое падение перешло в незначительный рост;
— объемы предложения продолжают расти в Алмалинском и Ауэзовском районах, хотя темп значительно упал;
— в Жетысуском и Бостандыкском районах рост объемов сменился заметным снижением;
— в Медеуском и Турксибском районах наоборот, снижение объемов прошлой недели перешло в значительный рост предложения на этой неделе.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель -0.88 -5
кирпич 1.08 16
монолит -0.19 -3
Сумма 0.00 8
 
1-комн. 0.21 4
2-комн. -0.47 -1
3-комн. -0.01 -1
4-комн. 0.21 5
5-комн. 0.07 1
Сумма 0.00 8
 
Алмал. 0.15 3
Жетыс. -0.38 -5
Ауэзов. 0.21 5
Медеус. 0.79 18
Турксиб. 0.20 2
Бостан. -1.14 -17
Алат. 0.17 2
Сумма 0.00 8

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— на этой неделе произошло обратное перераспределение долей рынка: кирпич расширился на 1.08%, панель и монолит потеряли -0.88% и -0.19% соответственно;
— картина вкладов по типам (Рис. 6, первая треть) повторяет картину динамики долей рынка (Рис.5. первая треть): кирпич дал положительный вклад (+16$), панель и монолит — отрицательный (суммарно -8$);
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу кирпича.

По форматам:
— два формата (1- и 4-комнатные квартиры) увеличили свои доли за счет уменьшения рыночного пространства, занимаемого 2-комнатными квартирами;
— сегмент 2-комнатных, хотя и потерял 0.47% рынка, но сильный роста индекса нивелировал этот эффект и в результате вклад этого сегмента стал хотя и отрицательным. Но очень небольшим (-1$);
— основной вклад в динамику изменения общего индекса дали сегменты 1-и 4-комнатных квартир (суммарно +9$).
— в представлении города по форматам, факторами, определяющими основную динамику индекса, сегодня являются изменения индексов сегментов.

По районам:
— Жетысуский и Бостандыкский районы потеряли за неделю 0.38% и 1.14% рынка недвижимости;
— за счет них расширились Алмалинский, Ауэзовский, Турксибский и, особенно сильно, Медеуский (+0.79%) районы;
— картина вкладов по районам (Рис.6, последняя треть) соответствует динамике долей рынка (Рис 5, последняя треть);
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу Медеуского района.

Выводы по городу:

— общее предложение по городу очень незначительно выросло;
— отметим, что основная динамика рыночных параметров этой недели противоположна динамике предыдущей недели, что можно рассматривать как фоновые изменения;
— фоновую картину в недорогих сегментах рынка дополняет правый дрейф — заметный сдвиг уровня цен в сторону удорожания.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 402 4 1.01 929 -38 -3.93
2-комн 589 -6 -1.01 1040 55 5.58
3-комн 980 76 8.41 716 88 14.01
4-комн 1753 -94 -5.09 147 22 17.60
Всего       2832 127 4.70

Стоимость аренды в малых форматах (1—2-комнатные квартиры) за неделю изменилась незначительно (+1.01% и -1.01% соответственно).

Наблюдается большой рост стоимости аренды в сегменте 3-комнатных (+8.41%) и значительное снижение в сегменте 4-комнатных (-5.09%).

Объем предложения вырос во всех основных форматах, кроме 1-комнатных, которых стало на 3.93% меньше. Особенно сильно увеличилось предложение больших форматов (+14% для 3-комнатных и +17.6% для 4-комнатных).

Общий объем предложения вырос на 127 квартир, что соответствует темпу изменения +4.7%.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 35.75 32.80 -2.94 -10
2-комн 36.41 36.72 0.31 0
3-комн 23.22 25.28 2.07 37
4-комн 4.62 5.19 0.57 6
Сумма 100.00 100.00 0.00 33
 
средн комн 1.967 2.029  
изм средн комн   0.062  
средн индекс 654 687  
изм средн индекса   33 5.01

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— продолжается уменьшение доли рынка, занимаемого 1-комнатными квартирами (-2.94% на этой неделе, -1.47% на прошлой);
— все остальные сегменты рынка увеличили свои доли;
— лидер увеличения доли — 3-комнатные (+2.07%);
— этот же сегмент 3-комнатныхза счет большого подъема индек5са и резкого увеличения доли рынка дал огромный положительный вклад в динамику общего индекса (+37$)$
— 1-комантные, хотя и немного увеличили стоимость аренды (+1.01%), но за счет большой потери рынка (-2.94%) дали большое отрицательное слагаемое (-10$);
— общий индекс аренды продолжает расти: сегодняшнее увеличение равно +33$, что соответствует высокому темпу изменения +5.01%

Общий индекс аренды сегодня стал равным 687$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры значительно выросла (+0.062) за счет перераспределения долей рынка в пользу 2- и, особенно, 3-комнатных квартир. Сегодняшнее значение стало равным 2.062 (впервые за длительный период стало больше 2).


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июле